關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)模式的探討

高光霞

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)有項目開發(fā)完成，暫時沒有新的地塊和項目時，可采用合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的方式，來維系企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)與發(fā)展。本文針對具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)如何與擁有出讓土地使用權(quán)的企業(yè)合作展開，從具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的角度來進行分析，供大家探討。

【關(guān)鍵詞】合作開發(fā)；模式；前提；合作要求；優(yōu)缺點分析

一、代建模式——受托方進行代建

假設(shè)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)不想出資、僅獲取固定收益而且盡可能少的承擔責任，那么可以采用代建模式，由出讓土地使用權(quán)、開發(fā)資金提供方作為委托方，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)作為受托方。受托方不投資、不出資，而是作為經(jīng)營管理者角色，僅安排管理人員進行管理，通過專業(yè)素養(yǎng)和品牌號召力提供全流程的開發(fā)及銷售服務(wù)，獲取固定收益。

代建模式前提要求：委托方擁有出讓土地使用權(quán)，提供資金，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

具體合作要求：1.受托方與委托方簽訂委托代建合同作為雙方合作的基礎(chǔ)性文件；2.受托方負責以委托方名義辦理項目立項、規(guī)劃審批、施工許可證審批、預(yù)售許可證審批等手續(xù)；3.受托方以委托方名義與施工單位簽訂建設(shè)工程總承包施工合同、辦理竣工決算；4.合作過程中在合作雙方之間不發(fā)生土地使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

優(yōu)缺點分析：優(yōu)點：受托方可以獲取固定收益；委托方和受托方的合作合同合法有效；委托方可以借助受托方的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。缺點：作為受托方，僅獲取了少量的報酬，項目的開發(fā)及投資均未參與，合作項目不能作為受托方公司的開發(fā)業(yè)績。

二、合作開發(fā)模式——一方投資

假設(shè)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)想以自己的名義進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，不想進行出資，那么可以采取一方投資的合作開發(fā)模式。由出讓土地使用權(quán)、開發(fā)資金提供方作為委托方，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)作為受托方。受托方負責以自己的名義進行項目開發(fā)，完成前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、成本控制、營銷策劃、竣工交付等所有環(huán)節(jié)的全過程開發(fā)管理，獲取固定收益或者浮動收益。

合作開發(fā)模式前提要求：委托方擁有土地使用權(quán)，提供資金，但不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

具體合作要求：1.受托方與委托方簽訂合作開發(fā)合同作為雙方合作的基礎(chǔ)性文件；2.辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)變更所有權(quán)人，不論是合作雙方共有還是受托方一方單獨所有，國有土地使用權(quán)證書上必須體現(xiàn)受托方的所有權(quán)，否則，受托方無法辦理開發(fā)手續(xù)；3.受托方負責以自己的名義辦理項目立項、規(guī)劃審批、施工許可證審批、預(yù)售許可證審批、竣工驗收、房屋移交等所有手續(xù)；4.受托方以自己的名義進行房屋銷售；5.基于委托方出資，委托方和受托方合作合同中可以約定由委托方與施工單位簽訂建設(shè)工程總承包施工合同，委托方辦理竣工決算。

優(yōu)缺點分析：優(yōu)點：受托方可以獲取固定收益或浮動收益；開發(fā)額可以計入公司開發(fā)業(yè)績。缺點：1.受托方未進行實質(zhì)性投入，本質(zhì)上屬于出借資質(zhì)，對于掛靠經(jīng)營，法律界評判不一，合作合同存在被認定為無效合同的法律風險；2.受托方在項目開發(fā)整個過程中均使用自己公司名義開展活動，如果管理過程不能做到足夠謹慎，容易導(dǎo)致不可控風險發(fā)生；3.受托方作為名義上的房地產(chǎn)開發(fā)商，要直接面對購房者的追索。

三、合作開發(fā)模式——雙方投資

假設(shè)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)具備投資能力，那么可以采取雙方投資的合作開發(fā)模式。出讓土地使用權(quán)一方和具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)作為合作雙方，合作雙方采用一方出地、一方出資方式合作開發(fā)，即合作雙方均對開發(fā)項目進行了投資，根據(jù)合作合同的約定，共擔風險，共享利潤。

合作開發(fā)模式前提要求：假定提供出讓土地使用權(quán)一方不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，則要求出資方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

具體合作要求：1.合作雙方簽訂合作開發(fā)合同，關(guān)于是否針對合作項目成立項目公司由雙方在合同中進行約定。2.土地使用權(quán)必須變更至項目公司或者有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一方名下，以辦理后續(xù)的各項手續(xù)；3.以有資質(zhì)方名義辦理項目立項、規(guī)劃審批、施工許可證審批、預(yù)售許可證審批等手續(xù)；4.以有資質(zhì)方名義進行房屋銷售。5.合作合作中約定投資比例和分成比例，分得房屋或者分得售房收入。6.合作合同中約定以項目公司名義或?qū)嵸|(zhì)運作方名義簽訂建設(shè)工程總承包施工合同。

優(yōu)缺點分析：優(yōu)點：雙方合作合同合法有效，開發(fā)額可以計入雙方公司業(yè)績，達到合作共贏。缺點：具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)需要進行資金投入，承擔項目虧損的商業(yè)風險。

四、總結(jié)與提示

房地產(chǎn)項目投資大，耗時長，關(guān)系復(fù)雜，收益不穩(wěn)定，受國家政策影響大，因此，如果要進行房地產(chǎn)合作開發(fā)，無論采用以上哪種模式，均需結(jié)合具體項目進行具體分析，對項目進行詳細考察。需要特別提示的是，合作方必須在合作之前落實以下幾個問題：

1.地塊所在地政府部門是否要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在本地注冊公司，如果有要求，那么則需要成立項目公司，以項目公司的名義來運作項目。

2.合作對方是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，如果合作雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，將導(dǎo)致合作開發(fā)合同無效。

3.土地性質(zhì)是否是國有、出讓土地使用權(quán)，如果是集體或劃撥土地使用權(quán)，那么合作的標的存在問題，將導(dǎo)致合作開發(fā)合同無效。

4.稅收政策非常重要，如果在合作過程中需要變更土地使用權(quán)證書的，是否需要繳納土地增值稅，及合作各方如何進行所得稅納稅和增值稅納稅，必須到稅收主管部門了解清楚。