這一次能打破調(diào)控怪圈嗎？

龔小鋒

一城一策顯然體現(xiàn)了政府對(duì)于樓市分化態(tài)度的開(kāi)明政策，但樓市調(diào)控這一次能走出以往越調(diào)越漲的怪圈嗎？從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，簡(jiǎn)單的行政管制政策，很難達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)的目的，還需要多方面措施相互配合才能有效。

在投資下滑壓力較大的情況下，如何采取更為有效的措施消化部分二線和三四線城市樓市巨大庫(kù)存，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行，同時(shí)又要保證經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，仍是宏觀調(diào)控所面臨的巨大挑戰(zhàn)。

信貸政策將成“黑天鵝”

雖然下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有小幅調(diào)整，但宏觀政策很難發(fā)生逆轉(zhuǎn)性變化。如果政策做出大的調(diào)整或者打壓，使房地產(chǎn)再度回到蕭條狀態(tài)，這不符合穩(wěn)增長(zhǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的宏觀政策取向。

從上海、合肥、廈門(mén)、蘇州、南京等地來(lái)看，下半年熱點(diǎn)城市樓市信貸緊縮已經(jīng)是大概率的事件了，這一政策將是樓市最大的不確定性因素，其核心則是通過(guò)“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。

已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始通過(guò)“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始大幅收縮開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率也可能上調(diào)；其他部分銀行也開(kāi)始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開(kāi)始上調(diào)利率。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購(gòu)商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高。

熱點(diǎn)城市的信貸新政接二連三出臺(tái)。8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：合肥有2套房，征信有一筆住房貸款未結(jié)清的，拒絕貸款。

此前，南京、蘇州新政將出的傳聞一直在業(yè)界傳播。8月8日，蘇州一個(gè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)群流出一份蘇州調(diào)控文件，這份調(diào)控政策內(nèi)容除了涉及土地購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻、預(yù)售管理、房?jī)r(jià)管理等，對(duì)于戶籍居民與非戶籍居民信貸明顯收緊，金融監(jiān)管力度也加強(qiáng)。

熱點(diǎn)城市基本面難逆轉(zhuǎn)

從長(zhǎng)期來(lái)看，熱點(diǎn)城市庫(kù)存量明顯下降，需求熱度不斷高漲，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍較強(qiáng)勁。而且，這兩年拿下的地王，已經(jīng)開(kāi)始逐漸入市，豪宅化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性渺茫。

“不要以為7月數(shù)據(jù)下降，就盲目地相信深圳房?jī)r(jià)真的下降了，這是結(jié)構(gòu)性‘假摔。”一名廣東地產(chǎn)界人士說(shuō)?！敖Y(jié)構(gòu)性調(diào)整”主要是供應(yīng)量急劇減少、高價(jià)樓盤(pán)的成交、備案數(shù)據(jù)下滑造成的房?jī)r(jià)下跌，一般用來(lái)形容周期性拐點(diǎn)。

深圳中原地產(chǎn)一名分析師認(rèn)為，樓市不會(huì)直線上漲，而是會(huì)呈現(xiàn)階梯型，今年深圳可能到了平臺(tái)的部位，但是跌的可能性也不大，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看趨勢(shì)是上升的。從政策、金融、經(jīng)濟(jì)、人口和供應(yīng)這五個(gè)層面來(lái)看，目前深圳還沒(méi)有呈現(xiàn)出下跌趨勢(shì)。

南京一家開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，目前南京仍未走出房荒階段，較低的庫(kù)存，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)下半年的市場(chǎng)預(yù)期依舊信心十足。他認(rèn)為，“在全國(guó)去庫(kù)存背景下，即便南京接下來(lái)出臺(tái)提高首付、限貸等新政，購(gòu)房者的熱情依舊會(huì)很高，所以我們對(duì)下半年至四季度的市場(chǎng)也是充滿信心?！?/p>

而房企之所以能對(duì)下半年保持一個(gè)樂(lè)觀態(tài)度，還是押準(zhǔn)了即便出臺(tái)新的限貸政策，也很難對(duì)投資性購(gòu)房者精準(zhǔn)打壓。南京多名業(yè)內(nèi)人士表示，目前在南京等地，以投資為目的的購(gòu)房行為，占到了絕大多數(shù)。

盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，但是，這些政策較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，起到防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。

熱點(diǎn)城市最突出的問(wèn)題是新房上市量不足，導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)走低，在非房地產(chǎn)其他投資渠道尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是市民最為穩(wěn)妥的投資方式。

調(diào)節(jié)供求關(guān)系占主導(dǎo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，要想擺脫市場(chǎng)熱了開(kāi)始調(diào)控，調(diào)控過(guò)了再熱，熱了再調(diào)控這樣的惡性循環(huán)，并不容易。

萬(wàn)科獨(dú)立董事華生近期撰文指出，樓市的調(diào)控要真正達(dá)到目標(biāo)，取信于民，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，必須超出簡(jiǎn)單保增長(zhǎng)或維穩(wěn)思維，擺脫短期調(diào)控的得失，明確國(guó)家在整個(gè)城市化進(jìn)程中樓市的基本戰(zhàn)略定位和整體制度框架。

調(diào)整供求關(guān)系，仍然是最為關(guān)鍵的。8月3日，國(guó)家發(fā)改委政策研究室發(fā)布了一篇《更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用》文章。文章建議，一二線等住房供應(yīng)緊張的城市，要采取擴(kuò)大新增供地、盤(pán)活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲。根據(jù)市場(chǎng)狀況，適時(shí)調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)分析認(rèn)為，下半年南京樓市新增供應(yīng)量如果能確保在每月1萬(wàn)套以上，供求逆轉(zhuǎn)就是大概率事件，甚至有可能出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。供求逆轉(zhuǎn)會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)面的一系列連鎖反應(yīng)，最直接的表現(xiàn)就是購(gòu)房者選房不會(huì)有上半年那么難，市場(chǎng)也逐漸由買(mǎi)家搶房演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商搶客，最終庫(kù)存量也會(huì)回升。

發(fā)改委文章還指出，要更側(cè)重市場(chǎng)手段引導(dǎo)資源自由流通，使人口、資金更多地流向社會(huì)保障、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等軟資源更發(fā)達(dá)地區(qū)，避免三四線城市再走房地產(chǎn)投資刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路。

業(yè)界呼吁和期待的頂層設(shè)計(jì)，仍然在構(gòu)建之中。要從行業(yè)發(fā)展角度制定長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展機(jī)制，從頂層設(shè)計(jì)以及各項(xiàng)配套政策方面，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)更穩(wěn)定健康地發(fā)展下去。