內城新盤皆頂豪

袁秀麗

2015年是公認的北京豪宅元年，2016年則當之無愧為頂豪元年。

京城樓市曾流傳著這樣的說法：“萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂兒，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰？”

2016 年亮相的頂豪又有著什么樣的獨門絕技，令其銷售套數同比大漲400%。

頂級豪宅相繼推出

7月28日下午，位于西直門外的金地華著啟動首次媒體品鑒。金地華著共50套，戶型為190平方米-260平方米四居，預期價格在15萬元/平方米以上。據稱擁有6.5米居室進深、14平方米客廳觀景窗、廚房配備制冷空調等獨家優(yōu)勢。兼具高端設計理念與高端施工的精裝水平。

同樣是在7月28日下午，位于西南二環(huán)昆侖域的神秘面紗，被華潤置地、九龍倉、招商、平安不動產聯(lián)袂揭曉，據稱將掀起一場顛覆時代的豪宅革命，足見來勢洶洶。價格尚未對外透露，預計總價千萬以上。

7月28日晚間，在北京國子監(jiān)，位于德勝門北二環(huán)邊上的中駿天宸亮相。閩系開發(fā)商中駿置業(yè)對此次發(fā)布會用盡心思，僅送請柬一項就感動了很多媒體人。讓人不僅想到他們在項目開發(fā)中提到的“匠人精神，專筑每一位置業(yè)者的感動細節(jié)”。據稱中駿天宸要在品質上塑造出北京內城豪宅的全新地標級身份高度。但目前價格仍是謎。

用房地產“大片”來描述上述三大頂豪發(fā)布會，一點也不為過。大腕到場、大制作、大投入、大陣容、大回報，一樣也不少。預期的項目價格讓人瞠目，會議創(chuàng)意更是引來一陣叫好。

三家頂豪同時亮相，是巧合還是有意炒作，不得而知。但是此前兩天的7月26日下午，由懋源地產聯(lián)袂龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等房企舉辦的北京內城頂豪首區(qū)發(fā)布會，卻有綁定炒作之嫌。

這里提到的北京內城頂豪首區(qū)是以麗澤商務區(qū)為核心，兩公里半徑內匯聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目。在北京核心區(qū)板塊，這樣的頂級豪宅密度絕無僅有。

本刊記者觀察發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在北京內城項目少得可憐，聚集度不高，而曾經未充分開發(fā)的區(qū)域，后來者居上，成長為內城頂豪首區(qū)。

根據亞豪機構提供的數據來看，位于五環(huán)內的8萬+商品住宅成交個數達33個，遠遠高于五環(huán)以外。這也意味著，絕大多數頂豪聚集在北京內城。

事實上，自今年以來，北京頂豪陸續(xù)出街。

早在6月18日，作為融創(chuàng)中國在北京東三環(huán)農展館區(qū)域開發(fā)的頂級豪宅，北京壹號院揭開神秘面紗，并喊出了“為中國代言”的霸氣宣言。據融創(chuàng)中國北京公司總經理荊宏透露，北京壹號院臨湖的房子單價會特別貴，要賣到40萬元/平方米。

地王推動產品升級

滿城盡是豪宅。在北京內城已無剛需立足之地，這是很多剛需置業(yè)者的同感?？硕鸾y(tǒng)計數據顯示，7月東城新房成交均價約104245元/平米。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅稱，以北京從西北五環(huán)到東北五環(huán)，基本上總價都在1500萬元甚至更貴。內城價格可想而知。

北京商品房高端化已成事實。

中原地產首席分析師張大偉認為頂豪爆發(fā)主要原因有三點：一是資金潮下的資產荒，優(yōu)質資產缺失，很多過去實體經濟、金融資產都開始轉投核心城市的優(yōu)質房產。

地王推動下的產品升級是最主要原因，張大偉稱，過去幾年，北京供應的商品房住宅土地稀缺，2013年至2015年，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，剔除自住房及各類保障房，實際商品房住宅僅供應550萬平米左右，折算成為商品房住宅約4.5萬套，只夠北京歷史成交最差一年的消化。

按照目前市場供應比例計算，其中大部分將建設成為中高端物業(yè)。北京已經進入城市化末期，供應量很難明顯增加。在供應短缺的情況下，成交旺盛，量推著價走高已是大勢所趨。

由于市場水漲船高，隨著新一輪房價的走高，過去一大批單價8萬元左右的項目，今年進入了10萬+行列，由豪宅晉級為頂豪。2015年的豪宅元年，2016年的頂豪元年實屬產品升級的結果。

銷售簽約哪家最強

北京房價的漲勢已經讓人不堪回首，而如今頂豪的價格更像是天方夜譚。到底誰在買？賣得怎么樣？是很多業(yè)界都在探究的問題，不妨先看看數據。

中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，2016年截至8月10日，北京頂豪成交爆發(fā)，合計住宅類頂豪物業(yè)簽約套數達到了261套，累計簽約金額首次突破百億。而在2015年同期，10萬+頂豪簽約只有52套、累計金額24.76億元。2016年同比上漲幅度達到了400%.成交均價也首次突破了12萬元/平米。

今年簽約比較多的10萬+項目包括：使館壹號院簽約66套、萬柳書院簽約38套、泛海國際簽約40套、琨御府簽約27套、西宸原著簽約15套、駿豪中央公園廣場簽約9套、北京壹號院簽約10套。紅璽臺簽約9套、遠洋LA VIE簽約7套。

5月16日，融創(chuàng)中國北京壹號院項目在京發(fā)布會上，融創(chuàng)中國北京區(qū)域公司高級副總經理樓艷青稱，5月第一周，北京壹號院已經成交了5個億，實際數字甚至要好過傳聞，想低調也不行了。

雖然北京銷量遠不及上海、深圳，但是二季度成交套數環(huán)比大增52%，同比增22%，均處于首位，市場潛力不小。上海易居房地產研究院數據顯示，二季度北京、上海、深圳分別為566套、1534套、1252套，上海、深圳兩地項目成交占比超82%。

北京頂豪價格銷量雖然屢創(chuàng)新高，但眾多項目同時入市，對于市場的沖擊不言自明。

中原地產首席分析師張大偉通過數據分析認為，按照300億的年去化速度，如果疊加在售+潛在供應，北京頂豪大約有70個項目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場出現(xiàn)降溫，頂豪市場的風險也不容小覷。

頂豪如何做好才能規(guī)避風險？這是一個嚴峻的課題。沒有點真本事，恐怕很難勝出。頂豪的掌門人不僅要能演得了大片，還要有匠人精神，號準目標客戶的脈搏。