淺析房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

李佳琳

摘 要 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人在出售房屋時，承租人在同等條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。本文主要從房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的依據(jù)及其性質(zhì)出發(fā)，探究其存在的問題，以期對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度有進(jìn)一步的了解。

關(guān)鍵詞 房屋承租人 優(yōu)先購買權(quán) 形成權(quán) 同等條件

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)設(shè)立的依據(jù)及其性質(zhì)

1.1房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)設(shè)立的依據(jù)

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)設(shè)立的依據(jù)主要在于實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目的。房屋作為重要的生產(chǎn)生活資料，具有滿足人們居住、生活的功能，是人們生活不可缺少的重要部分，況且承租人在租賃房屋時會考慮多方因素，生活因素、工作因素等，經(jīng)過深思熟慮才會租住，從而形成了穩(wěn)定的生產(chǎn)生活關(guān)系。因此，為了更好地保護(hù)承租人的合法權(quán)益，保障其居住權(quán)以及維護(hù)社會的穩(wěn)定，我國《合同法》230條規(guī)定了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度。

1.2房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)分析

（1）該權(quán)利屬于法定權(quán)利，而非約定權(quán)利。即無論合同雙方當(dāng)事人是否約定，只要出租人想出售自己的房屋，在同等條件下承租人就有優(yōu)先于第三人購買該房屋的權(quán)利。

（2）該權(quán)利屬于附條件的形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指依照權(quán)利人的單方意思表示，無須他人參與，即可導(dǎo)致某一既存的法律關(guān)系發(fā)生變動。在房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中，出租人出售房屋，在同等條件下承租人作出購買該房屋的意思表示時，無須出租人的同意，承租人優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。但該形成權(quán)的基礎(chǔ)必須是承租人以同等條件來購買該房屋，因此說，承租人優(yōu)先購買權(quán)的屬于一種附條件的形成權(quán)。

（3）該權(quán)利屬于專屬權(quán)。出于對于出租人利益保護(hù)的目的，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋租賃合同中的承租人行使，該項(xiàng)權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓和繼承，具有專屬于承租人的特性。

2房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)存在的問題

2.1次承租人的權(quán)利認(rèn)定問題

我國法律明確規(guī)定了承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，而次承租人是否享有該項(xiàng)權(quán)利，我國法律并未作出規(guī)定。筆者認(rèn)為，在非法轉(zhuǎn)租中，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，次承租人無優(yōu)先購買權(quán)自不必言。而在合法轉(zhuǎn)租中，承租人與次承租人均享有優(yōu)先購買權(quán)，且次承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有優(yōu)先性。從次承租人的權(quán)利來源來看，次承租人的權(quán)利來源于承租人，二者的權(quán)利內(nèi)容具有一致性，其權(quán)利行使內(nèi)容不會超越承租人，次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不會給出租人權(quán)利帶來實(shí)質(zhì)損害。而出租人對轉(zhuǎn)租的同意也意味著對第三者權(quán)利的認(rèn)可，因此應(yīng)對次承租人權(quán)益予以保護(hù)。從權(quán)利的優(yōu)益性來看，并存的兩個以上權(quán)利主體行使權(quán)力必然要經(jīng)過選擇。優(yōu)先購買權(quán)是對人權(quán)，是對特定對象的信賴?yán)姹Ｗo(hù)，此時次承租人占有、使用該房屋，已經(jīng)形成穩(wěn)定的社會關(guān)系、法律關(guān)系，相較于承租人來說，次承租人對該房屋的利益需求更大，因此說，其優(yōu)先購買權(quán)具有優(yōu)益性，優(yōu)先于承租人。

2.2承租人優(yōu)先購買權(quán)同等條件問題

《合同法》第230條規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。但對“同等條件”并未作出具體的規(guī)定。我國學(xué)理界的通說觀點(diǎn)認(rèn)為對同等條件應(yīng)采取“相對同等理論”，但該理論認(rèn)為的大致同等，過于模糊，并沒有一個清晰的規(guī)范。筆者認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件應(yīng)包含以下幾個方面。

（1）標(biāo)的物特定。同等條件所指向的標(biāo)的物需特定，即承租人優(yōu)先購買權(quán)僅限于其租賃的房屋，超越其租賃房屋的部分承租人不享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

（2）價款及支付方式。價款和支付方式是交易雙方在交易過程中非常重要的兩個要素。因此，承租人只有在價款和支付上等同于或更加有利于出租人時，才能行使其優(yōu)先購買權(quán)。

（3）支付期限。出租人出售自己的房屋往往是出于對于現(xiàn)金的急迫需要，若第三人承諾將房屋價款在某一期間內(nèi)一次性支付給出租人，則房屋承租人也應(yīng)該在該期間內(nèi)一次性支付房屋價款才能行使優(yōu)先購。

（4）擔(dān)保狀況。在出賣人出賣房屋時，第三人不能一次性支付房款，采取分期付款方式支付價款，但出于對出租人的利益考慮，第三人用自己的財(cái)產(chǎn)或他人的財(cái)產(chǎn)為出租人設(shè)立了擔(dān)保，對于出租人來說，該債權(quán)就具有了優(yōu)先受償?shù)臋?quán)能。而此時對于承租人來說，就必須也設(shè)立相應(yīng)擔(dān)?；蛘咭淮涡灾Ц斗课輧r款才能行使其優(yōu)先購買權(quán)。

2.3承租人的優(yōu)先購買權(quán)與第三人權(quán)利沖突問題

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)與第三人的權(quán)利相沖突，我國法律未統(tǒng)一規(guī)定。根據(jù)最高人民法院出臺的相關(guān)司法解釋，承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的，承租人可以請求確認(rèn)出賣人與買受人之間的買賣合同無效。筆者認(rèn)為該司法解釋存在欠妥之處，若第三人在明知出租人出售房屋未通知承租人，與之訂立房屋買賣合同，此時第三人為惡意，其權(quán)利當(dāng)然不受保護(hù)。但若第三人不知租賃合同的存在，且出租人與次承租人之間的房屋租賃合同未備案，善意的購買人雖不能以善意取得制度取得房屋的所有權(quán)，但基于民法的公平原則，信賴保護(hù)原則，善意購買人的權(quán)益也應(yīng)該受到保護(hù)。若賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)以追及力，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)替代善意第三人取得房屋所有權(quán)，就會導(dǎo)致善意的買受人無辜承受不必要的損失。這是有違民法基本原則的。而對于承租人的救濟(jì)，承租人可以出租人未盡通知義務(wù)，致使其權(quán)益受到侵害為由，向出租人主張侵權(quán)責(zé)任。

3總結(jié)

承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)重要的民事權(quán)利，關(guān)乎公民生活的基本，我國立法及司法對該項(xiàng)權(quán)利的規(guī)定應(yīng)進(jìn)一步完善和明確，以解決紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況。

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