論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

高艷芝

摘 要：房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項法律制度在我國的民事立法中很早就己經(jīng)確立，這些規(guī)定對穩(wěn)定房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系，保障承租人可以優(yōu)先得到房屋所有權(quán)，促進社會主義市場經(jīng)濟的健康快速發(fā)展具有重要意義。但是現(xiàn)有法律對該制度規(guī)定過于籠統(tǒng)，實際操作比較困難，造成司法實踐中法律適用的困難和混亂，嚴重損害了承租人的權(quán)利。本文分析了優(yōu)先購買權(quán)的效力和效力沖突的處理，并針對承租人的優(yōu)先購買權(quán)在審判實踐中暴露出的問題，進行了深入的探討和研究，提出了一些完善建議，以期完善承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，維護承租人的合法權(quán)益、促進安全交易。

關(guān)鍵詞：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)；同等條件；權(quán)利沖突

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)概述

1.性質(zhì)分析

優(yōu)先購買權(quán)，又稱優(yōu)先承買權(quán)、先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的、在出賣人出賣標的物于第三人時，可以同等條件優(yōu)先于該第三人而購買的權(quán)利。我國《物權(quán)法》、《合同法》、《合伙企業(yè)法》、《公司法》等法規(guī)范中分別規(guī)定按份共有人、承租人、合伙人以及股東享有優(yōu)先購買權(quán)。但是，優(yōu)先購買權(quán)這一權(quán)利性質(zhì)為何，在理論上認識不一。對此，主要有以下四種觀點：

第一，附條件的形成權(quán)說。該說認為優(yōu)先權(quán)就其性質(zhì)來說，屬于形成權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)無論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權(quán)，權(quán)利人可以依單方之意思表示，形成與義務人將租賃房屋出賣給第三人的以同樣條件為內(nèi)容的合同，而無須義務人（出賣人）的承諾。但該項形成權(quán)附有停止條件，即只有在義務人出賣租賃房屋于第三人時，權(quán)利人才行使。我國理論上有許多學者贊同該說。

第二，期待權(quán)說。該說認為，在出租人未出賣租賃房屋時，優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。但若出租人出賣租賃房屋于第三人時，優(yōu)先購買權(quán)人可以行使權(quán)利，期待權(quán)即可獲得實現(xiàn)。

2.優(yōu)先購買權(quán)制度的經(jīng)濟價值

有利于發(fā)揮物質(zhì)財富的經(jīng)濟效益，促進資源有效利用?，F(xiàn)代社會中，財產(chǎn)權(quán)不僅維護個人的自由，更關(guān)注的是法律制度能否促進資源的有效利用。優(yōu)先購買權(quán)屬于財產(chǎn)權(quán)，財產(chǎn)權(quán)制度的一個重要規(guī)范目的是最大可能的發(fā)揮財富的經(jīng)濟價值。在租賃關(guān)系中，如果承租人對租賃物的投資帶來的收益的期間超過租賃期間，承租人是不愿意投資的。反之，如果投資的成本無法用較高的租金來回收，所有人也不愿意投資。只有使所有人（出租人）和利用人（承租人）合二為一，簡化物上法律關(guān)系，提高對物的使用效率，才更符合效率原則。同樣，承租人利用基于優(yōu)先購買權(quán)的合理預期，對物的使用做長遠打算，并盡最大努力維護該物，從而有利于提高標的物的使用價值，充分發(fā)揮物的經(jīng)濟效用。

二、承租人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利特征

據(jù)此，學界普遍認為承租人優(yōu)先購買權(quán)是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時，承租人得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。從上述法律規(guī)定中，可以歸納出房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)具有以下一般特征：

首先，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是特定民事主體享有的權(quán)利。由于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于承租人本人，不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭成員應視為享有優(yōu)先購買權(quán)。

其次，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于一定基礎(chǔ)關(guān)系而享有的權(quán)利。房屋承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)是附隨于租賃關(guān)系的，租賃關(guān)系是承租人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生和行使的基礎(chǔ)，二者緊密結(jié)合，不可分離。租賃合同無效或終止，承租人均不享有優(yōu)先購買權(quán)。

最后，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是對出租人財產(chǎn)權(quán)利予以限制的權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是對出租人處分自己財產(chǎn)行為的一種限制。在一般情況下，財產(chǎn)的所有人將財產(chǎn)出賣給誰是不受限制的，但是在存在房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的買賣關(guān)系中，如果承租人愿意以同等條件購買出賣人的財產(chǎn)，出租人就不能將財產(chǎn)出賣給第三人。否則，就是對承租人優(yōu)先購買權(quán)的侵害，承租人可以請求撤銷該項買賣關(guān)系。

三、如何保障承租人優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)

1.承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的競合

《民法通則》第78條第3款規(guī)定，“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄度舾梢庖姟返?2條規(guī)定，“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應當予以支持。”根據(jù)上述規(guī)定，房屋的按份共有人和屬于一個整體的房屋原共同共有人對于房屋顯然也享有優(yōu)先購買權(quán)（以下將兩者簡稱為共有人優(yōu)先購買權(quán)）。如此一來，在房屋共有人將其已經(jīng)出租的房屋出賣時，就會發(fā)生承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。

2.承租人優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)的競合

在租賃權(quán)設定后，出租人僅轉(zhuǎn)移了占有、使用權(quán)，但沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，作為所有人的出租人仍可以將租賃物設定抵押。設定抵押并不轉(zhuǎn)移租賃物的占有，也不影響承租人的占有和使用，因此抵押權(quán)可以和租賃權(quán)并存。

3.承租人優(yōu)先購買權(quán)與原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買權(quán)的競合

從法理上來說，由于優(yōu)先購買權(quán)既是特定主體所享有的一項重要民事權(quán)利，又是對他人的合法財產(chǎn)處分權(quán)的限制，故應屬于民事基本制度的范疇。按照《中華人民共和國立法法》（以下簡稱為《立法法》第8條的規(guī)定，有關(guān)民事基本制度的事項只能制定法律，而不得由行政法規(guī)和地方性法規(guī)來規(guī)定，國務院辦公廳和國務院住房制度改革領(lǐng)導小組的文件當然更不能規(guī)定。因此，上述兩文件確立的原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買權(quán)，實際上違反了《立法法》第8條的規(guī)定，是對房屋所有人的處分權(quán)的不當限制，理應無效。基于立法政策的妥當性來考慮，對這兩類優(yōu)先購買權(quán)進行利益衡量的結(jié)果，也應當使承租人優(yōu)先于國務院規(guī)定的原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買權(quán)。

參考文獻：

[1]王利民：《共有人優(yōu)先購買權(quán)研究》（《民商法研究》第2輯），法律出版社，2001年12月第1版

[2]胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，《中國民事審判前沿》，法律出版社， 2005年1月第1版

（作者單位：西北政法大學）