房企“營改增”發(fā)票那些事兒

樊其國

房企納稅人需要結(jié)合自身的實際，制訂適合自身的《增值稅發(fā)票管理規(guī)定》，嚴格按照規(guī)定進行業(yè)務(wù)處理，有效防范發(fā)票管理涉稅風(fēng)險。

原營業(yè)稅稅制下，營業(yè)稅發(fā)票僅作為購入方相關(guān)資產(chǎn)或費用的確認依據(jù)，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發(fā)票的管理尤為重要。增值稅發(fā)票的開具、抵扣、扣除是個技術(shù)含量較高的活。由于一方開具增值稅專用發(fā)票，會涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項發(fā)票的領(lǐng)購、開具、保管、作廢，進項發(fā)票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。房企“營改增”后，應(yīng)更加重視發(fā)票的管理，以便相應(yīng)的進項稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應(yīng)納稅額。房企納稅人需要結(jié)合自身的實際，制訂適合自身的《增值稅發(fā)票管理規(guī)定》，嚴格按照規(guī)定進行業(yè)務(wù)處理，有效防范發(fā)票管理涉稅風(fēng)險。那么，房企“營改增”應(yīng)重點關(guān)注哪些發(fā)票事項呢？

一：增值稅進項稅額抵扣憑證

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。試點納稅人按照規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應(yīng)當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

二：扣除項目合法有效憑證

“營改增”差額征稅，是指“營改增”納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項目價款后的不含稅余額為銷售額進行征稅的方法。納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。比如，《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定：納稅人從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。

支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。

繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。

融資性售后回租服務(wù)中向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，以承租方開具的發(fā)票為合法有效憑證。

扣除政府性基金或者行政事業(yè)性收費，以省級以上財政部門印制的財政票據(jù)為合法有效憑證。

國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

三：扣除土地價款必須取得行政事業(yè)性收據(jù)

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，并應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進項稅額。

四：銷售房地產(chǎn)項目的發(fā)票開具

一般納稅人

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

發(fā)票開具注意事項

購買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。（專用發(fā)票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號）

商品信息：“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼，規(guī)格型號欄“空”、“單位”欄填寫 “平方米”，數(shù)量、單價、金額、稅率、稅額。備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號。增值稅納稅人購買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，索取增值稅專用發(fā)票時，須向銷售方提供購買方名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息。個人消費者購買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，索取增值稅普通發(fā)票時，不需要向銷售方提供納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息，也不需要提供相關(guān)證件或其他證明材料。

備注欄：屬差額征稅的備注欄自動打印“差額征稅”字樣，填寫不動產(chǎn)的詳細地址。收款人、復(fù)核、開票人需填寫齊全。

五：開具增值稅專用發(fā)票不可任性

不具備增值稅一般納稅人資格，是不得領(lǐng)購和開具增值稅專用發(fā)票的。同時，獲得一般納稅人資格的，使用增值稅專用發(fā)票應(yīng)有章可循，并非皆可開具。房企一般納稅人下列十種情形不得開具專用發(fā)票：達到增值稅一般納稅人標準，不申請辦理認定手續(xù)；會計核算不健全，不能準確提供增值稅稅務(wù)資料；有稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機關(guān)處理；有稅收違法行為，責(zé)令限期改正而仍未改正；向消費者個人銷售房地產(chǎn)項目；適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅服務(wù)；銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定；零稅率應(yīng)稅服務(wù)；銷售免稅貨物；按簡易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為。

六：取得預(yù)售款的發(fā)票開具

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，可以向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，金額為實際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開具發(fā)票次月申報期內(nèi)，通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進行申報，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開發(fā)票金額不在申報表附表（一）中反映。在交房時，按所售不動產(chǎn)全款開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報納稅。

七：違規(guī)專用發(fā)票進項稅額不得抵扣

對房企一般納稅人來說，“營改增”最大的難點在予進項稅抵扣項目受限，沒有取得增值稅專用發(fā)票不允許抵扣，即使取得了增值稅專用發(fā)票也不能一概而論，皆可扣除，如果取得的增值稅專用發(fā)票涉嫌違規(guī)也不得以予抵扣。以下涉嫌違規(guī)增值稅專用發(fā)票14種情形進項稅不得抵扣：不符合規(guī)定的扣稅憑證、完稅憑證抵扣進項稅額資料不全、未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票、成本費用支出無法取得增值稅專用發(fā)票、取得虛開的增值稅專用發(fā)票、不符合進項稅抵扣規(guī)定的異常專用發(fā)票、取得的失控專用發(fā)票、善意取得虛開專用發(fā)票不能重新取得合法有效的專用發(fā)票、“發(fā)票聯(lián)”和“抵扣聯(lián)”全部丟失的專用發(fā)票、非客觀原因造成的逾期專用發(fā)票、不屬于稅務(wù)機關(guān)責(zé)任以及技術(shù)性錯誤造成的涉嫌違規(guī)發(fā)票、沒有提供銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)清單的匯總專用發(fā)票、購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，票款不一致的增值稅專用發(fā)票、“營改增”前簽訂經(jīng)濟合同，營改增后支付款項、開具的專用發(fā)票。

八：專用發(fā)票應(yīng)在180天內(nèi)辦理認證

增值稅一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認證，并在認證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進項稅額。納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)認證申報抵扣進項稅的，其進項稅額不得抵扣。

增值稅一般納稅人取得的增值稅扣稅憑證已認證或已采集上報信息但未按照規(guī)定期限申報抵扣；實行納稅輔導(dǎo)期管理的增值稅一般納稅人以及實行海關(guān)進口增值稅專用繳款書“先比對后抵扣”管理辦法的增值稅一般納稅人，取得的增值稅扣稅憑證稽核比對結(jié)果相符但未按規(guī)定期限申報抵扣，屬于發(fā)生真實交易且符合本公告第二條規(guī)定的客觀原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，允許納稅人繼續(xù)申報抵扣其進項稅額。

增值稅一般納稅人發(fā)生真實交易但由于客觀原因造成增值稅扣稅憑證逾期的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核、逐級上報，由國家稅務(wù)總局認證、稽核比對后，對比對相符的增值稅扣稅憑證，允許納稅人繼續(xù)抵扣其進項稅額。

客觀原因包括以下五種類型：1.因自然災(zāi)害、社會突發(fā)事件等不可抗力原因造成增值稅扣稅憑證未按期申報抵扣；2.有關(guān)司法、行政機關(guān)在辦理業(yè)務(wù)或者檢查中，扣押、封存納稅人賬簿資料，導(dǎo)致納稅人未能按期辦理申報手續(xù)；3.稅務(wù)機關(guān)信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)故障，導(dǎo)致納稅人未能及時取得認證結(jié)果通知書或稽核結(jié)果通知書，未能及時辦理申報抵扣；4.由于企業(yè)辦稅人員傷亡、突發(fā)危重疾病或者擅自離職，未能辦理交接手續(xù)，導(dǎo)致未能按期申報抵扣；5.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

增值稅一般納稅人發(fā)生符合規(guī)定未按期申報抵扣的增值稅扣稅憑證，可按照《未按期申報抵扣增值稅扣稅憑證抵扣管理辦法》的規(guī)定，申請辦理抵扣手續(xù)。

九：專用發(fā)票的認證管理

增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外，還具有抵扣稅額的作用。在利益的驅(qū)使下，“營改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)會虛開增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣的風(fēng)險。因此，企業(yè)的財會人員應(yīng)當充分了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型：上游已定性為虛開的、經(jīng)鑒定為偽造的，被證明為非稅務(wù)機關(guān)出售的、通過金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控”、“作廢”票，以及走逃企業(yè)開具的未報稅的增值稅專用發(fā)票等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當仔細認證比對上述發(fā)票，否則可能出現(xiàn)輕則不予抵扣進項稅款，重則以非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票、逃稅等罪名論處的情形。此外，大型房地產(chǎn)企業(yè)很可能會虛開增值稅發(fā)票開給子公司或關(guān)聯(lián)公司，從而達到調(diào)節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。這一點可在已進行的“營改增”試點中得到印證，試點行業(yè)尤其是交通運輸企業(yè)，虛開和接受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢。因此，“營改增”新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面清理營業(yè)稅下的虛開發(fā)票問題。