重啟限購(gòu)意在戳破資產(chǎn)泡沫

8月11日，蘇州和南京相繼發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》。這兩個(gè)政策的出臺(tái)，被認(rèn)為二線城市正重啟限購(gòu)政策。從政策出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，此類(lèi)政策都是為了更有效地戳穿資產(chǎn)泡沫，尤其是土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的泡沫。

限購(gòu)版本的重啟，能夠有效抑制投資投機(jī)需求，這是此類(lèi)政策最實(shí)質(zhì)性的，或者說(shuō)是市場(chǎng)最關(guān)注的內(nèi)容。在蘇州此次政策的第七條“調(diào)整非戶(hù)籍居民購(gòu)房政策”的表述上，規(guī)定外地人購(gòu)買(mǎi)第二套房，需要繳納社保。這是限購(gòu)的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。換言之，對(duì)于部分沒(méi)有社保繳納記錄的購(gòu)房者，將無(wú)法購(gòu)置第二套房。需要提醒的是，第一、這個(gè)政策不是完全意義上的限購(gòu)，因?yàn)橥獾厝耸滋踪?gòu)房還是允許的。第二、后續(xù)需要警惕購(gòu)房者在社保上造假的風(fēng)險(xiǎn)。除了限購(gòu)政策，實(shí)際上在房?jī)r(jià)的行政性干預(yù)方面，其實(shí)也是有明確的表述的。比如說(shuō)在蘇州政策的第五條內(nèi)容“強(qiáng)化商品房?jī)r(jià)格管理”的表述上，明確了一個(gè)思想，一個(gè)月只能上漲1%。換而言之，一年的漲幅區(qū)間最多是12%。相比此前蘇州半年上漲50%左右的幅度，這個(gè)規(guī)定會(huì)使得房企項(xiàng)目報(bào)價(jià)相對(duì)收斂，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)的上漲。

前面這兩個(gè)政策的調(diào)控，其實(shí)是傳統(tǒng)限購(gòu)版本下的常規(guī)內(nèi)容，基本上也符合市場(chǎng)預(yù)期。而因?yàn)槟壳瓣P(guān)于資產(chǎn)泡沫的批評(píng)比較多，所以從蘇州和南京此次政策的表述來(lái)看，其實(shí)也存在一個(gè)非常明顯的導(dǎo)向，即打壓土地資產(chǎn)泡沫。當(dāng)然，鑒于此前土地價(jià)格打壓的效果不佳，此次兩個(gè)城市在政策制定上頗有創(chuàng)新。比如蘇州在政策的第三條“引導(dǎo)土地出讓理性競(jìng)價(jià)”的表述上，規(guī)定要設(shè)定土地出讓市場(chǎng)價(jià)的做法，這都符合預(yù)期。有一點(diǎn)是比較有新意的，即超過(guò)地價(jià)25%的時(shí)候，那么“價(jià)高者得”的機(jī)制就失效了，而是選擇更接近集體報(bào)價(jià)平均數(shù)的報(bào)價(jià)來(lái)作為最終的土地交易價(jià)。

而南京在文件第一部分“調(diào)整土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式”的條文中，分為三個(gè)子內(nèi)容進(jìn)行闡述。1、該政策規(guī)定保障房競(jìng)價(jià)的成本不能夠計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本，這是為了防范部分配建保障房的房企在項(xiàng)目預(yù)售時(shí)隨意調(diào)高報(bào)價(jià)，進(jìn)而防范了成本轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)。2、在競(jìng)價(jià)超過(guò)一定比例的時(shí)候，相應(yīng)的工程進(jìn)度則有所限制。比如說(shuō)達(dá)到最高競(jìng)價(jià)90%的時(shí)候，必須以現(xiàn)房銷(xiāo)售。換而言之，如果愿意承擔(dān)高地價(jià)，那沒(méi)關(guān)系，但不得以期房預(yù)售的方式進(jìn)行。3、在房企拿地的報(bào)價(jià)不分高下的情況下，將采取隨機(jī)搖號(hào)的方式。此類(lèi)做法帶有很強(qiáng)的懲罰性，即最后的成交價(jià)將再加一個(gè)加價(jià)幅度。

此次蘇州和南京的政策出臺(tái)，從多方面對(duì)資產(chǎn)泡沫進(jìn)行了打壓。此類(lèi)政策也將會(huì)對(duì)其他城市產(chǎn)生一個(gè)示范效應(yīng)。目前包括天津、鄭州、武漢、杭州、福州等城市，實(shí)際上都存在一個(gè)價(jià)格快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)。所以此類(lèi)城市后續(xù)從打擊資產(chǎn)泡沫的角度看，也會(huì)有出臺(tái)政策的考慮。當(dāng)然，或許大家最關(guān)心的就是此類(lèi)戳穿資產(chǎn)泡沫的措施是否有效。應(yīng)該說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)雖然過(guò)快上漲，但后續(xù)上漲的空間依然是很大的。所以二線城市的政策調(diào)整，對(duì)其影響會(huì)比較輕微。而部分二線城市或受蘇州和南京政策的影響，進(jìn)而價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但幅度不會(huì)太大。對(duì)于三線城市來(lái)說(shuō)，目前的泡沫主要是庫(kù)存泡沫，而非房?jī)r(jià)和地價(jià)的泡沫，所以從去庫(kù)存的角度看，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌可能，小漲的可能性反而會(huì)比較大。