基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)研究

摘 要：利用因子分析法對(duì)市場(chǎng)上主要的39家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行實(shí)證分析，利用上市公司在股票市場(chǎng)上比較容易獲得的數(shù)據(jù)，并依據(jù)因子分析法原理選取了十個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，指標(biāo)主要體現(xiàn)了企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營(yíng)能力和償債能力。綜合全篇對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中存在的問(wèn)題的闡述和分析結(jié)論給出四個(gè)建議：加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控和公司內(nèi)部管理、加強(qiáng)企業(yè)品牌文化意識(shí)和員工素質(zhì)培養(yǎng)、拓寬投資區(qū)域、重視和調(diào)整資產(chǎn)負(fù)荷比率并增加融資渠道。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 績(jī)效評(píng)價(jià) 因子分析

中圖分類號(hào)：F293；F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）05-080-05

一、文獻(xiàn)綜述

1.國(guó)外企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)研究。20世紀(jì)50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結(jié)構(gòu)理論，首次把資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值的關(guān)系用嚴(yán)格和科學(xué)的方法研究出來(lái)。自此之后對(duì)企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià)和研究慢慢增多。

對(duì)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究中可以根據(jù)評(píng)價(jià)角度的不同將其劃分為不同的發(fā)展階段，例如從其發(fā)展的本身可將企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)劃分為：第一階段是形成時(shí)期，績(jī)效評(píng)價(jià)僅限于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；第二階段為完善時(shí)期，企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)體系被人們系統(tǒng)地加入決策以及創(chuàng)新學(xué)習(xí)能力等非財(cái)務(wù)指標(biāo)；第三階段為創(chuàng)新發(fā)展時(shí)期。

20世紀(jì)70年代以來(lái)，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家整體性地批判了哈佛學(xué)派的產(chǎn)業(yè)組織理論，并發(fā)展成了芝加哥學(xué)派。他們更多地以企業(yè)行為作出發(fā)點(diǎn)，研究市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和績(jī)效問(wèn)題，繼承自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用的思想，認(rèn)為所謂市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程就是能夠自由發(fā)揮的市場(chǎng)力量。由斯蒂格勒作出的《產(chǎn)業(yè)組織》標(biāo)志了芝加哥學(xué)派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點(diǎn)是：反對(duì)哈佛學(xué)派的只進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)實(shí)證分析，提倡運(yùn)用更為嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)驗(yàn)實(shí)證共同分析；反對(duì)哈佛學(xué)派強(qiáng)調(diào)的結(jié)構(gòu)決定行為、行為影響績(jī)效的單向因果關(guān)系，而是強(qiáng)調(diào)三者之間的雙向互動(dòng)關(guān)系。利用某一產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的創(chuàng)新與效率完全可以創(chuàng)造出企業(yè)的利益最大化。

由于房地產(chǎn)業(yè)在西方被劃為第三產(chǎn)業(yè)，所以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究相對(duì)較少。西方對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要側(cè)重于房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化與廣告行為在有些文獻(xiàn)中也有所提及。

而有關(guān)企業(yè)績(jī)效的理論實(shí)證研究大部分都集中在所有權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效的相關(guān)性上。皮德森和托馬森經(jīng)過(guò)多次實(shí)證調(diào)查研究后得出公司的產(chǎn)權(quán)集中度與公司的凈資產(chǎn)收益率呈顯著正相關(guān)的關(guān)系。

2.國(guó)內(nèi)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)研究。到20世紀(jì)80年代中期以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)者才開(kāi)始引入西方產(chǎn)業(yè)組織理論，使得對(duì)產(chǎn)業(yè)組織理論的研究起步較晚，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究較晚。目前來(lái)說(shuō)，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究的研究文獻(xiàn)還比較少，而房地產(chǎn)業(yè)方面的研究成果大多運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的相關(guān)理論從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場(chǎng)績(jī)效對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的績(jī)效進(jìn)行分析，多以某一地區(qū)或城市為例，具有一定的局限性。我國(guó)自上世紀(jì)90年代開(kāi)始財(cái)政部逐步發(fā)展了一套以評(píng)價(jià)主體為政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門的企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)方法，以國(guó)有企業(yè)為評(píng)價(jià)客體，因而具有一定特殊性。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以一般投資者為評(píng)價(jià)主體，以上市公司、民營(yíng)企業(yè)等為評(píng)價(jià)客體的企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)方法越來(lái)越受到人們的重視。國(guó)內(nèi)在企業(yè)層面上運(yùn)用因子分析法評(píng)測(cè)房地產(chǎn)公司的績(jī)效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運(yùn)用因子分析對(duì)宏觀房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管部門績(jī)效進(jìn)行系統(tǒng)的研究。

3.研究現(xiàn)狀評(píng)述。從國(guó)內(nèi)外的研究中得知，績(jī)效評(píng)價(jià)對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，而且學(xué)者們也已經(jīng)陸續(xù)彌補(bǔ)績(jī)效評(píng)價(jià)系統(tǒng)信息存在的不足。

隨著績(jī)效評(píng)價(jià)理論的完善，越來(lái)越多的注意力開(kāi)始集中在此理論上，無(wú)論是社會(huì)消費(fèi)群體、投資管理者還是政府部門，通過(guò)對(duì)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)，可以及時(shí)了解到定量的信息并以此推測(cè)自身利益的得失。績(jī)效評(píng)價(jià)滿足了不同群體的統(tǒng)一需求。

國(guó)內(nèi)外分析者們使用了多種適用于分析企業(yè)績(jī)效的方法，其中典型相關(guān)分析法、因子分析法和平衡計(jì)分法適用范圍尤為廣泛。從財(cái)務(wù)績(jī)效角度出發(fā)，指標(biāo)的建立也大都從盈利、運(yùn)營(yíng)、償債和發(fā)展等能力重點(diǎn)分析。此外，一些學(xué)者認(rèn)為很多非財(cái)務(wù)指標(biāo)也是衡量企業(yè)綜合素質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該同財(cái)務(wù)指標(biāo)一起研究。企業(yè)內(nèi)部人員管理、運(yùn)營(yíng)流程、外部環(huán)境保障都可以算作非財(cái)務(wù)指標(biāo)，但是這些指標(biāo)的可用性需要通過(guò)多方考證。

二、房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)研究

1.評(píng)價(jià)方法概述。因子分析法多元統(tǒng)計(jì)方法的一種，其主旨是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)指標(biāo)或者因素之間的聯(lián)系，即把比較密切的幾個(gè)變量歸在一類中，每一類變量就成為一個(gè)因子，以較少的幾個(gè)因子反映原資料的大部分信息。

研究變量的相關(guān)系數(shù)矩陣后即可找出幾個(gè)隨機(jī)變量能影響所有變量并去解釋多個(gè)變量之間的關(guān)系。我們稱這幾個(gè)不可觀測(cè)的隨機(jī)變量為因子。因子變量有以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，因子變量不是在原變量的基礎(chǔ)上簡(jiǎn)單提取，而是對(duì)所有原變量重新組合，它們能反映出原變量中的大部分信息，提高對(duì)數(shù)據(jù)的利用率。第二，因子變量數(shù)量小于甚至遠(yuǎn)小于原變量數(shù)量，分析因子變量會(huì)使分析工作量大大減少。第三，因子變量之間相關(guān)性不高。因子分析法可以消除指標(biāo)間信息的重疊，綜合反映對(duì)數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響的主要因素。

把原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一數(shù)量級(jí)是運(yùn)用因子分析法所需要注意的地方。研究中選取的指標(biāo)單位可能不同，這樣會(huì)造成不同變量之間量綱和數(shù)字大小差異造成的誤差，為了消除此誤差，使數(shù)據(jù)可以互相比較，減小研究結(jié)果的誤差，首先需要對(duì)原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理。

2.步驟與方法。

（1）因子相關(guān)性的檢驗(yàn)包括：相關(guān)系數(shù)矩陣、巴特利特球度檢驗(yàn)、反映像相關(guān)矩陣、KMO檢驗(yàn)。

（2）因子提取和求解因子載荷矩陣。基于因子分析模型的主軸因子法、基于主成分模型的主成分分析法、極大似然法、影響分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析結(jié)果的延伸和拓展就是因子分析。

（3）因子命名、旋轉(zhuǎn)。在因子載荷矩陣中分為兩種情況，一種是多行情況，是指遇到某個(gè)變量與多個(gè)因子都有較大的相關(guān)關(guān)系，即此變量需要多個(gè)因子共同解釋；第二種是多列情況，指一個(gè)因子可以同時(shí)解釋多個(gè)變量，說(shuō)明一個(gè)因子不能單獨(dú)代表原有的一個(gè)變量，因子模糊不清，而實(shí)際情況是對(duì)因子有清醒認(rèn)識(shí)，所以必須要進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)。

（4）計(jì)算因子得分。因子分析的最終體現(xiàn)就是因子得分，因子得分就是計(jì)算各因子在每個(gè)樣本上的具體數(shù)值，形成的變量成為因子變量，在接下來(lái)的分析中因子變量可替代原有的變量進(jìn)行數(shù)據(jù)建模，對(duì)問(wèn)題降維或簡(jiǎn)化處理。

三、評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取及數(shù)據(jù)說(shuō)明

杜邦公司曾在20世紀(jì)初運(yùn)用凈資產(chǎn)收益率為指標(biāo)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象使評(píng)價(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)出多樣性的趨勢(shì)，只靠一個(gè)指標(biāo)不能整體反映出一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，因此，多重指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)的方法逐漸發(fā)展開(kāi)來(lái)。在評(píng)價(jià)績(jī)效的過(guò)程中，我們構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系作為核心，但是目前還從未統(tǒng)一。目前我國(guó)流行三種評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：國(guó)有資本金績(jī)效評(píng)價(jià)體系、上市公司評(píng)價(jià)體系和誠(chéng)信證券評(píng)價(jià)體系。

本文以已有的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)為基礎(chǔ)，依據(jù)可獲得性、全面性和可比較性三個(gè)原則選取數(shù)據(jù)，選擇了能反映上市公司盈利、經(jīng)營(yíng)、償債能力等10個(gè)指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。其中包括代表盈利能力的數(shù)值指標(biāo)：每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率；代表經(jīng)營(yíng)能力的數(shù)值指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；代表償債能力的數(shù)值指標(biāo)：速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)荷比率。

本文所用數(shù)據(jù)均為上海證券交易所和深圳證券交易所兩市A股房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司2014前三季度的數(shù)據(jù)，由于有些公司的數(shù)據(jù)無(wú)法獲取或難以比較，筆者選取了其中39家上市公司作為研究樣本。

（一）房地產(chǎn)上市公司績(jī)效分析實(shí)證研究

借助SPSS軟件對(duì)這39家上市房地產(chǎn)公司的績(jī)效進(jìn)行分析，得到評(píng)價(jià)指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)矩陣如下圖。

以上相關(guān)矩陣顯示出，各個(gè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)之間相關(guān)性較大，反映出的績(jī)效不準(zhǔn)確且有重疊。為了消除指標(biāo)間的重疊，可以采用降維的方法，從原來(lái)的相關(guān)矩陣中找出幾個(gè)綜合指標(biāo)，使其與原來(lái)的變量線性組合，利用較少的數(shù)據(jù)研究問(wèn)題。

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。由于各項(xiàng)原始數(shù)據(jù)的性質(zhì)和量綱不同，首先需要通過(guò)SPSS軟件對(duì)相關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理X=（x-μ）/σ，再進(jìn)行KMO和Bartlett球度檢驗(yàn)，根據(jù)KMO驗(yàn)值和Bartlett球度檢驗(yàn)來(lái)判斷因子分析的適用性，KMO檢驗(yàn)變量間的偏相關(guān)是否較小，KMO球形檢驗(yàn)是判斷相關(guān)陣是否是單位陣，檢驗(yàn)結(jié)果：

從圖3中可以看到KMO值為0.482，當(dāng)KMO檢驗(yàn)值大于0.6時(shí)的檢驗(yàn)結(jié)果較好，同時(shí)Bartlett球度檢驗(yàn)值也較大，從以上指標(biāo)，說(shuō)明各變量間信息的重疊程度可能不是特別的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但還是值得一試的。

（二）因子分析

1.共同度。原始變量總方差被全部公共因子的貢獻(xiàn)，顯示出原始變量信息的比例是由公共因子反映出來(lái)的，下圖中右邊一欄的數(shù)字即為公共因子對(duì)各個(gè)變量方差的貢獻(xiàn)，基本上是比較大的貢獻(xiàn)，提取的公因子對(duì)各變量有較強(qiáng)的解釋能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的途徑是正確的。

2.解釋的總方差?？偡讲罘纸怙@示出有四個(gè)因子旋轉(zhuǎn)后特征值大于1，他們的方差貢獻(xiàn)分別為26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。從中可以看出，這四個(gè)因子對(duì)原數(shù)據(jù)做了74.631%的概括，也就是說(shuō)，只用這四個(gè)因子概括原始數(shù)據(jù)是可行的。因此采用這四個(gè)主成分進(jìn)行研究是合適的。

3.未旋轉(zhuǎn)的因子矩陣。從成分矩陣可以看出，結(jié)果并不理想，所以要對(duì)因子進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，之后得到的因子載荷矩陣才能更清楚地反映樣本信息。

4.旋轉(zhuǎn)因子矩陣。設(shè)FAC1_1，F(xiàn)AC2_1，F(xiàn)AC3_1，F(xiàn)AC4_1分別為我們所提取的4個(gè)公共因子，如圖5、6，旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣顯示出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、每股收益、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為第一主因子FAC1_1，他們的載荷值分別為0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)荷率為第二主因子FAC2_1，載荷值為0.811、0.737和-0.809；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為第三主因子FAC3_1，載荷值為0.841；存貨周轉(zhuǎn)率為第四主因子FAC4_1，載荷值為0.930。

5.因子得分系數(shù)矩陣。

6.因子得分。

Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10

Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10

Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10

Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10

7.因子得分協(xié)方差矩陣。從圖中成分得分協(xié)方差矩陣可以看出，各主因子之間是不相關(guān)的，所以可以說(shuō)通過(guò)因子分析法得到的4個(gè)因子所包含的信息互相之間無(wú)相關(guān)性。

8.綜合經(jīng)營(yíng)績(jī)效的計(jì)算。通過(guò)因子得分可以定量的看出上市地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平，還可以利用因子得分對(duì)各公司進(jìn)行橫向比較。為了便于對(duì)上市公司進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，我利用因子得分計(jì)算綜合經(jīng)營(yíng)績(jī)效得分。其計(jì)算公式如下：

綜合經(jīng)營(yíng)績(jī)效Y=

（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/

74.631%

（三）績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果

通過(guò)因子分析法對(duì)選取的39家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)后，從經(jīng)營(yíng)績(jī)效綜合得分中我們可以看出，中國(guó)國(guó)貿(mào)得分最高，而且得分超過(guò)1分的只有兩家，為中國(guó)國(guó)貿(mào)和上實(shí)發(fā)展，這個(gè)分?jǐn)?shù)體現(xiàn)了這兩家公司很強(qiáng)的盈利能力、償債能力和經(jīng)營(yíng)能力，這與一些得分為負(fù)分的公司形成了鮮明對(duì)比。其中得分前五的企業(yè)按順序依次是中國(guó)國(guó)貿(mào)、上實(shí)發(fā)展、京能置業(yè)、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展。直到排名第10的來(lái)自大連的海港投資，經(jīng)營(yíng)績(jī)效綜合得分僅為0.12，以趨近于零，這說(shuō)明大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效不是很理想。從第16名開(kāi)始都是負(fù)數(shù)得分了，得分最后五名依次是陽(yáng)光股份、美好集團(tuán)、中華企業(yè)、蘇州高新、京藍(lán)科技。

企業(yè)想及時(shí)地了解自身發(fā)展情況，需要定期地對(duì)績(jī)效進(jìn)行評(píng)估，從而做到把握當(dāng)前狀況，揚(yáng)長(zhǎng)避短，進(jìn)而采取有效的方法改善不良狀況。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論與分析

通過(guò)學(xué)習(xí)評(píng)述國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究現(xiàn)狀和利用因子分析法對(duì)我國(guó)主要房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效評(píng)價(jià)，得出以下幾個(gè)結(jié)論：

1.輔助企業(yè)盈利的因素至關(guān)重要。從績(jī)效得分前五名的公司共性來(lái)看，中國(guó)國(guó)貿(mào)、上實(shí)發(fā)展、京能置業(yè)、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展都是由一些具備雄厚財(cái)力的銀行在背后支持，并且都會(huì)在金融和股票市場(chǎng)中有著較高的收益區(qū)間，在財(cái)產(chǎn)上最大限度地保障公司的資金流，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)面對(duì)不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，沒(méi)有一個(gè)好的資金控制就會(huì)失去在困難時(shí)期的“救命稻草”。而這些公司的盈利性決策是由企業(yè)的管理者所共同制定的，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，前五名上市公司的管理層也是睿智而具備成熟經(jīng)驗(yàn)的，有的甚至借助外資股東的幫助去維持公司整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從績(jī)效得分后五名的共同弱勢(shì)來(lái)看，公司的收益并不能夠達(dá)到很好的態(tài)勢(shì)，時(shí)盈時(shí)虧的情況居多，也有甚者一直在虧損，并且從規(guī)模上看也都是一些新興的小企業(yè)，公司內(nèi)的管理者和員工也是比較年輕而缺乏經(jīng)驗(yàn)的，能夠得到的社會(huì)各界的支持力度也是不夠充足的。

2.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效差別較大。從實(shí)證分析的結(jié)果可以清楚地看出，不同公司績(jī)效差別很大，即使在同一城市，不同公司績(jī)效仍存在明顯差距。在我選取的39個(gè)上市公司中，得分最高的中國(guó)國(guó)貿(mào)分?jǐn)?shù)達(dá)到了1.90，而最低的京藍(lán)科技僅有-0.81分，這兩家公司之間就存在巨大差距。雖然這其中存在地域原因和消費(fèi)者購(gòu)買力等其他因素，但企業(yè)各方面能力和提升競(jìng)爭(zhēng)力過(guò)程中所采取的措施也很大程度地造成了這個(gè)差距。

3.地區(qū)分布不均衡。這39家房地產(chǎn)上市公司中，大多數(shù)公司集中在北京、上海、廣東三個(gè)地區(qū)，江蘇、河北、東北等地也有一些分布，但數(shù)量遠(yuǎn)不及“北上廣”三地，至于中、西部地區(qū)，幾乎沒(méi)有分布。這其實(shí)決定于當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買力和行業(yè)發(fā)展前景?！氨鄙蠌V”三地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民收入較高，相對(duì)于其他地區(qū)來(lái)講購(gòu)買力更強(qiáng)。這樣的地區(qū)會(huì)更吸引企業(yè)來(lái)此發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)涌入這些地區(qū)，造成了房地產(chǎn)公司在地區(qū)分布上的存在著極大的不平衡。

4.資產(chǎn)負(fù)荷率偏高。資產(chǎn)負(fù)荷率是并不是越高越好，而是一個(gè)適度指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)對(duì)于經(jīng)營(yíng)者、投資者和債權(quán)人有不同的意義。過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)荷率對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)代表手中的流動(dòng)資金大大減少，很不利于維持公司正常業(yè)務(wù)發(fā)展；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)可能無(wú)法按時(shí)得到原本應(yīng)有的高額利潤(rùn)；對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)卻難以按時(shí)收回本金和利息。資產(chǎn)負(fù)荷率低，債權(quán)人提供的資金所占企業(yè)資本總額比例小，企業(yè)能償債的可能性高，這樣一來(lái)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要由股東承擔(dān)，這是債權(quán)人愿意看到的情況。

從筆者收集的39家上市公司2014前三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，資產(chǎn)負(fù)荷率率超過(guò)50%的公司有35家，僅有4家公司負(fù)荷率低于50%，這四家公司及其比率分別是萬(wàn)業(yè)企業(yè)48.67%、大龍地產(chǎn)36.31%、綠景控股19.97%、中國(guó)國(guó)貿(mào)47.74%。過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)荷率會(huì)帶來(lái)公司資金周轉(zhuǎn)的壓力，一旦資金鏈斷裂，公司會(huì)受到巨大影響。而且過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)荷率意味著公司面臨很大的償債風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)再次出現(xiàn)，或者國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價(jià)格等出現(xiàn)大幅變動(dòng)，會(huì)極大干擾公司資金周轉(zhuǎn)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但他本身就是一個(gè)需要大量資金投入的行業(yè)，負(fù)債率過(guò)高會(huì)導(dǎo)致規(guī)模較小的公司隨時(shí)倒閉，因此一定要采取有效措施控制資產(chǎn)負(fù)荷率。

（二）改進(jìn)的建議

1.改善公司管理，改進(jìn)政府的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)門檻相對(duì)較高的行業(yè)，是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而且我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟(jì)規(guī)模相對(duì)較小，資產(chǎn)負(fù)荷率較高，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。而這種風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大使得整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形之中膨脹。政府作為市場(chǎng)規(guī)劃的制定者，應(yīng)建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保證企業(yè)之間公平競(jìng)爭(zhēng)，互相激勵(lì)不斷提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平。與此同時(shí)，為了把房地產(chǎn)行業(yè)引向一個(gè)健康的發(fā)展方向，要采取適當(dāng)措施，遏制房?jī)r(jià)大幅變動(dòng)，規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，加快行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。保證“北上廣”三地房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的前提下，政府幫助企業(yè)積極開(kāi)拓中、西部市場(chǎng)，促進(jìn)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)上市公司對(duì)自身的管理也要有所改善，并在財(cái)務(wù)機(jī)制上做出預(yù)警措施，不要只是瘋狂地?cái)U(kuò)張規(guī)模導(dǎo)致資金不足，還要制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，保證合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏和速度，平衡各個(gè)項(xiàng)目的資金需求，保證資金快速回籠。

2.加強(qiáng)企業(yè)品牌、文化意識(shí)和員工素質(zhì)的培養(yǎng)。除了對(duì)數(shù)據(jù)的分析之外，一些企業(yè)現(xiàn)狀值得注意。有些企業(yè)品牌價(jià)值意識(shí)不強(qiáng)。品牌是企業(yè)的基石，是企業(yè)塑造形象的根本，更是一種無(wú)形資產(chǎn)。其所包含的價(jià)值、品質(zhì)等特征都能給企業(yè)創(chuàng)造巨大價(jià)值，房地產(chǎn)上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品保障度。

在知識(shí)科技時(shí)代，知識(shí)意味著發(fā)展，意味著公司能否擺脫陳舊的模式以邁向更高的臺(tái)階，很多企業(yè)里高學(xué)歷的尖端人才比例不高，可能會(huì)讓分析者們覺(jué)得這樣的企業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ粫?huì)很好，但其實(shí)從低學(xué)歷的員工中走出了很多優(yōu)秀人才，因?yàn)楦邔W(xué)歷并不意味著全部，更重要的是對(duì)員工的培養(yǎng)，員工的學(xué)習(xí)成長(zhǎng)能力才更大程度地決定企業(yè)的未來(lái)發(fā)展高度。因此要建立規(guī)范的員工培養(yǎng)制度，聘請(qǐng)專門的培訓(xùn)人員制定切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，避免員工盲目學(xué)習(xí)。而且不同的崗位應(yīng)有不同的培訓(xùn)課程，包括專業(yè)知識(shí)、溝通技巧、人力管理、財(cái)務(wù)管理等。讓員工在科學(xué)的培訓(xùn)與評(píng)價(jià)體系中得到全面提升。企業(yè)可以不期望新來(lái)的員工能馬上帶來(lái)多大利益，但必須要求經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)后的員工能在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃中貢獻(xiàn)力量。

3.拓寬投資區(qū)域。在分析問(wèn)題時(shí)得知，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司都集中在“北上廣”三地，這幾個(gè)地區(qū)聚集了許多大牌開(kāi)發(fā)商和大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，甚至吸引了很多境外的有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)投資，與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商相輔相成。這些地區(qū)的顯著特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展全國(guó)領(lǐng)先，人們收入普遍高于其他地區(qū)，購(gòu)買力很強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)需求量大，開(kāi)發(fā)商就是看中了這一前景，紛紛前來(lái)投資。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商涌入，帶來(lái)的是更多大型項(xiàng)目的進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)的好處就是經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升，從而形成良性循環(huán)。但是由于土地有限，土地供給難以滿足不斷發(fā)展的房地產(chǎn)上市公司的需求。這就是這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，而且這一瓶頸是短時(shí)間內(nèi)無(wú)法突破的。

因此筆者認(rèn)為企業(yè)要適時(shí)地轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，將業(yè)務(wù)范圍逐漸推廣，轉(zhuǎn)移到我國(guó)中、西部地區(qū)。但突然在中、西部地區(qū)大力發(fā)展會(huì)打亂這里的市場(chǎng)格局，自身資產(chǎn)未必跟得上，人們的購(gòu)買力也未必能承受，所以應(yīng)逐漸挖掘潛力，穩(wěn)步發(fā)展。

4.重視和調(diào)整負(fù)荷比率、增加融資渠道。通過(guò)上面列出的數(shù)據(jù)和實(shí)證分析，房地產(chǎn)行業(yè)的高資產(chǎn)負(fù)荷率現(xiàn)象表現(xiàn)得十分明顯。企業(yè)能不能償債，很大程度決定于企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)荷率，對(duì)于一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，不但要充分利用借入資本促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，還要盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此控制負(fù)荷率在一定范圍浮動(dòng)是十分必要的。為了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，要從決定資產(chǎn)負(fù)荷率的兩個(gè)因素入手，一是流動(dòng)負(fù)荷，二是資產(chǎn)總額，增加融資渠道如股權(quán)融資和債券融資，實(shí)現(xiàn)多元化融資。

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（作者單位：沈陽(yáng)廣播電視大學(xué) 遼寧沈陽(yáng) 111000）

[作者簡(jiǎn)介：張繼哲（1961—），男，沈陽(yáng)廣播電視大學(xué)終身教育學(xué)院院長(zhǎng)、副教授]

（責(zé)編：若佳）