濰坊市農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿及其影響因素分析

徐 晶

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院,江蘇南京 210095)

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濰坊市農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿及其影響因素分析

徐 晶

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院,江蘇南京 210095)

摘 要：通過對山東省濰坊市農(nóng)戶的實(shí)地調(diào)研,運(yùn)用統(tǒng)計分析法和二元Logistic回歸模型分析法,研究了農(nóng)戶參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的意愿以及影響農(nóng)戶參與行為的相關(guān)因素,為相關(guān)政策的制定和試點(diǎn)推廣提供對策建議。研究結(jié)果表明,超過半數(shù)的被訪農(nóng)戶表示如果有資金需要,會考慮參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款;關(guān)于參與意愿的影響因素方面,非農(nóng)就業(yè)程度、對相關(guān)政策的了解、近3年家庭資金短缺情況等變量對農(nóng)戶參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款有著顯著的正面影響,而本村房屋轉(zhuǎn)讓出租情況有著顯著的負(fù)面影響;自身償還能力、政策細(xì)節(jié)及穩(wěn)定性、貸款利率以及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)正規(guī)性是農(nóng)戶在參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款時較為關(guān)注的方面。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán);抵押;農(nóng)戶意愿;影響因素; Logistic模型

文獻(xiàn)著錄格式:徐晶.濰坊市農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿及其影響因素分析[J].浙江農(nóng)業(yè)科學(xué),2016,57 (4):613-617.

近些年國家不斷全面深化農(nóng)村改革,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展,隨之而來的是農(nóng)民對資金需要的日益增加。但是現(xiàn)階段農(nóng)民經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍然有限,僅靠自身積累無法滿足需要,融資難成了制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加農(nóng)民收入的一大阻礙?，F(xiàn)階段農(nóng)戶因缺乏有效抵押物而難以獲得貸款,因此創(chuàng)新抵(質(zhì))押擔(dān)保方式成為擺脫困境的途徑之一[1]。根據(jù)中國現(xiàn)行的法律規(guī)定,允許城鎮(zhèn)居民自由地進(jìn)行流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保房產(chǎn)而不允許農(nóng)村居民自由處分其宅基地及房屋,這實(shí)際上是剝奪了農(nóng)村與城鎮(zhèn)居民在財產(chǎn)上的平等權(quán)利[2]。早前,國內(nèi)已有部分地區(qū)率先嘗試農(nóng)房抵押融資模式,積極探尋農(nóng)村新型融資渠道,力圖打破發(fā)展瓶頸。2014年中央一號文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》中提出“選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”[3],積極為農(nóng)民開拓新型有效的融資渠道; 2015年中央一號文件《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見》又進(jìn)一步提出了“推進(jìn)農(nóng)村金融體制改革。做好承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保貸款試點(diǎn)工作。鼓勵開展‘三農(nóng)’融資擔(dān)保業(yè)務(wù),大力發(fā)展政府支持的‘三農(nóng)’融資擔(dān)保和再擔(dān)保機(jī)構(gòu),完善銀擔(dān)合作機(jī)制?！盵4]農(nóng)房抵押已不僅僅只是一種簡單的農(nóng)村融資方式,而是一種放松直至解除對農(nóng)民財產(chǎn)的不當(dāng)限制,喚醒農(nóng)村沉睡資本,最大限度發(fā)揮農(nóng)民資產(chǎn)增值潛力的制度信號[5]。

近年學(xué)者們從多種角度針對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押政策的改革和發(fā)展進(jìn)行了討論研究。葉劍平等[6]通過對2008年中國17省份農(nóng)村土地使用權(quán)調(diào)查研究認(rèn)為,目前放開農(nóng)地抵押的客觀條件已經(jīng)初步具備,建議明確允許農(nóng)地抵押,喚醒農(nóng)村的沉睡資本;方帥等[7]以我國現(xiàn)行法律為根據(jù),對農(nóng)房抵押的法律問題、抵押登記問題和抵押實(shí)現(xiàn)問題進(jìn)行了分析,指出我國現(xiàn)行的“房地一體”模式以及宅基地使用權(quán)不得抵押的制度限制使得農(nóng)房抵押面臨較大阻礙;金甌[8]以溫州市為例從產(chǎn)權(quán)締約的角度分析農(nóng)房抵押的發(fā)展,提出為了防范風(fēng)險,地方政府應(yīng)利用財政資金建立風(fēng)險基金,以此來全額承擔(dān)農(nóng)房抵押貸款的政策損失,并適當(dāng)分擔(dān)金融機(jī)構(gòu)的壞賬損失;李峰等[9]從資金需求、政策支持以及制度控制等方面對樂清市農(nóng)房抵押貸款成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)分析;王悅等[10]對農(nóng)房抵押中存在的信用、法律、市場、道德和操作等五方面的風(fēng)險及其成因進(jìn)行了分析,提出了應(yīng)加速農(nóng)房產(chǎn)權(quán)改革進(jìn)程、構(gòu)建完善的政策支農(nóng)機(jī)制以及強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理。

由于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押是近幾年才提出的政策創(chuàng)新,因此相關(guān)研究比較有限,已有研究也大多是關(guān)于制度建設(shè)、障礙分析、方式探討等方面。而作為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押融資政策的受益方和參與主體,農(nóng)戶個人對相關(guān)政策的認(rèn)知、期望以及參與積極性對于政策的制定優(yōu)化和實(shí)施效果具有重要的意義和作用。因此從農(nóng)戶角度出發(fā),研究其參與意愿以及相關(guān)影響因素有著極其重要的理論與實(shí)際意義,為相關(guān)政策未來的發(fā)展和試點(diǎn)的推廣工作也提供了一定的依據(jù)。

1　數(shù)據(jù)來源與描述統(tǒng)計分析

1.1數(shù)據(jù)來源

本文社會經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來源于2014年濰坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,農(nóng)戶數(shù)據(jù)來源于2015 年7—9月對山東省濰坊市4個村的實(shí)地調(diào)研,共發(fā)放150份調(diào)查問卷,回收篩選出有效問卷134 份,有效率達(dá)90%;調(diào)研農(nóng)村的選擇考慮到近郊和遠(yuǎn)郊,具體調(diào)研情況如表1。

表1　調(diào)查樣本的基本情況

問卷調(diào)查內(nèi)容包括4個方面:被訪農(nóng)戶個人基本特征及家庭經(jīng)濟(jì)情況,家庭資金需求及信貸情況,宅基地及房屋相關(guān)情況,以及相關(guān)政策了解及參與意愿,其中,個人基本特征及家庭經(jīng)濟(jì)情況包括性別、年齡、受教育程度、是否為戶主、從事工作的類型、家庭主要收入來源、家庭年收入等;家庭資金需求及信貸情況包括近3年資金短缺情況、資金不足的原因、信貸經(jīng)歷、金融機(jī)構(gòu)、貸款難易程度等;宅基地及房屋相關(guān)情況包括產(chǎn)權(quán)證書、宅基地數(shù)量、農(nóng)房使用情況、對本村房屋轉(zhuǎn)讓出租情況的了解;相關(guān)政策了解及參與意愿包括政策了解程度、融資資金用途、政策期望等。

1.2描述統(tǒng)計分析

1.2.1被調(diào)查農(nóng)戶基本特征

被調(diào)查農(nóng)戶的年齡段集中于25～55歲,年齡在18～25歲的人數(shù)占1%,25～35歲的人數(shù)占7%,35～45歲的人數(shù)占29%,45～55歲的人數(shù)占46%,55歲以上的人數(shù)占17%。其中94人是戶主,占總數(shù)的70%,男性104人,占總數(shù)的78%,女性30人,占總數(shù)的22%;純務(wù)農(nóng)者52 人,占總數(shù)的38%;務(wù)農(nóng)兼業(yè)者55人,占總數(shù)的42%;非農(nóng)就業(yè)者27人,占總數(shù)的20%。

1.2.2被調(diào)查農(nóng)戶參與意愿及原因分析

由表2可知,樣本總體有85戶(63%)愿意選擇農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款,有49戶(37%)不愿意。表明在假定條件下有超過半數(shù)的農(nóng)戶會考慮通過住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款這一途徑獲取資金。

表2　樣本農(nóng)戶參與農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿

根據(jù)問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,農(nóng)戶愿意參與的原因包括農(nóng)房抵押可以解決資金短缺問題且不影響使用,家中有多處房屋以及抵押機(jī)構(gòu)正規(guī)安全可靠等;而在不愿參與的農(nóng)戶中,有80%的農(nóng)戶認(rèn)為農(nóng)房是自己的安身之所抵押出去無安全感,有51%的農(nóng)戶表示對相關(guān)政策不了解。90%以上的農(nóng)戶表示如果面臨抵押貸款不能及時償還,無法接受房屋被收走處分,會想盡辦法保住房屋。這說明目前農(nóng)戶對于土地和房屋保障功能的依賴程度依然較高,面對風(fēng)險性融資行為較為謹(jǐn)慎。目前農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款融資的政策及制度還不夠完善成熟,特別是對于農(nóng)戶無法正常還款的處理方式降低了農(nóng)戶參與的積極性。貸款經(jīng)歷對于農(nóng)戶參與意愿也有著較大的影響,調(diào)查發(fā)現(xiàn)家庭擁有過貸款經(jīng)歷的農(nóng)戶對于抵押貸款有著更好的客觀認(rèn)知,接受程度也較高,參與意愿較強(qiáng);而從未有過貸款經(jīng)歷的農(nóng)戶對于抵押貸款更為謹(jǐn)慎,部分農(nóng)戶從主觀上認(rèn)為抵押貸款風(fēng)險性非常大,參與意愿也隨之減弱。

1.2.3農(nóng)戶參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款時的關(guān)注點(diǎn)以及資金用途

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,自身償還能力、政策細(xì)節(jié)及穩(wěn)定性、貸款利率及金融機(jī)構(gòu)正規(guī)性是農(nóng)戶在選擇住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款時較為關(guān)注的方面,說明農(nóng)戶對于抵押貸款這一風(fēng)險性融資行為的可靠性和安全性十分關(guān)注,當(dāng)自身償還能力足夠強(qiáng)以及相關(guān)政策細(xì)節(jié)及配套保障制度發(fā)展相對成熟的時候,農(nóng)戶參與意愿也隨之增加。在資金用途方面,有51%的農(nóng)戶表示會因?yàn)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)或經(jīng)商投資考慮參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款,子女上學(xué)、結(jié)婚(25%)以及家人重大疾病治療(23%)等用途也對農(nóng)戶參與起到了較顯著的影響;而對于近郊農(nóng)戶來說,購置城鎮(zhèn)住房也成了其愿意參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的原因之一。

2　農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿影響因素分析

2.1模型設(shè)定

由于本文是關(guān)于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿及其影響因素的分析研究,而意愿包括愿意和不愿意2種情況,是一個典型的二分變量; Logistic回歸模型是分析因變量為二分變量的理想模型,非常適合本文關(guān)于意愿影響因素的估計分析。因此本文利用stata14.0對整理問卷所獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析,選用Logistic回歸模型來分析農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的影響因素。

2.2變量選取

將被調(diào)查農(nóng)戶的住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿作為因變量Y,抵押貸款意愿分為愿意和不愿意,愿意取值1,不愿意取值0。影響因素作為自變量X0公式:

式中,P1代表農(nóng)戶愿意參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的概率,P2代表農(nóng)戶不愿意參與的概率,Xi為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款意愿的影響因素,βi為影響因素的回歸系數(shù),β0為常數(shù)項(xiàng)。

自變量X的選取考慮農(nóng)戶的個人特征、家庭各方面情況以及相關(guān)政策等方面,從中選擇了年齡、受教育程度、是否為戶主、家庭成員結(jié)構(gòu)、工作類型、家庭年收入、家庭主要收入來源、宅基地及房屋數(shù)目、近3年家庭資金供需情況、信貸經(jīng)歷、當(dāng)?shù)匦刨J中介機(jī)構(gòu)政策了解程度等因子。運(yùn)用stata14.0分別對4個地區(qū)進(jìn)行逐步回歸分析,根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果剔除影響不顯著的因子,最后確定9個自變量因子。具體的變量描述見表3。

表3　自變量的描述、賦值及預(yù)期作用方向

3　結(jié)果與分析

使用stata14.0統(tǒng)計分析軟件,采用極大似然估計法對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款參與意愿的影響因素進(jìn)行回歸分析,模型估計結(jié)果如表4。

表4　基于樣本模型估計結(jié)果

由表4可以看出,對模型起到顯著性影響的變量有5個,其中X1,X3,X6,X9對農(nóng)戶意愿起到正向作用; X8對農(nóng)戶意愿起到負(fù)向作用。具體分析如下:(1)工作類型對抵押貸款意愿的影響分析。通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析可以看出,就業(yè)非農(nóng)化程度對于農(nóng)戶參與意愿有著顯著的影響,非農(nóng)化程度越高的農(nóng)戶參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款難的意愿就越強(qiáng)。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),非農(nóng)就業(yè)農(nóng)戶普遍收入較高,他們對土地和農(nóng)房的依賴程度相較于純農(nóng)業(yè)農(nóng)戶低,償還能力較強(qiáng),因此風(fēng)險偏好程度也會偏高。此外,這一類農(nóng)戶往往趨向于到城鎮(zhèn)生活,因此購置城鎮(zhèn)住房、購買汽車等耐用消費(fèi)品的意愿也較高,資金需求大。(2)近3年資金短缺情況對抵押貸款意愿的影響分析。調(diào)查發(fā)現(xiàn),在生產(chǎn)生活中有資金短缺情況的農(nóng)戶更加希望能夠拓寬資金來源的渠道。隨著近些年我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級,農(nóng)民生活消費(fèi)支出不斷增加,農(nóng)戶對資金的需求也隨之不斷提高。特別是在經(jīng)商投資、擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等資金需求量大的情況下,僅憑借向親戚朋友借錢已經(jīng)無法滿足自己的資金需求,此時急需安全可靠的融資渠道,因此對于參與住房財產(chǎn)權(quán)抵押的意愿也更強(qiáng)烈。(3)宅基地數(shù)對抵押貸款意愿的影響分析。調(diào)查中發(fā)現(xiàn),有部分農(nóng)戶擁有多處宅基地或房屋,此類農(nóng)戶家庭經(jīng)濟(jì)情況較好,對于單獨(dú)一處的房屋依賴程度較小。在面對房屋抵押貸款時,此類農(nóng)戶中多數(shù)表示參與農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款對于自己的正常生活和居住不會產(chǎn)生太大影響,即使無法正常償還債務(wù),也不會太擔(dān)心居住問題。因此抵押的風(fēng)險性也相對降低,參與意愿相應(yīng)的增強(qiáng)。(4)本村房屋轉(zhuǎn)讓出租情況對抵押貸款意愿的影響分析。農(nóng)房轉(zhuǎn)讓出租的收入實(shí)際上就是農(nóng)村房屋給農(nóng)民帶來的財產(chǎn)性收入,這樣的收入方式相比較抵押貸款的風(fēng)險性更小。因此如果當(dāng)?shù)卣丶稗r(nóng)房的轉(zhuǎn)讓出租情況越普遍,農(nóng)戶參與抵押貸款的意愿就會減弱。(5)政策了解程度對抵押貸款意愿的影響分析。對相關(guān)政策的了解是農(nóng)戶參與的前提條件,由于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款存在一定的風(fēng)險性,且目前處于政策試點(diǎn)階段,農(nóng)戶對此都保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。調(diào)查發(fā)現(xiàn),對于政策了解程度越高的農(nóng)戶越愿意參與,因此政府應(yīng)加大相關(guān)政策的宣傳力度,有利于試點(diǎn)工作的開展。此外,國家政策細(xì)節(jié)和穩(wěn)定性特別是無法按時還款時的房屋處理方式及國家相關(guān)的社會保障制度是農(nóng)民尤為關(guān)注的。因此除了抵押貸款政策,后期的處理及配套的社會保障政策細(xì)節(jié)也很重要,對于農(nóng)戶參與意愿的影響較大。

4　政策建議

4.1普及農(nóng)村金融知識，增加非農(nóng)就業(yè)機(jī)會

部分農(nóng)戶受保守思想觀念的影響,對于新型的農(nóng)村金融抱有盲目的抵觸心理。應(yīng)采用多種形式大力普及農(nóng)村金融知識,加強(qiáng)農(nóng)民對農(nóng)村金融的認(rèn)知以及對相關(guān)政策的了解,提高農(nóng)戶的參與意愿。此外,加大對農(nóng)民的職業(yè)技能培訓(xùn),增加非農(nóng)就業(yè)機(jī)會,促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)不斷升級,提高農(nóng)民收入水平。

4.2完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款相關(guān)制度體系，加強(qiáng)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)支持力度

現(xiàn)行的政策體系對于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的具體步驟和細(xì)節(jié)還不夠完善,特別是抵押擔(dān)保要求以及抵押貸款壞賬后農(nóng)房處理的方式并不很明確具體。據(jù)之前部分地區(qū)試點(diǎn)工作情況來看,金融機(jī)構(gòu)對于農(nóng)房抵押擔(dān)保要求較高,抵押難度大。而受我國現(xiàn)行的法律制度的限制,農(nóng)村宅基地及房屋不得隨意買賣,使得農(nóng)房處理較為困難,金融機(jī)構(gòu)參與農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的積極性不高,支持力度較弱,使得農(nóng)戶參與抵押融資的困難加大。因此應(yīng)加強(qiáng)試點(diǎn)地區(qū)相關(guān)工作的開展,結(jié)合經(jīng)驗(yàn)完善相關(guān)制度體系;加大政府參與力度,設(shè)立專項(xiàng)風(fēng)險補(bǔ)償基金,提高金融機(jī)構(gòu)積極性,為農(nóng)戶提供更好地參與機(jī)會。

4.3加強(qiáng)配套制度建設(shè)，完善農(nóng)村社會保障制度

目前農(nóng)民對于土地和房屋的依賴程度依然較強(qiáng),利用農(nóng)房進(jìn)行風(fēng)險性融資給其帶來了較為強(qiáng)烈的不安全感,這直接影響了農(nóng)戶的參與意愿,同時對相關(guān)工作的開展和試點(diǎn)的推廣帶來了一定的阻礙。究其根源就是現(xiàn)行的農(nóng)村社會保障制度存在缺陷,無法滿足農(nóng)民的需要,因此農(nóng)戶依然依托于土地和房屋來保障自己及家人的生活,出于自我保護(hù)的考慮,對于住房財產(chǎn)權(quán)抵押融資等帶有風(fēng)險性的經(jīng)濟(jì)行為持非常小心謹(jǐn)慎的態(tài)度。因此要不斷完善農(nóng)村社會保障制度,加強(qiáng)養(yǎng)老保險制度和醫(yī)療保險制度的建設(shè),降低抵押貸款的風(fēng)險性,解決農(nóng)民抵押貸款后的生活居住問題。此外,加快推動農(nóng)房價值評估機(jī)制以及房屋抵押貸款中介組織等配套服務(wù)體系組織的建立和完善,為農(nóng)戶提供更多的便利服務(wù),對于相關(guān)政策的完善和發(fā)展也具有重要的積極意義。

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(責(zé)任編輯：張瑞麟)

中圖分類號：F301

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：0528-9017(2016)04-0613-04

DOI10.16178/j.issn.0528-9017.20160447

收稿日期:2016-01-11

基金項(xiàng)目:國家大學(xué)生創(chuàng)新性實(shí)驗(yàn)計劃項(xiàng)目(201510307068)

作者簡介:徐 晶(1994—),女,山東濰坊人,本科生,研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理工作,E-mail:1219135290@qq.com。