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    我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、問題以及供給側(cè)改革重點

    2016-06-20 16:38:22范唯
    中國市場 2016年9期
    關(guān)鍵詞:去庫存供給側(cè)改革房地產(chǎn)

    范唯

    [摘要]文章從我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題出發(fā),分析了房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊規(guī)律及運行模式,提出了用供給側(cè)改革的思路解決當前房地產(chǎn)高庫存等發(fā)展中的瓶頸問題。采取限制開發(fā)用地、建立問責機制、統(tǒng)籌規(guī)劃、科學引導(dǎo)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)等辦法促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);去庫存;供給側(cè)改革

    1.前言

    在我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟的發(fā)展方式,調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期,房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟改革的關(guān)鍵領(lǐng)域,去杠桿化以及房地產(chǎn)去庫存能否實現(xiàn)直接關(guān)系到我國能否實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展方式的順利轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟的又好又快發(fā)展。本文將結(jié)合近期的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,對我國在新的經(jīng)濟周期下的房地產(chǎn)市場調(diào)控提供個人的看法。

    2.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

    中國的房地產(chǎn)市場既具有普通商品市場運行的一般特征,又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性,以及受地理位置影響等特殊性。此外,中國房地產(chǎn)進入市場交易的時間較短,不到20年的時間,還處于起步階段,房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律制度,既防止壟斷,又防止過度競爭;既促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,又有效地防止其盲目性,以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟規(guī)律有序運行。

    2016年伊始,我國多個地區(qū)打響房地產(chǎn)去庫存攻堅戰(zhàn),推出了包括降稅、補貼、公積金、租售并舉等在內(nèi)的去庫存一攬子政策,并把提高住房保障貨幣化安置比例當成去庫存有力支撐。毋庸質(zhì)疑,房地產(chǎn)高庫存不僅成了制約我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的“瓶頸”,更成了拖累中國經(jīng)濟增長的巨大“包袱”。自2015年以來,中央及各級政府先后打出了簡政放權(quán)、減稅降費、金融扶持等一系列政策;一些地方政府甚至發(fā)文對購房給予重獎和鼓勵農(nóng)民進城購房等,但都收效甚微。據(jù)公開資料顯示,截至2015年11月底,50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米,全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米,房地產(chǎn)庫存形勢依然非常嚴峻。

    3.我國房地產(chǎn)市場的主要問題

    去庫存效果難遂人愿,在筆者看來,政府推行購房降稅、購房補貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施,實際上都沒有超出刺激消費需求側(cè)范圍,在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多。而目前我國房地產(chǎn)高庫存的真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴重失衡,致使新增商品房大大超出城市居民消費需求量,尤其高房價超出城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟承受能力。這就是我國房地產(chǎn)去庫存始終難于走出困局的根本原因,也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的原因。顯然,僅寄希望刺激消費側(cè)來解決去庫存問題,只能是治標不治本之舉。因此,當前房地產(chǎn)去庫存化,既要在刺激消費側(cè)用力,更要在供給側(cè)使勁,推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長效機制,才能為切除房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良好藥方。

    4.供給側(cè)改革的重點

    從目前看,抓好房地產(chǎn)供給側(cè)改革,應(yīng)重點在三方面著力:

    首先,嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。我國各級政府在城市用地建設(shè)上管制過松、權(quán)力過大,缺乏相應(yīng)制約措施,尤其對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟承受能力,缺乏權(quán)威科學論證,對城市土地到底多少用于房地產(chǎn)開發(fā),心中茫然;加之受短期政績利益驅(qū)動及經(jīng)濟形勢下滑造成財政收入減少等因素影響,土地財政依賴性較強,無法抑制賣地沖動。這就是房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”根本癥源。為此,從現(xiàn)在起,應(yīng)嚴格加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理,各級國土部門切實履行職責,制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。同時,對房地產(chǎn)開發(fā)用地實行上級政府和上級人大共同監(jiān)督機制,抑制下級政府房地產(chǎn)用地審批權(quán)力過大和失控問題;并建立高庫存問責機制,對高庫存地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)進行嚴厲追責,增強房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管威懾力,并增強地方政府改善房地產(chǎn)供給側(cè)責任感和緊迫感,消除房地產(chǎn)去庫存治理中的“馬后炮”現(xiàn)象。此外,對開發(fā)商已購買尚未開發(fā)的土地進行一次全面釜底抽薪,實行無償清退或低價贖回方式,以遏制房地產(chǎn)開發(fā)再次大幅增長。

    其次,各級政府在房地產(chǎn)開發(fā)上,不能完全放任市場,應(yīng)在規(guī)劃指引及調(diào)控上有所作為。目前有些房地產(chǎn)開發(fā)商對經(jīng)濟形勢缺乏正確判斷力,受利潤驅(qū)動,盲目無序開發(fā)現(xiàn)象突出,尤其是三、四線城市,沒有對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長趨勢形成一個正確判斷,全國房地產(chǎn)事實上處于無序發(fā)展狀態(tài)。對此,各級政府應(yīng)充分發(fā)揮“有形之手”,肩負起對房地產(chǎn)開發(fā)科學引導(dǎo)重任:一是根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展形勢,制定客觀、科學的城市發(fā)展規(guī)劃,為房地產(chǎn)開發(fā)提供準確決策依據(jù);二是將轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍,嚴格按政府審批規(guī)模要求進行開發(fā),防止擅自擴大開發(fā)面積,確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應(yīng),消除供給側(cè)過?,F(xiàn)象發(fā)生。

    最后,大幅減少或停止保障安置房建設(shè),優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)。資料顯示,整個“十二五”期間保障房開工數(shù)量高達3890萬套,遠超3600萬套目標任務(wù);雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻,但加劇了房地產(chǎn)供給側(cè)過剩,對優(yōu)化整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)不利。讓人欣慰的是,中央政府已看到了這個問題,做出了“提高貨幣化安置比例,減少保障房建設(shè)量”的決定,這無疑對改善房地產(chǎn)供給側(cè)起到了一定作用,但力度還遠遠不夠。從現(xiàn)在起各地應(yīng)規(guī)模減少或停止保障安置房建設(shè),以貨幣安置為主,對轄內(nèi)確需安置的城鎮(zhèn)居民,應(yīng)在全面綜合衡量基礎(chǔ)上,再動工修建保障房,并將保障房納入房地產(chǎn)開發(fā)總計劃,抵減房地產(chǎn)開發(fā)總額,以杜絕商品房和保障房同時增長現(xiàn)象發(fā)生,為改善房地產(chǎn)供給側(cè)奠定基礎(chǔ)。

    中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性,大多與市場發(fā)育不成熟有關(guān),因此,政府的重要職責就是保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育,而不能將它一棍子打死。當然,政府保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育,并不意味著政府要直接參與或代替市場,而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場,就難以保持其公正身份,就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。經(jīng)營城市本身無可厚非,但一些政府借經(jīng)營城市之名,實則行開發(fā)房地產(chǎn)之實,或站在開發(fā)商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地,再加上長期以來,中國的土地實行批租制,沒有采取公開的競價招標制度,導(dǎo)致土地市場的混亂,因此,也需要轉(zhuǎn)變政府職能。

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