社保年限提升能否打壓房?jī)r(jià)？

嚴(yán)躍進(jìn)

此前3月，上海和深圳陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)升級(jí)版政策。從政策后的市場(chǎng)走勢(shì)看，量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)較明顯。這充分說(shuō)明了此類(lèi)政策調(diào)控是積極且富有成效的，同時(shí)對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定也有積極作用。

具體看此類(lèi)限購(gòu)升級(jí)版內(nèi)容，能夠看到核心的政策要點(diǎn)在于社保繳納年限的升級(jí)。這里以上海為例。上海2010年限購(gòu)政策出臺(tái)后，外來(lái)人口社保繳納年限為1年。而到了2013年第四季度，在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力下，社保繳納年限提高到了兩年，這較好地抑制了炒房需求的釋放。到了2016年第一季度，上海房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這也使得控制房?jī)r(jià)的壓力增加。因此限購(gòu)政策再次升級(jí)，“二改五”政策正式出臺(tái)，即要求外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)上海住房時(shí)，社保需連續(xù)繳納五年時(shí)間。

此類(lèi)政策的效果自然很明顯。比如對(duì)比新政前后30天的數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅價(jià)格下跌了1937元/平方米，跌幅為6%。說(shuō)明此類(lèi)政策對(duì)于控制房?jī)r(jià)或打壓房?jī)r(jià)，有積極且立竿見(jiàn)影的作用。

“社?！笔恰吧鐣?huì)保險(xiǎn)”的簡(jiǎn)稱(chēng)。其包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)。某種程度上這是一種社會(huì)再分配或者說(shuō)社會(huì)福利的體現(xiàn)。之所以和住房政策進(jìn)行捆綁或掛鉤，在于其充分考慮了一個(gè)問(wèn)題，即如何確保購(gòu)房權(quán)利優(yōu)先給予那些就業(yè)穩(wěn)定的外來(lái)人口。一般來(lái)說(shuō)，社保繳納穩(wěn)定，那就說(shuō)明在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)狀況不錯(cuò)，納稅記錄也不錯(cuò)，自住需求會(huì)強(qiáng)于投機(jī)需求。因此此類(lèi)社保繳納群體有理由優(yōu)先享受此類(lèi)福利。而這背后的隱含前提是，上海住房供應(yīng)明顯不足、房源緊俏，自然需要采取此類(lèi)方式來(lái)提高入市的門(mén)檻。這也使得管控房?jī)r(jià)的難度降低。另外，此類(lèi)政策也帶來(lái)了兩個(gè)積極效應(yīng)。第一、能夠打擊各類(lèi)突擊繳納社保的做法。包括上海在內(nèi)的各限購(gòu)城市，都能夠看到各類(lèi)不連續(xù)繳納社保、突擊繳納的現(xiàn)象出現(xiàn)。所以在實(shí)際過(guò)程中，對(duì)于社保繳納的規(guī)范性會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。第二、過(guò)去部分購(gòu)房者不重視此類(lèi)制度，棄繳社保等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，也增加了個(gè)人賬戶(hù)空賬的壓力。政策持續(xù)升級(jí)，且和購(gòu)房資格掛鉤，自然會(huì)提高繳納社保的積極性。

在肯定社保繳納年限升級(jí)對(duì)房?jī)r(jià)管控積極作用的同時(shí)，也需要反思背后的政策漏洞。比如說(shuō)，快速調(diào)整政策而沒(méi)有緩沖期，這會(huì)使得部分購(gòu)房者的置業(yè)計(jì)劃被打亂。這樣一來(lái)，購(gòu)房者違約的現(xiàn)象會(huì)增加，即繳納了定金后卻無(wú)法按時(shí)購(gòu)房，這會(huì)使得各類(lèi)糾紛增加。同時(shí)，部分購(gòu)房者可能因?yàn)橹虚g短暫離職后而出現(xiàn)社保繳納不連續(xù)的問(wèn)題，這也會(huì)使得購(gòu)房計(jì)劃被打亂，進(jìn)而增加購(gòu)房成本。

當(dāng)然，相關(guān)部門(mén)也意識(shí)到背后的政策漏洞或問(wèn)題。如上海雖沒(méi)明確發(fā)文，但在操作層面上也允許適當(dāng)做微調(diào)，比如原先的60個(gè)月社保連續(xù)繳納條件，修正為“63個(gè)月內(nèi)允許未繳3個(gè)月”的做法。這也是考慮到離職到新工作尋找的時(shí)間間隔。此類(lèi)做法總體上比較務(wù)實(shí)，也獲得了購(gòu)房者的認(rèn)可。后續(xù)確實(shí)有收緊購(gòu)房政策傾向的城市，也可以積極借鑒此類(lèi)模式。