淺析宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

袁琳

【摘 要】2016年經(jīng)濟工作會議中，中央對房地產(chǎn)的未來發(fā)展提出了指導性意見，特別說明“房子是用來住的，不是用來炒的”，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展明確了定位。與此相應(yīng)的，國家也將在財稅、投資、金融、土地以及立法等諸多方面加強宏觀政策制定與實施，以期促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。本文在論述房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展重要意義的基礎(chǔ)上，闡明了影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要宏觀政策，進而對促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的宏觀政策提出建議。

【關(guān)鍵詞】宏觀政策；房地產(chǎn)；行業(yè)

過去十幾年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格幾何式飆升，特別是一線城市和部分二線城市，土地價格與住宅價格呈現(xiàn)了量價齊增的發(fā)展態(tài)勢，對我國經(jīng)濟發(fā)展起到了較大的促進作用。與此同時，快速增長的住宅價格也給人民群眾居住帶來一定的限制，很大程度上拉大了人民群眾的貧富差距，帶來了一些民生問題。在我國經(jīng)濟進入新常態(tài)發(fā)展，供給側(cè)改革不斷深入的轉(zhuǎn)型背景下，深入分析掌握國家發(fā)展現(xiàn)狀，不斷提升人民生活質(zhì)量，以宏觀政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)，促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，是我國需不斷提升和改進的重要方面，也是促進國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

一、房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的重要意義

1.不斷促進民生產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、出租、維修、物業(yè)等相關(guān)環(huán)節(jié)，與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展將使得人民群眾能夠住有所居。同時，房屋租賃業(yè)的不斷規(guī)范發(fā)展，也將拓寬人民群眾對房屋的選擇渠道，加之輔助業(yè)務(wù)的良性發(fā)展，人民群眾也將享受到良好的物業(yè)維修等房屋服務(wù)，加之房地產(chǎn)行業(yè)對就業(yè)形勢的不斷改進，這些都將對民生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到很好的促進作用。

2.不斷促進國民經(jīng)濟發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的范圍廣，特別是房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，國家財稅政策中涉及財產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、交易行為稅等多項稅金，可以有效擴大國家稅源，提高國家財政收入，促進國力的不斷增強。同時，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及的行業(yè)廣泛，如建筑業(yè)、裝修業(yè)、材料銷售業(yè)、制造業(yè)、銷售業(yè)等，房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，將直接影響和推進上下游行業(yè)的發(fā)展，進一步擴大國家財政收入，促進國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。

3.不斷促進資源優(yōu)化配置

房地產(chǎn)行業(yè)涉及國家土地、人口等重要資源配置，良性發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)將促進我國資源的有效配置，如通過不同政策的引導，土地資源將獲得更高的配置效率。同時，在人才的流動中，極具優(yōu)勢的人才也會流入更需要的區(qū)域，實現(xiàn)資源與人才的良性互動，不斷促進資源有效利用與國家的持續(xù)發(fā)展。

二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要宏觀政策

1.財稅政策影響

財稅政策主要涉及財政補貼和國家稅收政策。目前來看，我國在稅制改革過程中，影響房地產(chǎn)行業(yè)較大的稅種主要包括流轉(zhuǎn)稅和所得稅。流轉(zhuǎn)稅主要是“營改增”的全面擴圍，使得房地產(chǎn)行業(yè)從繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，需要行業(yè)不斷調(diào)整整合上下游行業(yè)發(fā)展。同時，當前正在醞釀的房屋貸款遞減個人所得稅應(yīng)納稅所得額和房產(chǎn)稅等相關(guān)政策，也將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到一定的促進與調(diào)節(jié)作用。

2.貨幣政策影響

貨幣政策方面，我國長期以來實施的適度寬松的貨幣政策，但在近年來的發(fā)展中，貨幣資金的流動性往往出現(xiàn)難以預料的情況，往往由于銀根縮緊，在一定程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時，貸款利率、首付款比例、住房公積金使用等政策都會通過影響房屋購買的成本，而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.投資政策影響

投資政策是2016年中央經(jīng)濟工作會議提出改進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要政策之一，在這一方面，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會在2月份已經(jīng)下發(fā)了相關(guān)文件，限制一些城市設(shè)立基金的投向，特別對投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金不予以備案。這一政策在投資資金方面減少了房地產(chǎn)行業(yè)的資金投放，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生控制作用。

4.土地政策影響

土地政策方面，我國一直在不斷優(yōu)化政策制定與實施，在不同區(qū)域不同行業(yè)給予不同的土地政策，在單行下發(fā)政策的同時，我國也在計劃從不同層面加強立法，以規(guī)范實施土地政策，增強宏觀政策對微觀經(jīng)濟的引導作用。與此同時，一些地區(qū)也頒布了相關(guān)限購政策，明確了不同人群在相應(yīng)區(qū)域的可購房數(shù)量，也對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生促進或制約的作用。

三、促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的宏觀政策建議

1.深入體察民情，有的放矢制定政策。

宏觀政策發(fā)揮有效促進作用關(guān)鍵在于符合國家及區(qū)域發(fā)展的實際情況，并深挖細找現(xiàn)象背后的本質(zhì)原因?；诖?，宏觀政策的制定與實施，如要發(fā)揮促進行業(yè)良性發(fā)展的作用，需要政府相關(guān)部門對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有真實的了解，對不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不均衡的原因查找清楚，如在對不同區(qū)域制定不同配額政策時，要深入了解實情，適當時應(yīng)適度將權(quán)力下放，讓懂民情的部門和人去定政策，以發(fā)揮宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的促進作用。

2.發(fā)揮市場作用，有形無形互補發(fā)展。

宏觀政策是一支有形的手，每一項政策都是公開的，在制定政策的同時，需要高度重視無形的手的作用，也就是市場的作用。我國市場經(jīng)濟發(fā)展中，宏觀政策需要發(fā)揮的是引導作用，更需突出的是市場的作用，激發(fā)微觀主體的主觀能動性，尊重市場的選擇。以此為出發(fā)點，在宏觀政策制定中，應(yīng)對市場有充分的認識，掌握市場對房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用，以宏觀政策助推市場作用的發(fā)揮，以市場印證宏觀政策的有效性，兩者相輔相成，互為補充。

3.加強監(jiān)督評估，不斷完善政策效應(yīng)。

宏觀政策的制定與實施是一個不斷完善和改進的過程。在這一過程中，每一項政策都不是萬能的和永久不變的，政府需要建立監(jiān)督與評估機制，一是監(jiān)督政策執(zhí)行是否到位，對于不到位的政策，應(yīng)加強考核與督導，促進政策執(zhí)行到位。二是評估政策是否有效，對于達不到預期效果的政策，要加強原因分析，不斷針對原因修訂改進政策，以使政策達到預期效果，并不斷促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，促進國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。