二線樓市“燥”起來了

方王洋

春夏之交，天干物燥。在一線樓市經(jīng)歷一輪上漲后，最近二線樓市也“燥”了起來，市場勁頭趕超一線樓市。

二線樓市這場“高燒”背后，反映出怎樣的供求關(guān)系和資金流動現(xiàn)狀？而對于這些城市來講，這輪熱潮將延續(xù)多久？投資的涌入，是否會產(chǎn)生新的隱患？

合肥，一個(gè)提早入夏的城市

雖然立夏剛至，合肥樓市的高溫似乎已經(jīng)悄然而至。

4月28日，合肥13宗土地集中出讓，推出的地塊均遭“瘋搶”，下轄的肥西縣一宗地樓面價(jià)高達(dá)1萬元/平方米。

據(jù)克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，目前合肥房價(jià)最高的政務(wù)區(qū)商品住宅售價(jià)才14000元/平方米。而在3月底，在合肥另一土地拍賣會上，濱湖區(qū)一宗地塊以總價(jià)76.89億元出讓，刷新了合肥土地成交總價(jià)紀(jì)錄。

在最近的一個(gè)月里，合肥土地市場的表現(xiàn)領(lǐng)跑全國。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年4月合肥土地出讓金達(dá)70.7億元，位列蘇州、南京之后，在其重點(diǎn)監(jiān)測的29個(gè)城市中排名第三位。

而在今年一季度，合肥土地出讓金138.18億元，同比增幅高達(dá)603.56%，平均溢價(jià)率高達(dá)223.07%。

眾多房企在合肥踴躍拿地，與合肥眼下紅火的樓市密不可分。

據(jù)安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心數(shù)據(jù)顯示，一季度合肥市住宅市場量價(jià)齊漲，商品房和住宅銷售面積分別增長33.2%和40.4%。3月，合肥新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6%，同比上漲11.2%，在全國70個(gè)大中城市中漲幅分別居第2、8位。二手住宅中，合肥環(huán)比、同比漲幅同樣位居70個(gè)大中城市第1、4位，同比漲幅僅低于深圳、北京和上海等一線城市。

據(jù)媒體報(bào)道，在剛過去的五一假期，合肥多個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)開盤售罄，客房比高達(dá)4：1。

宅、地成交火熱的背后，實(shí)則無法逃離合肥市場供需緊張這張無形的大網(wǎng)。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，合肥整體可售商品住宅庫存量在2015年屢創(chuàng)新低，到去年底，合肥全市商品住宅消化周期僅為2.6個(gè)月，為近5年來的最低值。

克而瑞研究中心楊科偉介紹，2012年之后，合肥市場基本處于供不應(yīng)求的態(tài)勢，長期賣方市場導(dǎo)致價(jià)格逐步走高。“整體來看，在土地端火熱、銷售端回暖之下，合肥已經(jīng)躋身到二線熱門城市前沿，與蘇州、南京等城市成為房企爭奪的對象?！?p>

二三線樓市“大輪動”

合肥樓市的表現(xiàn)，僅是國內(nèi)二線城市樓市的一個(gè)縮影。在深滬等一線城市樓市出現(xiàn)回調(diào)的同時(shí)，部分二線城市樓市持續(xù)高燒。

據(jù)了解，在剛剛過去的4月，伴隨著南京、蘇州等二線城市因政策出臺而使成交降溫的情況，天津、石家莊、青島等城市的成交量價(jià)則迅速跟上。

易居研究院監(jiān)測的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，4月份，一、二、三線30個(gè)典型城市成交同比增幅曲線的走勢不一。其中，二線城市同比增幅為88.3%，領(lǐng)先于一線城市和三線城市，表現(xiàn)出強(qiáng)勁走勢。

15個(gè)典型二線城市中，有10個(gè)出現(xiàn)了環(huán)比增長的態(tài)勢。其中，天津和南寧的成交環(huán)比增幅最大。此前幾個(gè)月，全國市場熱點(diǎn)二線城市為蘇州，而后杭州和天津等市場變得更惹人關(guān)注。而現(xiàn)在杭州市場稍有降溫，天津市場則繼續(xù)強(qiáng)勁。

同時(shí)，據(jù)中國指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，4月北上廣深不再領(lǐng)漲，漲幅前十個(gè)城市大多為一線城市周邊城市，比如廊坊、惠州等。銷量方面，深圳、上海由于樓市調(diào)控政策出臺而成交回落，但其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升，南京、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。

對于此輪二線城市樓市的火熱行情，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價(jià)收入比偏低是二線城市購房需求容易被激活的重要原因。更為重要的是，此類城市的購房政策比較寬松，因此，在信貸政策放松下能夠激活購房市場。另外，產(chǎn)業(yè)聚集在省會城市，使得此類二線城市的購房需求或潛在購房需求是比較大的。

易居研究院副院長楊紅旭則提出一套理論：除了受政策影響的滬深等城市，全國主要城市的房屋成交量并沒停下上漲腳步。

在楊紅旭看來，全國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷前所未有的“板塊輪動”：一線城市熱后，二線熱，大都市周邊熱。預(yù)計(jì)強(qiáng)二線熱后，弱二線和強(qiáng)三線也會熱，最后輪到弱三線和四線城市復(fù)蘇?！斑@次板塊大輪動，至少將持續(xù)至今年年底，也可能延至明年。”

標(biāo)桿房企新增土地六成在二線

上述板塊輪動說也成了眾多業(yè)內(nèi)人士的共識。不過將本輪樓市升溫放在宏觀經(jīng)濟(jì)背景中去看，則具有另一層意味。

在中泰證券等機(jī)構(gòu)看來，當(dāng)前“高信貸、高杠桿”的環(huán)境，造就當(dāng)前這波房價(jià)上漲行情。但這輪信貸實(shí)際投放又是不均的，一線城市和二線熱門城市風(fēng)險(xiǎn)較低，銀行審批率較高，因此資金爭相涌入相應(yīng)城市的樓市。

興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，貨幣政策是決定房地產(chǎn)基本面最根本因素，銀行需求端持續(xù)加杠桿必然使按揭貸款占總貸款比重持續(xù)上升，從而使房地產(chǎn)大周期沒有見頂。北上廣深一線城市受政策調(diào)控影響，4月環(huán)比漲幅略有放緩，核心二線城市已成為復(fù)蘇主力?；谝欢€城市良好的基本面，金融機(jī)構(gòu)將在一二線城市加杠桿，促進(jìn)這些區(qū)域市場基本面持續(xù)上行。

也許正如上述觀點(diǎn)所言，在一線城市樓市受到政策限制后，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、改善性需求旺盛的二線城市成為了資本青睞的“新大陸”。

這種資金滾動說在房企拿地這一動作上得到印證。

經(jīng)過樓市加速去化和信貸寬松等利好，房企在二線城市加快了拿地的節(jié)奏。

據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，標(biāo)桿房企新增土地建面61%位于二線城市，其新增土地金額52%也投向了二線城市。其中，成都、武漢、杭州、鄭州、濟(jì)南、南京等二線城市成為標(biāo)桿房企在二線城市新增土地儲備的熱點(diǎn)城市。

而據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，4月，全國300城樓面均價(jià)環(huán)比漲43%，同比漲65%，漲幅驚人。其中由于品牌房企密集攻占二線城市，二線城市成交樓面均價(jià)達(dá)3007元/平方米，環(huán)比漲53%，同比暴漲180%，溢價(jià)率達(dá)到65%，較上月增加25%。

這其中，綠地是典型房企之一。自去年底開始，綠地先后在合肥、武漢、南昌等城市拿地。

綠地京津事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵曾在接受媒體采訪時(shí)表示，今年綠地將在石家莊繼續(xù)拿1-2個(gè)項(xiàng)目。

融創(chuàng)中國、雅居樂等房企均表示將在今年關(guān)注重點(diǎn)二線城市。其中融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾表現(xiàn)出對于一線城市地價(jià)高企的擔(dān)憂。

“實(shí)際上從房地產(chǎn)市場的周期看，市場交易持續(xù)火熱達(dá)到3個(gè)月，土地市場就會有積極的正向表現(xiàn)。這是目前此類房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中地王現(xiàn)象增加的原因所在。另外，一線城市高溢價(jià)率等，會使得房企的拿地非常不自在。所以會選擇到一些地價(jià)相對便宜的城市進(jìn)行項(xiàng)目開拓?！睂Υ?，嚴(yán)躍進(jìn)分析。

一場曠日持久的高燒？

在資金青睞二線城市樓市的同時(shí)，也并非所有二線城市都為業(yè)內(nèi)所看好。

楊科偉表示，對處于成長期的中型房企來說，既要確保資金鏈安全，又要讓品牌知名度最大化。因此，中型房企在選擇城市時(shí)更需要謹(jǐn)慎，將有限的資金投入到單個(gè)城市中，先進(jìn)入單個(gè)或少數(shù)兩三個(gè)城市數(shù)個(gè)項(xiàng)目滾動開發(fā)，立足后再考慮進(jìn)入新一批城市。南京、蘇州等土地競爭雖然激烈，但相對一線城市地塊規(guī)模小，成交單價(jià)雖高但總價(jià)不高，不會占用中型房企太多資金，也無需長周期消化。西安、沈陽等雖有成交規(guī)模，但去化緩慢，房企如果新進(jìn)這些城市，不但做大規(guī)模的訴求存在不確定性，還有存貨貶值的可能。

在二線樓市火熱的同時(shí)，南京、環(huán)北京區(qū)域傳出要收緊樓市政策的消息，更增加了這些區(qū)域的市場關(guān)注度。

實(shí)際上，面對樓市持續(xù)火熱，也不斷有聲音質(zhì)疑，二線樓市熱度能夠延續(xù)多久，是否具有可持續(xù)性？

嚴(yán)躍進(jìn)表示，二線城市的樓市交易熱會在今年繼續(xù)延續(xù)?！跋仁且痪€城市，然后是周邊熱點(diǎn)二三線城市，進(jìn)而是中西部城市。從需求特征看，二線城市集中了省域的大多數(shù)資源，所以背后的各類需求是比較飽滿的。后續(xù)熱點(diǎn)二線城市包括武漢、合肥、鄭州、濟(jì)南等會比較熱。而一些非熱點(diǎn)二線城市如沈陽、西安、長沙、石家莊等也會開始變熱。部分準(zhǔn)二線城市如徐州等區(qū)域優(yōu)勢在改善，也會逐漸呈現(xiàn)過熱的態(tài)勢?！?/p>

樓市火熱，背后是否也存在隱憂。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房地產(chǎn)投資回升，這背后其實(shí)是一線城市和部分二線城市“地王”頻出樓市過熱的結(jié)果。隨著地價(jià)成本回升，這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，也意味著未來這些“地王”項(xiàng)目在銷售的時(shí)候或?qū)龅絾栴}。另一方面，隨著大量需求的透支，未來樓市需求持續(xù)釋放仍然存在很大的變數(shù)?！皬耐咦稍冄芯坎康难芯拷Y(jié)果來看，今年下半年上述城市將進(jìn)入市場調(diào)整期，那么，屆時(shí)一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產(chǎn)銷售回升的局面將就此而止?！?p>

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，實(shí)際上，房企布局基本面較好的二線城市，項(xiàng)目大體上風(fēng)險(xiǎn)不大。但具體到每個(gè)企業(yè)來說，還是有很多風(fēng)險(xiǎn)的。比如說如果地產(chǎn)步入新一輪降溫周期，那么這會引起整個(gè)市場交易的降溫?！半m然房企不見得會降價(jià)，但銷售周期會延長，這個(gè)時(shí)候投資成本會增加。而從另一個(gè)角度看，如果進(jìn)入新一輪政策管制，那么產(chǎn)品的定價(jià)優(yōu)勢又會喪失。這都是值得警惕的問題。”