EVA在我國房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用研究

孫文靜　張鐸

[摘要]文章對(duì)EVA的應(yīng)用背景、理論來源以及其研究目的和意義等方面做出了簡單闡述，認(rèn)為在我國現(xiàn)階段，應(yīng)基于EVA模型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

[關(guān)鍵詞]EVA；房地產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625171

1研究背景

1978年改革開放之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在摸索中不斷前進(jìn)，但總體發(fā)展較為緩慢。直到1998年，國務(wù)院下發(fā)了23號(hào)文件要求從下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。改革開放以來的第一次房改由此拉開了序幕，商品房開始進(jìn)入居民住房消費(fèi)市場(chǎng)，并在此后20多年間形成了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的位置。但近些年來隨著人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及城鎮(zhèn)化減速等因素的影響，住宅需求中樞下移，房地產(chǎn)企業(yè)高利潤、高成長和高杠桿的野蠻生長方式無以為繼。而且人口城鎮(zhèn)化趨勢(shì)也不再支持地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展，年新增人口自1987年以來已趨勢(shì)向下，且城鎮(zhèn)化速度自2010年以來也有所放緩；地產(chǎn)投資、銷售、新開工增速均在下降。根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)提供的數(shù)據(jù)，國房景氣指數(shù)近年來逐漸下跌，從2010年的10179下降到2015年的9335。但2015年以來的一連串政策都為房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇創(chuàng)造了極為有利的條件，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策。在政策全面寬松的大環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)未來的發(fā)展，投資者需更加關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，謹(jǐn)慎投資。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代，美國和主要西方發(fā)達(dá)國家在公司治理領(lǐng)域逐漸形成一種主流的觀點(diǎn)，認(rèn)為管理的首要職責(zé)是為股東創(chuàng)造價(jià)值。盡管無論是企業(yè)界還是理論界，關(guān)于公司的目的是追求股東價(jià)值最大化還是追求利益相關(guān)者利益的均衡的爭論還在繼續(xù)，但作為一個(gè)不爭的事實(shí)是，股東價(jià)值正在轉(zhuǎn)變?yōu)樵u(píng)價(jià)企業(yè)的一個(gè)全球化的標(biāo)準(zhǔn)。而企業(yè)價(jià)值最大化與股東財(cái)富最大化并不是對(duì)立的，企業(yè)價(jià)值最大化是企業(yè)所有者和管理者共同追求的目標(biāo)，這就要求企業(yè)管理層在確保公司持續(xù)性價(jià)值創(chuàng)造、承擔(dān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的基礎(chǔ)上，為全體股東創(chuàng)造最大化的財(cái)富，所以企業(yè)價(jià)值評(píng)估就顯得尤為重要。

2EVA模型的理論來源

簡單地說，企業(yè)價(jià)值等于未來各期自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)。從度量企業(yè)價(jià)值的要求來看，傳統(tǒng)的業(yè)績度量指標(biāo)——凈利潤、投資報(bào)酬率、股東權(quán)益收益率、市盈率、每股收益率等，都因?yàn)槭艿讲煌瑫?huì)計(jì)方法的影響忽略了資金的時(shí)間價(jià)值，存在一定的局限性。于是我們需要一個(gè)更加健全的指標(biāo)，既要和企業(yè)價(jià)值存在天然的聯(lián)系、能夠說明價(jià)值的來源，同時(shí)又能對(duì)期間經(jīng)營質(zhì)量做出判斷、對(duì)經(jīng)營活動(dòng)提供支持，從而便于依據(jù)該指標(biāo)建立價(jià)值觀。這個(gè)指標(biāo)就是經(jīng)濟(jì)增加值，即EVA?；贓VA的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，同時(shí)考慮到了企業(yè)的債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本，能更真實(shí)地反映出企業(yè)的價(jià)值、服務(wù)于企業(yè)的管理決策，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足。

關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的研究可追溯到20世紀(jì)早期，距今已有100 多年的歷史，在此期間企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論一直是管理學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家們研究的熱點(diǎn)，其理論也不斷地豐富和發(fā)展。1983年，美國的思騰思特管理咨詢公司首先提出了EVA的概念，并在其創(chuàng)辦的刊物上發(fā)表了很多有關(guān)EVA的文章，EVA理論由此進(jìn)入大眾的視線并在理論界產(chǎn)生了巨大的影響。

3研究目的及意義

31研究目的

首先，通過實(shí)證分析表明利用 EVA 企業(yè)價(jià)值評(píng)估法來評(píng)估我國房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的可行性。隨著時(shí)代的發(fā)展，股東財(cái)富最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)逐漸被世人所接受。這就需要運(yùn)用科學(xué)合理的會(huì)計(jì)評(píng)價(jià)體系求出企業(yè)價(jià)值，而傳統(tǒng)的價(jià)值評(píng)價(jià)模型由于存在各種弊端已經(jīng)無法滿足這一要求，于是 EVA 價(jià)值評(píng)估體系應(yīng)運(yùn)而生。EVA 價(jià)值評(píng)估體系擁有傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估體系所不具備的諸多優(yōu)勢(shì)：因?yàn)槠洳坏紤]了債務(wù)成本，而且將股權(quán)成本計(jì)算在內(nèi)，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤而不是會(huì)計(jì)利潤。EVA 價(jià)值評(píng)價(jià)體系產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代初的美國，經(jīng)過多年的研究和實(shí)踐已經(jīng)變得十分成熟。在全球范圍內(nèi)，基于EVA的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法也被越來越多的企業(yè)所認(rèn)可采用，其被可口可樂、西門子、索尼等400余家國際跨國公司采用。于是，思騰思特咨詢公司在2001年登陸中國，但由于中國特殊的政治環(huán)境和資本市場(chǎng)與歐美國家有所差異，因此僅僅兩年后思騰思特公司就以失敗告終，關(guān)閉了其在中國的分公司。但EVA 企業(yè)價(jià)值評(píng)估法能否對(duì)我國房地產(chǎn)公司進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)價(jià)，需要進(jìn)一步的實(shí)證分析來證明。

其次，可以利用EVA價(jià)值評(píng)估法來準(zhǔn)確的界定房地產(chǎn)公司的企業(yè)價(jià)值。利用EVA 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，可以較為清晰地了解到制約企業(yè)價(jià)值提升的主要因素，同時(shí)采取相應(yīng)的手段改變這些因素以提高企業(yè)價(jià)值，也可以為廣大的投資者提供指導(dǎo)意見。

最后，基于EVA來評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)，可以在評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)EVA價(jià)值評(píng)估法自身存在的缺陷，從而提出改進(jìn)建議。

32研究意義

EVA 價(jià)值評(píng)價(jià)體系在西方的理論界和現(xiàn)實(shí)應(yīng)用中都取得了巨大的成功，其在中國的推廣雖然有過波折，但其科學(xué)性也越來越得到證實(shí)。因此，基于EVA評(píng)估法對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估具有十分重要的實(shí)踐意義。

第一，有利于促進(jìn)企業(yè)間的兼并和重組。國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀金融政策調(diào)整、銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的收緊以及行業(yè)中的激烈競(jìng)爭不斷促使房地產(chǎn)行業(yè)的并購和整合，而并購重組可以增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力以及品牌優(yōu)勢(shì)。確定房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值是企業(yè)并購重組至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，有利于企業(yè)兼并重組的順利開展。

第二，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率。目前我國的資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀是企業(yè)一般只考慮債務(wù)資本成本，常常忽視股權(quán)資本成本，認(rèn)為股權(quán)資本成本是“免費(fèi)”的，因而更加偏好于股本的擴(kuò)張，導(dǎo)致資金使用效率偏低，這種行為對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展危害性很大。尤其房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，生產(chǎn)周期長，需要的股權(quán)融資偏多，如果只考慮債務(wù)資本成本就很難確定企業(yè)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。而基于EVA的價(jià)值評(píng)估把股東財(cái)富和企業(yè)決策聯(lián)系在一起，能反映企業(yè)的真實(shí)收益和價(jià)值，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

第三，為廣大投資者提供有用的決策信息。基于EVA的企業(yè)價(jià)值評(píng)估值可以幫助投資者了解企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，尋找市場(chǎng)上被低估的股票，發(fā)現(xiàn)更多的投資機(jī)會(huì)，從而進(jìn)行理性的投資決策，提高投資獲利水平。

第四，對(duì)于政府的相關(guān)管理部門，通過應(yīng)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，有助于政府管理部門更好地了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的真實(shí)狀況，進(jìn)而結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀實(shí)施更為合理的宏觀政策引導(dǎo)和規(guī)范行業(yè)健康有序的發(fā)展。

4結(jié)論

現(xiàn)代企業(yè)制度的誕生促使企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)逐漸分離，房地產(chǎn)企業(yè)作為其中關(guān)鍵的一員，其資金規(guī)模較大、權(quán)益融資比例較高。EVA可以全面評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營者為股東創(chuàng)造的價(jià)值以及是否有效使用資本，不僅是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考核工具，也是企業(yè)價(jià)值管理體系的核心?；贓VA模型對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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