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      我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式分析

      2016-05-30 16:30:04王淑清
      中國經(jīng)貿(mào) 2016年15期
      關(guān)鍵詞:國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式

      王淑清

      【摘 要】文章根據(jù)筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn),就現(xiàn)目前國內(nèi)房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀進(jìn)行分析,并將有效的一些解決建議和措施提了出來,以期國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在日益激烈的市場競爭中取得良性的發(fā)展。

      【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);融資方式;國內(nèi)

      一、研究背景

      隨著時(shí)代的發(fā)展,我國的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了迅猛的發(fā)展,當(dāng)金融市場向社會逐漸打開大門時(shí),隨之而來的是激烈的市場競爭以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金短缺問題呼聲四起。從筆者了解的情況來看,由于資金短缺、投入不足等問題已經(jīng)嚴(yán)重的限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,可以說若不及時(shí)將資金鏈連接上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)生存和發(fā)展必然會遭受威脅。而正如我們所知,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言他們的運(yùn)營有著較大的風(fēng)險(xiǎn)投資,較長的周期運(yùn)轉(zhuǎn),并且服務(wù)業(yè)務(wù)有具有較大的難度,因而對于穩(wěn)定性連續(xù)性的公司經(jīng)營收入是難以保證的。雖然現(xiàn)目前有很多公司選擇了并傾向于股票發(fā)行上市籌資的方式,但由于該類型的方式必須經(jīng)過有關(guān)國家部門的審批才成立,但審批的過程不但需要高昂的費(fèi)用還需要大量的時(shí)間,因而實(shí)際通過的公司較少??梢?,我們需要不斷地將新的融資渠道和形式開發(fā)出來,只有這樣才能夠有效地將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金問題解決,維護(hù)他們的可持續(xù)發(fā)展。

      二、新的房地產(chǎn)融資方式—房地產(chǎn)投資基金

      1.作為特殊的一種資產(chǎn),房地產(chǎn)在權(quán)益證券化的影響下能夠?qū)⒆陨聿粍赢a(chǎn)的性質(zhì)變?yōu)閯赢a(chǎn)。當(dāng)連接證券市場和房地產(chǎn)市場兩座大山時(shí),能夠形成穩(wěn)定的資金流,此時(shí)房地產(chǎn)的開發(fā)投資會變得越來越專業(yè)化和大眾化。由于較長的周期性、較大的投資規(guī)模等因素長期影響著房地產(chǎn)企業(yè)的順利開發(fā),并由于需要有大量資金投入,經(jīng)營業(yè)務(wù)和運(yùn)作有要求專業(yè)性必須很強(qiáng),因而對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都是極其嚴(yán)重的阻礙,更何況是中小型的投資企業(yè)。

      2.近年來興起了一種新的房地產(chǎn)融資形式—基金投資,該形式在運(yùn)作上較為突出的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)降低,投資分散,尤其是在我國加入世貿(mào)組織以后,房地產(chǎn)投資基金被視作是創(chuàng)新的一個(gè)融資品種存在,能夠有效地將房地產(chǎn)企業(yè)投資的社會化和大眾化實(shí)現(xiàn)。

      三、存在于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

      1.在產(chǎn)業(yè)投資基金中包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資基金,主要可分為兩個(gè)投資方向,一個(gè)是實(shí)體資產(chǎn),一個(gè)是虛擬資產(chǎn)。其中,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是實(shí)體資產(chǎn)的體現(xiàn),主要分為兩類的投資獲得方式:一類是在資金不足或成長型等房地產(chǎn)企業(yè)中投資,此時(shí)該企業(yè)經(jīng)營管理的工作會交由專業(yè)人士(如:基金經(jīng)理)負(fù)責(zé),在相關(guān)措施的采取下盤活不良資產(chǎn)或企業(yè)孵化以后,就意味著資產(chǎn)的增值過程已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了,因而這一類也叫作是進(jìn)取型投資方式;還有一類是向成熟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資,這是為了獲得的現(xiàn)金紅利更加穩(wěn)定,因而也可以稱為是穩(wěn)健型投資方式。

      2.根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)行的法規(guī)可知,在產(chǎn)業(yè)投資基金中包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資基金這一內(nèi)容,也就是說房地產(chǎn)投資基金是只針對于房地產(chǎn)行業(yè)投資基金而存在的。該項(xiàng)目的發(fā)起者是金融機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),他們運(yùn)行的方向在于房地產(chǎn)投資基金的籌集?,F(xiàn)階段國內(nèi)還沒有能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)投資進(jìn)行規(guī)范約束的法律法規(guī),因而,對于現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資而言只能將基金份額向已經(jīng)確定了的投資者法向,簡單說就是私募基金的形式。而私募基金又是指一種非公開的募集形式,其面對的是少數(shù)的投資者,因而這一類型的基金為了將政策壁壘規(guī)避時(shí)常使用的是投資公司的形式。

      四、現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資的形式

      從國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來看,由于還有很多不完善的地方存在于房地產(chǎn)的開發(fā)金融市場中,因而限制了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的基金投資渠道。就現(xiàn)目前的證券市場而言,可供選擇的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)股票不足40家,并且在房地產(chǎn)投資的信托企業(yè)基本沒有人去拓展。由于國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金的形式發(fā)展時(shí)間較短,因而在運(yùn)作經(jīng)營一塊的經(jīng)驗(yàn)較為缺乏,還有很多不成熟的地方,針對于這樣一種情況,筆者建議使用到過渡法,即是圍繞著房地產(chǎn)的權(quán)益性投資這一中心,適當(dāng)?shù)膶⒎康禺a(chǎn)證券投資以及其它的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等混合型的投資基金進(jìn)行拓展。

      1.權(quán)益類投資,其中包含了物和人兩種類型,前者是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中附加的內(nèi)容,后者主要是針對實(shí)物型房地產(chǎn)投資的企業(yè),參與到房地產(chǎn)企業(yè)的增值收益、項(xiàng)目收益以及租金收益中是其權(quán)益的主要來源。

      2.投資于房地產(chǎn)證券市場?,F(xiàn)階段國內(nèi)能夠提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇的投資基金的并且已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的證券業(yè)務(wù)不多,因而存在于企業(yè)開發(fā)中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)難以通過組合資金的形式被有效分散。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)化便是指在房地產(chǎn)股權(quán)證發(fā)行之后,需要按照價(jià)值單元的規(guī)定將房地產(chǎn)劃分成較小的產(chǎn)權(quán)單元,隨后向投資者出售的過程。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的股東而言,對于房地產(chǎn)增值和房產(chǎn)租賃等得到的權(quán)益他們均有權(quán)享有。

      3.其它類型的房地產(chǎn)開發(fā)的金融業(yè)務(wù)。資金優(yōu)勢應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)投資基金的形式下被充分發(fā)揮出來,對于那些具備一定發(fā)展空間的項(xiàng)目可以提供短期內(nèi)的資金投資,如:股權(quán)合作的形式,適當(dāng)?shù)膶δ切﹥?yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開放企業(yè)作一些投資,可以讓他們抵押企業(yè)資產(chǎn),以便于獲得有償擔(dān)保。

      五、存在于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的融資難點(diǎn)

      1.對于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的投資基金形式是市場變化的必然一種趨勢,在滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求的同時(shí),還滿足了房地產(chǎn)投資者的需求。由于其在運(yùn)作方式上體現(xiàn)出了專業(yè)化和規(guī)?;?,因而其極有可能在未來成為主要的房地產(chǎn)投資形式。然而,筆者在多年工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)中發(fā)現(xiàn),還有很多的難點(diǎn)存在于現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資過程中,若不及時(shí)有效地將這些難點(diǎn)解決,勢必會限制企業(yè)融資的進(jìn)一步發(fā)展。

      2.針對于組織結(jié)構(gòu)這方面,較少的可供選擇余地是始終存在的。我們從組織結(jié)構(gòu)上對房地產(chǎn)投資基金的形式進(jìn)行劃分,大體可以分為兩類:一類是合伙型;一類是公司型。其中,在合伙型的基金中存在的有限合伙制基金這部分內(nèi)容能夠有效地將一般性的基金自身所具有的某些對經(jīng)理人利益激勵(lì)機(jī)制以及約束弱化機(jī)制等問題解決掉,因而在國際上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資基金中,他們較多選擇的是有限合伙制。另外,若是想單一的容易操作管理,那么筆者建議采用普通合伙性和公司型這兩種房地產(chǎn)投資基金的方式。然而,在國內(nèi)的房地產(chǎn)投資市場中雖然已經(jīng)出現(xiàn)過有限合伙型這一融資形式,但其包括了復(fù)雜的房地產(chǎn)投機(jī)基金的內(nèi)容,因而在真正的設(shè)立上還是有較大的難度存在。因此,國內(nèi)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快將相關(guān)的法律文件制定出來,以便對現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金融資方式上進(jìn)行約束和規(guī)范,從而維持市場的穩(wěn)定性。

      六、總結(jié)

      綜上所述,狹窄的投資渠道限制了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人融資方式的選擇,致使在短時(shí)間內(nèi)無法將較大規(guī)模的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資基金實(shí)現(xiàn)。就現(xiàn)階段的國內(nèi)融資發(fā)展?fàn)顩r而言,由于較大型的機(jī)構(gòu)投資者的長期穩(wěn)定性較為缺乏,因而在房地產(chǎn)投資基金設(shè)立過程中,占據(jù)大量比重的是如何將個(gè)人投資吸引進(jìn)來。顯然,這并不科學(xué),因?yàn)閱螐膫€(gè)人投資方面分析,若是在實(shí)物中投資,會容易受到部隊(duì)稱信息的影響,很難對現(xiàn)存的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估,因而極少有人參與到這樣的活動中來,大多人都抱有不看好的心態(tài),很明顯在短時(shí)間內(nèi)是無法將一個(gè)規(guī)模巨大的資金鏈形成的。因此,筆者認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是需要在房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際的遵循下,盡快將一些有約束力、規(guī)范化的法律法規(guī)制定出來,有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中找尋到有效地的融資方法,從而確保整個(gè)市場運(yùn)行的穩(wěn)定性。

      參考文獻(xiàn):

      [1]楊繼華. 我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究[D].山東師范大學(xué),2012.

      [2]羅文炳. 我國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資方式研究[D].重慶大學(xué),2012.

      [3]王樂樂. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿與融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究[D].重慶大學(xué),2012.

      [4]侯海云. 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究[D].北京交通大學(xué),2015.

      [5]張光濤. 中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目融資模式研究[D].山東大學(xué),2014.

      [6]楊麗懷. 基于熵權(quán)理論的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究[D].哈爾濱工業(yè)大學(xué),2014.

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