宋翠
摘 要:在我國(guó)古代不動(dòng)產(chǎn)交易的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中,親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是核心。親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)起源于中唐時(shí)期,在宋元時(shí)期發(fā)展完善,成為定制,到明清的時(shí)候雖沒(méi)有明顯見(jiàn)于成文法規(guī),但廣泛的適用于社會(huì)實(shí)踐。有不少人認(rèn)為我國(guó)古代的親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是封建糟粕,其實(shí)不然,它是和我國(guó)古代社會(huì)的實(shí)情相結(jié)合的產(chǎn)物,是具有合理性的。
關(guān)鍵詞:親鄰;優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);田宅
中圖分類(lèi)號(hào):D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1673-2596(2016)05-0064-03
在我國(guó)古代的房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)(時(shí)稱(chēng)“田宅”)買(mǎi)賣(mài)中,長(zhǎng)期存在著親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的制度,當(dāng)事人因此享有的權(quán)利也被稱(chēng)為親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即是在田宅等不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,在同等的條件下,親族和地鄰等特定主體根據(jù)法律的規(guī)定或者傳統(tǒng)的交易習(xí)慣而享有的較他人可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。實(shí)際上,親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以分為兩大部分:第一個(gè)是出賣(mài)人的親族享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),另一個(gè)是出賣(mài)人的地鄰享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)橹袊?guó)古代是宗法制社會(huì),人們往往聚族而居,親即為鄰、鄰亦是親的現(xiàn)象非常普遍,所以統(tǒng)稱(chēng)為親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
一、親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的歷史沿革
在中國(guó)古代田宅等不動(dòng)產(chǎn)交易中,有親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、墾戶優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。但是親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的核心,在長(zhǎng)達(dá)千年的時(shí)間里,不僅頗有特色而且隨著歷朝的發(fā)展而趨于完善。親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在很早的時(shí)候就已經(jīng)出現(xiàn)了:據(jù)載,宋人鄭客說(shuō)“賣(mài)田問(wèn)鄰,成券會(huì)鄰,古法也”,這說(shuō)明在宋代之前,田宅等不動(dòng)產(chǎn)交易中先問(wèn)親鄰的現(xiàn)象就已經(jīng)普遍存在。然而,到目前為止親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)制度究竟最早什么時(shí)候出現(xiàn)則依舊難以確定。據(jù)《魏書(shū)·食貨志》中記載:“諸遠(yuǎn)流配謫、無(wú)子孫及戶絕者,墟宅、桑榆盡為公田,以供授受。授受之次,給其所親;未給之間,亦借其所親”由此可見(jiàn),在北魏時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就已經(jīng)初步的顯現(xiàn)了,只不過(guò)此時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體僅限于親族,還不適用于鄰。一般認(rèn)為,中國(guó)古代田宅等不動(dòng)產(chǎn)中的親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是濫觴于中唐的。
據(jù)《宋刑統(tǒng)》卷13《戶婚律》“典賣(mài)指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)”條后所附的敕文規(guī)定:
“……臣等參詳,自唐元和六年后來(lái)?xiàng)l理,典賣(mài)物業(yè),敕文不一,今酌詳舊條,逐件畫(huà)一如后:……一、應(yīng)典賣(mài)、倚當(dāng)物業(yè),先問(wèn)房親,房親不要,次問(wèn)四鄰,四鄰不要,他人并得交易?!边@是宋代關(guān)于田宅典、賣(mài)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的最早規(guī)定,它是從唐憲宗元和六年以后的詔令、敕文歸納而來(lái),盡管比較籠統(tǒng),但有一點(diǎn)可以確定,田宅物業(yè)典、賣(mài)前須先征求房親、四鄰是否購(gòu)買(mǎi)的意見(jiàn),即先取問(wèn)親、鄰的規(guī)定或者類(lèi)似的規(guī)定,在中唐的時(shí)候已經(jīng)出現(xiàn)了。
親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在宋元兩代獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展逐漸成熟并逐步形成具體制度。宋律規(guī)定,田宅出典、出賣(mài)時(shí),出讓人的房親、鄰人、承租人、典權(quán)人等根據(jù)不同情況,分別享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。宋律甚至還對(duì)行使該優(yōu)先權(quán)的的主體、順序、形式以及時(shí)效期間等事項(xiàng)都作了非常細(xì)致的規(guī)定。元朝在沿承宋律的基礎(chǔ)上,使得該制度更為完善。明、清兩代雖沒(méi)有明文規(guī)定親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但是親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已經(jīng)逐步形成理念,已經(jīng)融入到日常的交易習(xí)慣和傳統(tǒng)的家法族規(guī)中,成為田宅等不動(dòng)產(chǎn)典、賣(mài)必須遵循的原則。如果沒(méi)有曾先詢問(wèn)親族、鄰人等優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的意見(jiàn),而私自將田宅出典或出賣(mài)的,將被認(rèn)為是“私賣(mài)”。如果因此發(fā)生糾紛,官府往往對(duì)私賣(mài)者予以嚴(yán)懲。在不少地方,甚至不允許田宅賣(mài)出本族,明清時(shí)期的民間就有“倒戶不倒族,倒族不倒宗”“業(yè)不出戶”“同族無(wú)斷業(yè)”之類(lèi)的法諺,很多家族族規(guī)也不允許把田宅賣(mài)出本族。在清末修律時(shí),在《大清民律草案中》,雖然保留了承租人、典權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但將親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)予以廢除了。
二、親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的具體內(nèi)容
(一)親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體及其范圍
親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體較為特殊,即必須為親或者鄰。親和鄰,在中國(guó)古代的宗法制社會(huì)里是各有所指的:親一般是指出賣(mài)人的本宗緦麻以內(nèi)的近親。而鄰是指在典、賣(mài)房宅等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)所賣(mài)房產(chǎn)的四鄰,也就是在典、賣(mài)田宅時(shí)與所賣(mài)地產(chǎn)相連地塊的業(yè)主。宋律規(guī)定,地鄰必須與所典、賣(mài)的田宅相連,如中間有地塊、道路、溝河等相隔的,則不是鄰。對(duì)此,南宋的有關(guān)判詞給了說(shuō)明:
“諸典賣(mài)田宅,四鄰所至有本宗緦麻以上親者,以帳取問(wèn);有別戶田隔間者,并其間隔古來(lái)溝河及眾戶往來(lái)道路之類(lèi)者,不為鄰?!?/p>
親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體范圍后來(lái)有所縮小。按照宋除《宋刑統(tǒng)》的規(guī)定,須“先問(wèn)親鄰”,對(duì)相關(guān)房親、四鄰“皆須一一遍問(wèn)”,若“房親不要……四鄰不要”,“方得別處商量”。在宋哲宗時(shí)期,,對(duì)親、鄰的范圍進(jìn)行了適當(dāng)限制。
據(jù)史料記載,宋哲宗紹圣元年(1094年)有臣奏曰:“元祐敕,典賣(mài)田宅,偏問(wèn)四鄰,乃于貧而急售者有害。乞用熙寧、元豐法,不問(wèn)鄰便之。應(yīng)問(wèn)鄰者,止問(wèn)本宗有服親及墓田相去百步內(nèi)與所典賣(mài)田宅接者,仍限日以節(jié)其遲”。從這一奏言可以看出,神宗時(shí)的親鄰法規(guī)定享有田宅等不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的親、鄰只有本宗有服親和距離墓田百步者,也就是房親和墓田鄰才有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),這就將親、鄰的范圍極大的縮小了。南宋寧宗紹興年間再次限制了親鄰的范圍,當(dāng)時(shí)的地方官胡穎在一份判詞中寫(xiě)的很清楚,“照得所在百姓,多不曉親鄰之法,往往以為親自親,鄰自鄰。執(zhí)親之說(shuō)著,則凡是同關(guān)典賣(mài)之業(yè)不問(wèn)有鄰無(wú)鄰,亦欲取贖。殊不知在法所謂親鄰者,只是問(wèn)本宗有服紀(jì)親之有鄰者。如有親而無(wú)鄰與有鄰而無(wú)親,皆不在問(wèn)限,見(jiàn)與慶元重修田令與嘉定十三年刑部頒將條冊(cè),昭然可考也”。據(jù)此,此時(shí)有親而無(wú)鄰與有鄰而無(wú)親的情形都不屬于親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之親鄰的范圍了。只有同時(shí)具有五服房親和地鄰這兩種身份,才是法律上的親鄰范圍。從宋初時(shí)的先親后鄰、親鄰均有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)到南宋強(qiáng)調(diào)親鄰兼有,只有四鄰與業(yè)主有近親關(guān)系者才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),可以看出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體的范圍是逐步縮小的。
(二)親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順序
親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順序也是不同的?!端涡探y(tǒng)》卷13《戶婚律》“典賣(mài)指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)條”規(guī)定:“應(yīng)典賣(mài)、倚當(dāng)物業(yè),先問(wèn)房親,房親不要,次問(wèn)四鄰,四鄰不要,他人并得交易。房親著價(jià)不盡,亦任就得價(jià)高處交易。如業(yè)主、牙人等欺閣親鄰,契貼內(nèi)虛抬價(jià)錢(qián),及親鄰?fù)姓诒烧?,并?jù)所欺錢(qián)數(shù),與情狀輕重,酌量科斷”。另?yè)?jù)《宋會(huì)要輯稿》記載,雍熙四年(987年),殿中御史李范奏:“準(zhǔn)刑統(tǒng),應(yīng)典賣(mài)物業(yè),先問(wèn)房親,房親不要問(wèn)四鄰,四鄰不要,他人并得交易?!`以現(xiàn)典之人已編于籍,至于差稅于主不殊,豈可貸賣(mài)之時(shí)不來(lái)詢問(wèn),望今后應(yīng)有已經(jīng)正典物業(yè),其業(yè)主欲賣(mài)者,先須問(wèn)現(xiàn)典之人承當(dāng),即據(jù)余上所值錢(qián)數(shù),別寫(xiě)絕產(chǎn)賣(mài)斷文契,一道連元典并業(yè)主分文契批印收稅,付現(xiàn)典人充為永業(yè)。更不需問(wèn)親鄰……”。上述規(guī)定不僅確定了親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體為房親和四鄰,而且也確定了行使順序:即一般情況下,典、賣(mài)房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)時(shí),先是房親,然后是四鄰。而已典田宅要加價(jià)出賣(mài)的話,只有現(xiàn)承典人不要或者出價(jià)低,才按通常之程序取問(wèn)房親、四鄰,在這種情況下,承典人享有優(yōu)于親、鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在元代,元世祖至元六年,元朝政府就發(fā)布令文:“省府照得,舊例,諸典賣(mài)田宅,及已典就賣(mài),先須立限取問(wèn)有服房親、次及鄰人,次及典主……”從這個(gè)令文看,元朝繼承并發(fā)展了宋朝的親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,已典就賣(mài)田宅時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順序和宋朝不同,宋朝依次是典主、親、鄰。而元代卻是親、鄰、典主。
《宋刑統(tǒng)》中的“先問(wèn)房親,次問(wèn)四鄰”只是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使順序作了原則上的規(guī)定。這種規(guī)定是非常的簡(jiǎn)單而不詳細(xì)的,具體如何辦理,比如,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房親和四鄰可能并非一家,在實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到“每奉中書(shū)及本府令勘責(zé)京城并諸道州府論事人等,內(nèi)論訟典賣(mài)物業(yè)者或四鄰爭(zhēng)買(mǎi),以何為先?”的問(wèn)題。并且在宋朝,占據(jù)主導(dǎo)地位的是土地的私有制,加上宋政府推行的是“不立田制,不抑兼并”的政策,財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)速度很快,尤其是土地可賣(mài)、可典、可租,有“千年田換八百主”的說(shuō)法,因此有關(guān)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的糾紛也很普遍。鑒于此,開(kāi)寶二年宋太祖進(jìn)一步細(xì)化了親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使順序:“凡典賣(mài)物業(yè),先問(wèn)房親,不買(mǎi),次問(wèn)四鄰,其鄰以東南為上,西北次之。上鄰不買(mǎi),遞問(wèn)次鄰。四鄰俱不售,乃外召錢(qián)主?;蛞秽徶林鴥杉乙陨?,東西
二鄰則以南為上,南北二鄰則以東為上”。房親優(yōu)先于四鄰,四鄰的排序依次為東南西北,于是實(shí)踐中便有章可循了。至于房親的順序是如何安排的,雖尚未看到直接的法律規(guī)定,但南宋的一份判詞中曾提到取問(wèn)的原則:“鄰贖之法,先親后疏”。
(三)親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制條件
當(dāng)然,親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使也有一些限制。首先是須是在同等條件下,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是以親鄰的出價(jià)和第三人的出價(jià)相互一致為前提的,“若親鄰著價(jià)不盡,亦任就高價(jià)處交易”,如果第三人出價(jià)高的話,自是不適用這個(gè)原則的。其次是規(guī)定了取問(wèn)親鄰的形式。根據(jù)宋律的規(guī)定,典、賣(mài)田宅者須“以帳取問(wèn)”親鄰,也就是必須以書(shū)面形式征求親鄰的意見(jiàn)?!奥芍苑?,諸典賣(mài)田宅具帳開(kāi)析四鄰所至,有本宗緦麻以上親,及墓田相去百步內(nèi)者,以帳取問(wèn)?!蓖瑯樱绻H鄰放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,還需要取得親鄰書(shū)面的“批退”才能賣(mài)給他人。元代取問(wèn)親鄰時(shí)也是嚴(yán)格的要求采用書(shū)面形式,“立賬”文書(shū)必須寫(xiě)明出賣(mài)人的姓名、住址、房產(chǎn)的坐落位置、價(jià)格,并寫(xiě)明愿買(mǎi)者的批價(jià),不愿意買(mǎi)的批退,最后注明立賬的日期,由出典出賣(mài)人簽名。這說(shuō)明,元朝的格式已經(jīng)相當(dāng)?shù)囊?guī)范了。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利人如果表示放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),則應(yīng)該及時(shí)批退,不得妄行遮占。但宋代沒(méi)有規(guī)定批退時(shí)限,元代時(shí)規(guī)定不愿購(gòu)買(mǎi)的,限三日批退,愿買(mǎi)者限五日批價(jià)。再次,親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的司法救濟(jì)也有法定的期間。如果田宅所有人在典、賣(mài)田宅時(shí)如不問(wèn)親鄰或當(dāng)時(shí)親鄰不曾簽名認(rèn)同,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體可在一定期限內(nèi)向官府陳訴以原價(jià)贖回,但該訴權(quán)的行使是有時(shí)限的,“典賣(mài)田宅,不經(jīng)親鄰及墓田鄰至批退,并限一年內(nèi)陳訴,出限不得受理?!钡綄幾跁r(shí),又令“諸典賣(mài)田宅滿三年,而訴以應(yīng)問(wèn)鄰而不問(wèn)鄰者,不得受理”,將這一期限改為三年。
三、對(duì)親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的思考
對(duì)于親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一規(guī)定,國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者幾乎一致的認(rèn)為它是封建的糟粕,它降低了親鄰以外的人買(mǎi)進(jìn)土地的機(jī)會(huì),限制了當(dāng)事人的交易權(quán),妨礙了封建土地的自由買(mǎi)賣(mài),進(jìn)而也成為了阻礙中國(guó)資本主義萌芽發(fā)展的因素。但是,我們不得不承認(rèn)的是,存在即合理,尤其是一項(xiàng)制度能夠延續(xù)千年的時(shí)間,這其中必定有它保持生命力的原因。
第一,在中國(guó)古代社會(huì)實(shí)行家國(guó)相通的政治體制。家族是社會(huì)基本的生產(chǎn)、生活單位,國(guó)家也是按照家的模式來(lái)建立的,家國(guó)一體,國(guó)是家的擴(kuò)大,家是國(guó)的縮影,一個(gè)家族的家長(zhǎng)實(shí)際上也是最高統(tǒng)治者在家族的代表,一個(gè)個(gè)穩(wěn)定的家族,對(duì)鞏固統(tǒng)治階級(jí)的統(tǒng)治自然是有利的。作為一項(xiàng)制度,親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有助于維護(hù)家族秩序的穩(wěn)定,也有助于鞏固階級(jí)統(tǒng)治。
第二,規(guī)定親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有助于降低交易成本。在出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí),肯定得積極地尋找買(mǎi)家,在古代的時(shí)候,廣大地區(qū)都是自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì),人口流動(dòng)少,信息傳遞速度慢,如果要找親鄰以外的買(mǎi)家,對(duì)賣(mài)家而言就意味著消耗更多的時(shí)間,而且還承擔(dān)著錯(cuò)過(guò)最佳出賣(mài)時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn),這對(duì)賣(mài)家來(lái)說(shuō)是十分不利的。但是如果賣(mài)給親鄰的話,時(shí)間的消耗就可能大大的減少。同時(shí),通過(guò)實(shí)行親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi),達(dá)成協(xié)議的成本也會(huì)降低。如果買(mǎi)方是親鄰以外的人,由于對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)不了解,必定會(huì)格外細(xì)致的查看該不動(dòng)產(chǎn),甚至吹毛求疵,這對(duì)達(dá)成協(xié)議可能存在不利的影響。而如果是親鄰購(gòu)買(mǎi),由于中國(guó)一直就是熟人社會(huì),熟人之間比較容易建立起信任,很多情況大家都是知根知底的,這樣的話磋商過(guò)程中自然較為容易。
第三,有利于爭(zhēng)議的解決。在爭(zhēng)議出現(xiàn)之后,爭(zhēng)議如何解決,是否是親鄰,也是截然不同的。在親鄰間,人們的關(guān)系往往親密,對(duì)于爭(zhēng)議,可以通過(guò)和解、調(diào)解多種方式來(lái)解決。古代在爭(zhēng)議出現(xiàn)之后,尤其在熟人之間,通過(guò)有威望的人從中斡旋調(diào)解,往往會(huì)達(dá)到化解爭(zhēng)端的良好效果。如果是和親鄰之外的人發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛,雖然也受“無(wú)訟”“賤訟”思想的影響,由于關(guān)系不太親密,顧忌相對(duì)少,調(diào)解等手段如果不太理想的話,對(duì)簿公堂的可能性也是比較大的。這樣看來(lái),在爭(zhēng)議解決方面,規(guī)定親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也是有很大益處的。
四、結(jié)語(yǔ)
總之,作為我國(guó)古代優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的核心,親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在中國(guó)歷史上持續(xù)了千年,它隨著封建經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生,和中國(guó)古代的國(guó)情是相一致的,具有相當(dāng)?shù)暮侠硇?,因此可以說(shuō)親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的制度在當(dāng)時(shí)是“良法”,對(duì)該項(xiàng)制度全盤(pán)否定也是值得商榷的。但現(xiàn)在親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)制度已經(jīng)衰落了,其原因是復(fù)雜的,探索親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的衰落應(yīng)考慮到整個(gè)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,這同樣是個(gè)值得深入探討的問(wèn)題。
參考文獻(xiàn):
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