中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)暴漲現(xiàn)象研究與分析

倫寧　鐘敏

摘 要 筆者通過(guò)調(diào)查我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)，了解到我國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，進(jìn)而研究得出引起一線城市房?jī)r(jià)暴漲的原因，從而針對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的原因，進(jìn)行了一定的分析。同時(shí)也提出了相應(yīng)的利用宏觀政策解決房?jī)r(jià)暴漲的措施。

關(guān)鍵詞 一線城市 房?jī)r(jià)暴漲 宏觀政策

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

近期中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)暴漲，并逐步蔓延至二線城市，資產(chǎn)價(jià)格泡沫擔(dān)憂加劇。由于春節(jié)假期，2月歷來(lái)是全年成交的淡季，但今年從一線城市的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，并沒(méi)有“歇一歇”的意思。

數(shù)據(jù)顯示，2016年2月份，上海市商品住宅成交71.29萬(wàn)平方米，同比上漲68.62%，創(chuàng)最近七年新高。成交均價(jià)為36374元每平方米，環(huán)比上漲1.23%，同比上漲23.92%。同時(shí)據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，上海二手房共計(jì)成交了2.8萬(wàn)套，雖然環(huán)比1月下跌了近四成，但同比大漲166.58%。

深圳是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高的城市，根據(jù)深圳市規(guī)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月當(dāng)?shù)匦路孔≌山画h(huán)比減少0.7%，同比大增172.5%。48095元每平方米的成交價(jià)，環(huán)比上漲3.4%，同比大漲72.1%。在二手住宅方面，深圳2月共成交8496套，成交價(jià)繼續(xù)刷新歷史高點(diǎn)，達(dá)52600元每平方米。

據(jù)北京住建委成交數(shù)據(jù)顯示，2月北京商品住宅（含保障房）共實(shí)現(xiàn)成交4678套，環(huán)比下降51.71%，同比增長(zhǎng)110.6%。值得注意的是，2月受春節(jié)假期的影響，實(shí)際網(wǎng)簽天數(shù)為21天，二手房日均網(wǎng)簽量約為413套，較1月微增0.5%。在一線城市中處于平穩(wěn)狀態(tài)的廣州，2月的二手住宅網(wǎng)成交量也達(dá)到了2694宗。雖然環(huán)比1月下降50.6%，但與去年2月相比，網(wǎng)簽成交量則大漲123.2%。一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)與去年同期相比也上漲了13%。

從絕對(duì)房?jī)r(jià)看，2015年世界房?jī)r(jià)最高的十大城市中（中心城區(qū)房?jī)r(jià)），中國(guó)香港排第一，北京和深圳分列第九和第十。另外，上海排名第十四，廣州排名第四十一。中國(guó)一線城市絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)與國(guó)際“接軌”。

二、從下面幾個(gè)方面分析引起一線城市房?jī)r(jià)暴漲的原因

一線城市（如京滬深）因地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對(duì)外地居民具有強(qiáng)烈的吸引力，人口凈流入量長(zhǎng)期處于高位，這種基本面就對(duì)樓市構(gòu)成顯著支撐。再加上近期政策寬松，一線城市樓市回暖符合市場(chǎng)規(guī)律。但不能忽視的是，房?jī)r(jià)上漲中的“虛火”。某些開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷作秀和房產(chǎn)中介哄抬炒作，人為制造搶房假象，導(dǎo)致購(gòu)房者“恐慌性”入市。據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，如今深圳樓市中的投資客比例已超過(guò)30%。這些因素帶來(lái)的房?jī)r(jià)飛漲顯然是非理性的。

（一）契稅減免和去庫(kù)存的宏觀政策

政策變動(dòng)和本輪房?jī)r(jià)上漲有高度的同步性，每一項(xiàng)大的政策后房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)性變化。2014年11月央行降息，一線城市房?jī)r(jià)止跌回升。2016年2月2日首付比例下調(diào)和調(diào)整219契稅、營(yíng)業(yè)稅后，房?jī)r(jià)在春節(jié)后跳漲。時(shí)滯的縮短凸顯了貨幣現(xiàn)象和購(gòu)房者預(yù)期的快速變化。雖然部分政策和一線城市關(guān)系不大，但影響了購(gòu)房者的預(yù)期。

從2014年9月底開(kāi)始，國(guó)家連續(xù)實(shí)施“9·30”“3·30”和新“9·30”新政，對(duì)樓市扶持的力度之大和頻度之密實(shí)屬罕見(jiàn)，購(gòu)房成本降到歷史低位。自從2015年年底以來(lái)，國(guó)家推出一系列的（如降低契稅、降息以及戶籍方面）優(yōu)惠政策，本來(lái)想去三四線城市的庫(kù)存，結(jié)果間接導(dǎo)致一二線城市瘋漲。這種反?，F(xiàn)象，從某種方面反映了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的兩極化，在三四線城市供大于求，而在一二線城市卻是求大于供。因?yàn)橐痪€城市新盤供應(yīng)量極少，在政策的驅(qū)動(dòng)下，必然更會(huì)“雪上加霜”，新盤出現(xiàn)哄搶現(xiàn)象就在情理之中。

（二）股市的持續(xù)低迷

去年的股災(zāi)，股市傷透了許多股民的心，而手里的資金，又沒(méi)有太多的投資渠道。只要看到樓市回暖，就把錢投到房子上。從某種角度上講，股市的低迷，導(dǎo)致大量資金從股市流向樓市。

（三）“人為”因素，利用杠桿炒房便是主要手段

第一，自買自賣轉(zhuǎn)按揭。先通過(guò)擔(dān)保公司的過(guò)橋貸款還清房貸，之后去另一家銀行按漲價(jià)后的房?jī)r(jià)辦理房產(chǎn)抵押貸款，套出70%的房款。這種炒樓方式相當(dāng)于自買自賣，在沒(méi)有購(gòu)房者接盤的情況下，反復(fù)套利，擴(kuò)大了炒房者的頭寸。

第二，眾籌炒房。2015年，某二手房眾籌平臺(tái)上線后，針對(duì)想要購(gòu)房資金周轉(zhuǎn)又暫時(shí)存在困難的個(gè)人，通過(guò)眾籌方式完成房產(chǎn)購(gòu)買，最低的投資金額僅為1000元。

第三，互聯(lián)網(wǎng)金融炒房。去年以來(lái)，很多機(jī)構(gòu)均推出了高成本的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——“首付貸”。一款“首付貸”，在無(wú)抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸一萬(wàn)元，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%。其流程是，平臺(tái)把“首付貸”包裝成年化收益率8%～12%的P2P產(chǎn)品，然后對(duì)外發(fā)售。

（四）貨幣超發(fā)

中國(guó)的貨幣超發(fā)對(duì)一線城市房?jī)r(jià)也起到推波助瀾的作用。自2010年以來(lái)，中國(guó)的GDP增速不斷下降，季度同比從12.2%的高點(diǎn)下降到2015年第四季度的6.8%，但M2增速不降反升。從2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M2與名義GDP增速的裂口擴(kuò)大至6.9%，遠(yuǎn)高于2001年以來(lái)2.8%的平均值。2016年1月M2同比更是高達(dá)14%，遠(yuǎn)超目標(biāo)值。與此同時(shí)，去年6月股災(zāi)后股市吸收資金也逐漸減少，市場(chǎng)上過(guò)剩的流動(dòng)性開(kāi)始流入樓市，一線城市房?jī)r(jià)也正是從這時(shí)開(kāi)始飆漲。

三、如何利用宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

（一）房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新的發(fā)展階段的特征

增速換擋期，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新的發(fā)展階段的特征，避免寄希望于刺激重歸高增長(zhǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。住房市場(chǎng)具有非常明顯的階段性特征，住宅投資從高速增長(zhǎng)步入平穩(wěn)或下降狀態(tài)，從數(shù)量擴(kuò)張步入提升質(zhì)量階段，從總量擴(kuò)張步入“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化、人口繼續(xù)向大都市圈遷移”階段。

（二）必須建立起比較完善的住房法律體系

通過(guò)法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長(zhǎng)效機(jī)制。在我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》基礎(chǔ)上，構(gòu)建完整的住房法律體系。強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)投機(jī)性需求和開(kāi)發(fā)商“囤地”“囤房”等擾亂市場(chǎng)正常秩序的行為的法律約束和處置。其次，要構(gòu)建維護(hù)租戶和購(gòu)房者利益的機(jī)制。對(duì)房東和開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)過(guò)快提高租金和房?jī)r(jià)的行為，要明確嚴(yán)厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價(jià)的行為。建立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，對(duì)不同地段、不同類型的住房定期制定詳細(xì)的基準(zhǔn)價(jià)格作為執(zhí)法依據(jù)。

（三）需要實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。

購(gòu)房需求易受到房貸政策的影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。我國(guó)可研究居民購(gòu)房時(shí)的首付比例和固定貸款利率或兩者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期，避免短期內(nèi)提前釋放購(gòu)房需求。

（四）逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)和住房發(fā)展機(jī)制

在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)型建設(shè)用地出讓、租賃等方式，與國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，增加住宅用地的供應(yīng)主體，提高重點(diǎn)城市土地供給的彈性。逐步把農(nóng)村集體建設(shè)用地的建成區(qū)，以及城中村，納入城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，統(tǒng)一建筑標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和住宅與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

（五）禁止相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放用途為購(gòu)房首付款的貸款

對(duì)P2P及小額貸款公司主管部門應(yīng)作出明確規(guī)定，禁止相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放用途為購(gòu)房首付款的貸款。監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款的行為。

（作者單位為重慶工商大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院）