“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

付立峰

摘要：“營(yíng)改增”工作已經(jīng)進(jìn)入攻堅(jiān)階段，特別是在面對(duì)出臺(tái)房地產(chǎn)企業(yè)、金融業(yè)等特殊行業(yè)“營(yíng)改增”方案時(shí)，本文圍繞“營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響做了分析并提出了建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)行業(yè) 稅率

“營(yíng)改增”是指原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改證增稅稅這項(xiàng)改革從2011年開(kāi)始，截止到現(xiàn)在已經(jīng)在多個(gè)行業(yè)推行，包括交通運(yùn)輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)等多個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增的范圍也由部分城市推廣到了全國(guó)，并且在2015年完成全部“營(yíng)改增”工作。

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵時(shí)刻，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)中的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在稅收上征收的是營(yíng)業(yè)稅，相比較制造業(yè)征收的增值稅，其稅收的負(fù)面效應(yīng)較大一方面，不像增值稅那樣可以抵扣，因此是全額納稅，稅率從3%到20%不等，因此，稅負(fù)較重，從而影響了服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展；另一方面，存在重復(fù)證稅的問(wèn)題綜合以上兩個(gè)主要因素，“營(yíng)改增”成為一種必然，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，也確實(shí)使得很多企業(yè)減輕了稅負(fù)。

作為國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要舉措，房地產(chǎn)企業(yè)在這一改革中無(wú)疑成為>中擊較大的行業(yè)之一到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”方案尚未最終出臺(tái)，足以可見(jiàn)其難度之大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”面臨的問(wèn)題

（一）17%的稅率較高

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一季度的調(diào)查中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出17%的稅負(fù)比較高，要高于原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅因?yàn)?，按照理性的合?guī)模式測(cè)算，17%的稅率是沒(méi)有問(wèn)題的，但在現(xiàn)實(shí)中，很多因素是可變的，作為房地產(chǎn)企業(yè)要考慮是否所有成本都可以取得增值稅專用發(fā)票，土地成本及規(guī)費(fèi)能否可以抵扣以及抵扣率的多少等因素如果考慮這些因素，那么17%的稅率較高，從而增加了企業(yè)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅管理面臨挑戰(zhàn)

原來(lái)按5%的稅負(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅不存在財(cái)稅管理的高要求，但在征收增值稅后，因?yàn)樵鲋刀悓?shí)行的是價(jià)稅分離，對(duì)于增值稅發(fā)票的管理要求十分嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)管理上是否能夠很好地遵守現(xiàn)行規(guī)定，財(cái)務(wù)人員的水平能夠幫助企業(yè)順利完成“營(yíng)改增”的過(guò)渡，房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

（三）宏觀環(huán)境影響

近期的房地產(chǎn)成交數(shù)量顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整之中，并出現(xiàn)下行的趨勢(shì)很多企業(yè)需要加強(qiáng)成本管理，“營(yíng)改增”的出臺(tái)無(wú)疑增加了成本控制的難度。

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)分析

“營(yíng)改增”過(guò)程中，會(huì)造成部分企業(yè)的稅負(fù)加重，但從行業(yè)整體上看，有利于改進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，所以，有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于改革的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在17%的稅率是否合適本文認(rèn)為，可以從這樣幾個(gè)角度考慮：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的毛利較大、進(jìn)項(xiàng)抵扣額大

在改革試點(diǎn)中，我們可以看到有形動(dòng)產(chǎn)租賃適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)是11%，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為6%不同行業(yè)的稅率在確定時(shí)主要考慮三個(gè)方面：一是考慮行業(yè)本身的毛利率高低，二是可抵扣的進(jìn)項(xiàng)的多少，三是國(guó)家對(duì)行業(yè)的扶持力度之所以房地產(chǎn)定位17%，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)的毛利較高，其次是可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)相對(duì)而言較多這樣，相比較原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅，不一定稅負(fù)增加當(dāng)然了，從第三個(gè)方面考慮，鑒于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持，有可能對(duì)17%稅率調(diào)低。

（二）經(jīng)營(yíng)方式影響稅負(fù)

同樣的處于房地產(chǎn)行業(yè)，很有可能造成某些企業(yè)的稅負(fù)增加，某些企業(yè)的稅負(fù)降低，原因在于每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式不盡相同例如，在北京的房地產(chǎn)企業(yè)，毛利大，但是銷(xiāo)量少，在河南的房地產(chǎn)企業(yè)，毛利小，但是銷(xiāo)量大在最終的銷(xiāo)售額上是一樣的，導(dǎo)致繳納的營(yíng)業(yè)稅是一樣的但如果改成證繳增值稅，那還要看具體的企業(yè)盈利點(diǎn)及盈利多少等問(wèn)題，二者的稅負(fù)可能差別較大所以，企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式合理的，稅負(fù)反而降低了反之則增加了一定程度上，可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式。

三、房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”建議

經(jīng)過(guò)上述分析，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”雖然會(huì)使部分房地產(chǎn)企業(yè)受到一定的沖擊，但是也會(huì)帶來(lái)一定機(jī)遇，關(guān)鍵是提前做好準(zhǔn)備。

（一）提高財(cái)稅管理水平

加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)人員和其他相關(guān)人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)，熟悉“營(yíng)改增”的相關(guān)規(guī)定，特別是學(xué)習(xí)增值稅的相關(guān)法律條文和管理規(guī)定，盡快熟悉增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)處理與此同時(shí)，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)和專業(yè)人士的溝通，從管理層面上了解“營(yíng)改增”之后的變化，從財(cái)務(wù)角度上為企業(yè)面對(duì)“營(yíng)改增”提供更多的專業(yè)參考。

（二）把控好納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

由營(yíng)業(yè)稅改證增值稅后，對(duì)于在業(yè)務(wù)上產(chǎn)生的差異所導(dǎo)致的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要嚴(yán)格把控，例如，對(duì)于在供應(yīng)環(huán)節(jié)中對(duì)于增值稅專用發(fā)票的索取、會(huì)計(jì)入賬、內(nèi)部控制等問(wèn)題都應(yīng)當(dāng)注意，如果存在問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)改進(jìn)。

（三）及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

對(duì)改革前后的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析和模擬，從而為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供可行性管理意見(jiàn)，特別是通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變，充分利用增值稅巨大的稅收籌劃空間例如，能夠形成上下供應(yīng)關(guān)系的，可以單設(shè)公司，使得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅達(dá)到最大化。

此外，作為國(guó)家，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)三個(gè)行業(yè)同時(shí)納人“營(yíng)改增”范圍，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)主要的成本由三部分構(gòu)成：一是土地成本，二是建筑成本，三是銀行貸款利息因此，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)、金融業(yè)息息相關(guān)三個(gè)行業(yè)同時(shí)納人“營(yíng)改增”范圍，上下游鏈條的抵扣才能完整在確定稅率時(shí)，既要把行業(yè)放到整個(gè)上下游鏈條上綜合考慮，但也要結(jié)合行業(yè)自身的特性。