房地產企業(yè)社會價值鏈策劃分析

方議加

摘 要 目前，隨著城市經濟的不斷發(fā)展，房地產企業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。但是與此同時巨額的利潤也使得這個行業(yè)顯示出了不合理的地方，暴露出了很多問題。所以房地產企業(yè)價值鏈策劃設計就顯得格外重要。價值鏈分析可以得出各個價值環(huán)節(jié)的優(yōu)劣勢，從而調節(jié)不同環(huán)節(jié)的關系。通過對房地產企業(yè)價值鏈的分析和研究，對企業(yè)價值鏈進行優(yōu)化，提升競爭優(yōu)勢，以找到適合我國房地產企業(yè)發(fā)展的道路。

關鍵詞 房地產企業(yè) 價值鏈 策劃設計 優(yōu)化

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

1房地產企業(yè)價值鏈的內容及研究意義

本文主要以我國房地產企業(yè)為研究對象，著重著手于房地產商品的價值創(chuàng)造活動及其之間的相互聯(lián)系。由理論與實際相結合，構建出房地產企業(yè)的價值鏈，通過對價值鏈分析研究，探索如何提高企業(yè)市場競爭力。房地產業(yè)是國民支柱性產業(yè)，但是它的產業(yè)鏈相對于較長，所以他能否快速的發(fā)展增長就影響到我國的發(fā)展。我國現在的房地產出現了很多問題，主要有在數量過多，但時規(guī)模都比較小，沒有市場競爭力。

價值鏈策劃設計就是利用管理思想和信息網絡，對價值鏈上相關資源的整合和合理地利用。運用這種分析方法可以使房地產企業(yè)了解價值活動的相關結構，清楚的知道價值活動的內部和外部的聯(lián)系。這樣有利于企業(yè)優(yōu)化資源，體現出市場競爭力。

2房地產價值鏈的相關綜述

2.1房地產價值鏈理論

價值鏈是企業(yè)對相關產品進行的一系列的設計、生產、營銷、交貨等活動的集合。不同競爭者的競爭優(yōu)勢正是通過價值鏈來體現，對價值鏈的分析可以再一定程度上優(yōu)化價值鏈的結構，從而達到自己理想的目標。波特的價值鏈被大眾認為是傳統(tǒng)意義上的，著重的分析的是單個企業(yè)的價值活動、企業(yè)和顧客之間相關的連接，和企業(yè)得到的優(yōu)勢。波特認為：企業(yè)是有很多資源和能力的，但是如果同意來看，就不能準確地看出各項的優(yōu)勢。所以就必須分開來看，這樣就可以從各個活動本身來考慮各自的競爭優(yōu)勢。不同活動之間的相互掛關系，就構成了價值鏈。

2.2縱向價值鏈

2.2.1企業(yè)內部的價值鏈

企業(yè)內部的價值鏈是各個價值活動的集合，然后通過優(yōu)化個協(xié)調來達到理想的預期目的，為企業(yè)帶來優(yōu)勢為了達到企業(yè)的總體目標，各個活動必須相互聯(lián)系，然后統(tǒng)一協(xié)調。

2.2.2縱向價值鏈

企業(yè)各個活動之間相互聯(lián)系不僅僅對于企業(yè)內部的價值鏈實用，同樣對于企業(yè)外部的價值鏈也適應，比如供應商、渠道價和買方價值鏈之間。類似的關系，通常被稱為縱向聯(lián)系。建立縱向聯(lián)系可以讓顧客對企業(yè)更加信任、從而達到互贏互利，這是都希望看到的。

2.3房地產企業(yè)的價值鏈

房地產發(fā)展的很迅猛，同時也包括了很多主體的利益，他的內部價值鏈也就是其它利益主體的內部價值鏈。對于不同的主體更多的是利益之間的聯(lián)系。

房地產在發(fā)展的過程中，是很多不同的主體如開發(fā)商、投資商、客戶和政府等各個不同的主體之間的協(xié)調工作，同時他們也擁有這不同的職能，他們分工但同時也聯(lián)系再一起，形成了一條價值鏈。以房地產為連接點，不同的利益主體相互聯(lián)系到一起。

2.4虛擬價值鏈

虛擬價值鏈的特點：

（1）非物質性。虛擬價值鏈的各個部分的研究對象已經不再是和以前一樣物質，現在的是信息。同已往物質的高成本不同，信息不僅豐富，更有易獲得成本低的特點。

（2）靈活性。虛擬價值鏈的靈活性可以從兩個方面體現：一是企業(yè)可以多樣性的選擇信息，二是企業(yè)可以像客戶提供多樣性的信息。

（3）獨特性。各個企業(yè)生產的產品可能是一樣的。但是由于信息的多樣性，選擇的不同，各個企業(yè)的虛擬價值網是不同的。

2.5本章小結

本章主要寫的就是價值鏈及其相關的理論。可以看出，產業(yè)價值鏈開始看重的只有自己企業(yè)本身和與其有關系的客戶總，并且價值鏈也只關注物質方面。但隨著信息技術的發(fā)展，其各種優(yōu)勢開始沖擊傳統(tǒng)的理論。企業(yè)的各種問題也開始顯示出來，所以企業(yè)也開始改變，信息時代來臨，價值更多的和信息聯(lián)系再一起，企業(yè)也展示出了不同的競爭優(yōu)勢。

3房地產企業(yè)價值鏈策劃研究

3.1房地產企業(yè)特點

房地產企業(yè)不同于其他企業(yè)。它主要經營的房地產開發(fā)事業(yè)。房地產企業(yè)有下面幾個特點：

（1）對象是不動產。房地產企業(yè)的對象是不動產。正是因為這個特點，房地產企業(yè)才和其它企業(yè)有很大的差別。它所需的資金巨大，并且時間也長，市場的變化對其影響較大，所以相較而言風險就比較大。

（2）具有戰(zhàn)略性資源。因為房地產企業(yè)具有對象是不動產這個特點，所以他就要有人才、資金和信息等這些相關的資源，這樣在面對挑戰(zhàn)時才能從容解決。

（3）獨特的成本結構。房地產開發(fā)的成本費用由直接費用和間接費用構成。

直接費用包括：土地費用，前期工程費，房屋開發(fā)費。

間接費用包括：管理費，銷售費用，財務費用，稅費。

（4）和其它行業(yè)關聯(lián)性極強。房地產業(yè)包括了很多領域，他的產品開發(fā)的時間相對較長，所以這就決定了房地產業(yè)和其他行業(yè)必須有高度的產業(yè)關聯(lián)性。這樣它才能順利的發(fā)展。

3.2房地產企業(yè)的發(fā)展現狀

我國的房地產行業(yè)新起于80年代，在此期間也經歷過高峰期。但是由于經驗的缺乏、相關的管理能力不夠、制度也不勾全面，這樣就使得房地產再發(fā)展過程中出現了很多問題。盲目的發(fā)展，沒有看清楚形式，基本處于跟風發(fā)展，沒有好好的總結。

看似發(fā)展很快，其實這只是表面現象，雖然房地產企業(yè)數量眾多，但是很多規(guī)模都普遍較小，市場競爭力也不夠，并且職員的水平不高，也不具備一定的抗風險能力

這個時候政府就不得不介入，開始對房地產進行宏觀調控，在一定程度上還是去的了不錯的效果，有效抑制房價的飆升，房地產業(yè)進入了相對平穩(wěn)的發(fā)展。但是，宏觀調控取得了可觀的效果，但目前我國的房地產企業(yè)的發(fā)展的水平還是不高。相比較歐美企業(yè)而言，我們需要改進的地方還有很多，所以，我們還是要理性和冷靜地分析，然后制定合理的發(fā)展道路。

3.3房地產企業(yè)價值鏈分析

3.3.1房地產企業(yè)的價值鏈模型

以我國的房地產行業(yè)進行分析，綜合考慮波特的價值鏈模型，我們可以得出典型的房地產企業(yè)的價值鏈模型（如圖1）。

在了解房地產價值鏈的時候，我們要把房地產企業(yè)的各個活動分開歸納到價值鏈中的基本活動和輔助活動中。房地產在開發(fā)額過程中，還有很多東西也是必不可少的作為房地產企業(yè)運行不可缺少的，比如信息支持系統(tǒng)、資金支持系統(tǒng)等相關系統(tǒng)系統(tǒng)，共同支撐著房地產行業(yè)。

房地產行業(yè)同其他行業(yè)的價值活動也是大同小異的，大致也是一樣的。當然，圖1也只是一個簡單的框架而已，并不能完全的用來概括房地產企業(yè)的價值鏈。因為企業(yè)的每個活動都還可以分為其他很多個部分，而且每個部分之間都還有相互之間的聯(lián)系，病不能完全的分隔開。所以現在房地產企業(yè)需要做的就是給自己一個合適的定位，認清自己，找到一條適合自己發(fā)展的道路。

3.3.2房地產企業(yè)價值鏈基本活動

基本所有行業(yè)的價值鏈都一樣，房地產企業(yè)也不例外，其價值鏈也由基本活動和輔助活動組成。

基本活動：

（1）內部后勤。凡事都要有個前后順序，對于房地產而言，房地產再開發(fā)的時候，也可以說是開發(fā)之前，要先得到土地使用權。還有就是要對相應的地塊做詳盡的調查，這樣才能確定該地段是否有發(fā)展餓的潛力，是否值得發(fā)展，如果盲目的發(fā)展，就會使企業(yè)面臨風險，這并不是企業(yè)想要看到的結果，所以房地產開發(fā)之前一定要做好市場調研，做好充足的準備，這樣才能順利的開發(fā)。

（2）生產經營。所謂的生產經營就是指把土地等相關的投入物資變成商品的活動，在做好了前期調研和充足的前期準備工作后，接下來要做的就是開發(fā)，也就是項目的建設，他會涉及到很多單位，包含的活動也會比較多，在這個過程中，工程的質量自然是重中之重。

（3）外部后勤。到了這個時候，項目建設到了尾聲，建筑即將完成，那么接下來要做的就是開盤銷售，所以要提前做好相應的準備，不僅要找到一個合適的代理單位，還要做好相應的宣傳活動，在這個信息發(fā)達的年代，宣傳就顯得尤為重要，初次之外還要辦好產權證等相關證件。

（4）市場營銷。經過了前面的銷售準備，接下來就是正式的銷售階段，前期做的相關的策劃都要開始實施，各種營銷手段也要開始展開，選擇合適的渠道，建立好的銷售團隊，各個部門要緊密合作，對于在銷售中可以預見和不可以預見的問題都要做好相應的應對方案，爭取做到對于出現的每個問題都能及時的解決。

3.3.3房地產企業(yè)價值鏈的內、外部聯(lián)系

（1）在整個價值鏈中，活動眾多，對于各個活動而言，它并不是獨立存在的的，它也不能獨立存在，他們之間必然有相互的聯(lián)系，這也就意味著在房地產企業(yè)各個活動過程中，在做決定的時候一定要考慮全面，不然就會動一發(fā)而前全身，出現自己無法預料的嚴重后果。

（2）為了提升企業(yè)的競爭優(yōu)勢，有兩種方法用來聯(lián)系價值鏈的各項活動，第一就是優(yōu)中擇優(yōu)，選擇一個最好的方法來實施。然后就是各個活動之間充分協(xié)調。這個自然是最理想的方法，但是有時候并不是一定可以做的，這個時候就可以選擇第一張方法。

房地產企業(yè)價值鏈的內外部聯(lián)系想比較其他而言較為復雜，所以一定要明確的認知其中各個活動的聯(lián)系，自己企業(yè)的不同就是同其他企業(yè)相比最大的競爭優(yōu)勢。

（3）房地產企業(yè)價值鏈的外部聯(lián)系。對于房地產企業(yè)價值鏈來說，它不僅有內部聯(lián)系，他也存在外部聯(lián)系。房地產企業(yè)并不是獨立存在的，與其他行業(yè)也都有交際。正式這些聯(lián)系構成了發(fā)展的多樣性。

3.4本章小結

本章從房地產發(fā)展的特點和現狀入手，構建出了典型的價值鏈模型。然后了解了價值鏈的基本活動和輔助活動，對價值鏈有了更全面的了解。通過價值鏈的內外部聯(lián)系認識到各項活動之間有著密不可分的聯(lián)系。

最后，在基本了解了房地產企業(yè)價值鏈后，對各個過程進行細化，可以得到如圖2更加清楚明了的價值鏈模型。

4房地產企業(yè)價值鏈優(yōu)化設計

4.1房地產企業(yè)價值鏈目前存在的問題

在房地產最開始發(fā)展的時候，他們主要針對的只是當地的市場，政府再適當的進行調控。那個時候，擁有了土地使用權就相當于提高了市場競爭。但是，伴隨著這個行業(yè)各項制度的日益完善，各個企業(yè)又處在了同一水平。因此在競爭的過程中也就出現了很多問題。

（1）房地產項目前期開發(fā)能力不足，這個問題主要顯現再單個方面，分別是人才，土地，資金。很多企業(yè)都只關心自己拿到多少土地，卻沒有好好的利用，造成了相當一部分的浪費。資金的缺乏一直是小型企業(yè)的通病，這也就是有很多小型企業(yè)經常倒閉的原因。雖然幾個年我國的專業(yè)人才明顯增多，但還是不勾，其中大部分都在大型企業(yè)，小型企業(yè)還是人才難求，這也是他們發(fā)展落后的最基本的原因。

（2）規(guī)劃設計方面，現在，房地產企業(yè)都只在盲目的開發(fā)，并沒有做好足夠的市場調研。那種地段適合那種戶型，量是多少，就造成了戶型開發(fā)的不合理，大量成房賣不出去，資金積壓。

（3）物業(yè)管理問題，部分房地產企業(yè)再看待物業(yè)管理的時候并沒有那么上心，他們不是很重視，這就犯了一個很大的錯誤，物業(yè)管理也很重要，它往往關系到一個企業(yè)的聲譽問題。所以對于大多數企業(yè)應該得到足夠的重視。

（4）對價值鏈各項活動的聯(lián)系的認識不夠。目前，很多企業(yè)在發(fā)展的時候，往往自看重自己的管理能力。具體就是輔助活動包括額相關活動的管理能力。但對于價值增值環(huán)節(jié)，去也并沒有引起高度重視。在外包出去之后，沒有考慮到各項活動之間的關聯(lián)性，各項活動雖然互相獨立，但卻又是緊密聯(lián)系在一起的。

4.2房地產的價值影響因素

任何一個事物都是不可能獨立存在的。房地產企業(yè)也不列外，它在發(fā)展過程中也受其他很多因素的影響。所以要對各個因素有一個比較全面的了解，做好充足準備。這樣在受氣影響時就可以最快最優(yōu)的解決。影響因素主要分為主觀因素和客觀因素?？偟膩碚f，有以下幾個方面：

（1）地段決定商業(yè)地產的價值。在房地產開發(fā)之前，各個企業(yè)就在爭奪土地使用權。為什么會出現這種情況，因為擁有一個好的地段對于企業(yè)來說非常重要。一個好的地段不僅各項設施齊全，各項活動都會比較便利。而且，地段好相應的銷售價格也會相對較高，客戶的購買能力也會不叫強。這樣投資的回收周期也會縮短，市場競爭能力得到很明顯的增強。

（2）商業(yè)規(guī)劃。對于房地產企業(yè)而言，他的發(fā)展并不是盲目的，跟風式的發(fā)展。說想發(fā)展哪里就發(fā)展哪里，想開發(fā)什么就開發(fā)什么。并不是這樣。一個房地產企業(yè)在開發(fā)之前，必須先做好充足的市場調研工作，在此基礎上再做相應的規(guī)劃，目標地段適合建設什么，要建成什么樣的，才能滿足相應群體的需求。所以要做好相應的規(guī)劃工作，不然建好的房子賣不出，也只是白白的浪費，也會影響到企業(yè)的后期發(fā)展。

（3）建筑功能和形態(tài)。這個主要影響的是商業(yè)物業(yè)，對于不同的建筑，他的定位是不同的。對于大型建筑，他的各項功能的緊密程度就比較高，而小型的配合度就相對低。

（4）時間因素。房地產開發(fā)的建設周期和資金回收周期都會影響到企業(yè)價值，如開發(fā)周期過長或者資金回收周期過長都會在一定程度上降低價值。

4.3房地產企業(yè)價值鏈優(yōu)化指標構建

價值鏈的優(yōu)化并不是指其中某個單一活動的優(yōu)化，而是對價值鏈中所有活動的共同優(yōu)化，單一的優(yōu)化不能代替總體的發(fā)展，只有共同優(yōu)化，才能提升市場競爭力。

價值鏈的優(yōu)化是各項活動的綜合，在整個房地產開發(fā)的過程中，所有的活動都起著自己獨特的作用，是其他職能所無法取代的，所以就要共同提升，企業(yè)才能全面發(fā)展。

通過對價值鏈的研究，我們可以得到企業(yè)優(yōu)化的框架，在框架中我們可以看出它主要包括六個方面：前期開發(fā)能力、策劃能力、規(guī)劃設計能力、施工能力、市場營銷能力、物業(yè)管理能力。

4.4本章小結

本章先從目前我過房地產價值鏈所出現的問題入手，考慮到影響價值鏈的各個因素。然后構建出優(yōu)化價值鏈的指標方案，最后提出幾個優(yōu)化價值鏈的方案。

房地產企業(yè)是目前比較熱門的企業(yè)，每個企業(yè)也都有著自己不同的發(fā)展方向么，側重點。在這個飛速發(fā)展的時代，企業(yè)也面臨著各種各樣的挑戰(zhàn)，各種問題，所以優(yōu)化企業(yè)價值鏈就顯得格外重要。只有更隨著時代的步伐，才能在這條道路上越走越遠，不至于被落下。企業(yè)都要給自己一個明確的定位，然后找到一條適合自己發(fā)展的道路。

5結語

文章從傳統(tǒng)的價值鏈理論入手，結合房地產企業(yè)的發(fā)展特點，構造出了房地產企業(yè)的價值鏈。

通過對房地產企業(yè)的特點和發(fā)展現狀的分析，得出了企業(yè)價值鏈模型。在此模型的基礎上，進一步了解到了基本活動和輔助活動共同構成了房地產企業(yè)的價值鏈。并且各個活動并不是獨立存在的，他們之間都有著各種各樣的聯(lián)系。

價值鏈不僅有著內部聯(lián)系，同時也有著外部聯(lián)系。只有當各項活動都得到優(yōu)化之后，整個價值鏈才會最優(yōu)。企業(yè)也才會有市場競爭力。

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