調(diào)控不意味著“拐點”

曾慧娟

自從上海和深圳接力推出“3·25”限購大招后，市場反應(yīng)極為迅速，在這一次房產(chǎn)調(diào)控后，市場普遍趨于悲觀，購房者持幣觀望情緒漸濃。樓市“頂點”已到，成為眾多購房者的共識，事實真的如此嗎？北京房價在去年底至今年初迅速上漲，但至今仍未出臺更嚴(yán)厲的政策，北京到底會不會跟進(jìn)呢？

業(yè)內(nèi)人士表示，此次限購加碼，并不意味著樓市“拐點”的到來，相反，此次限購并不會對樓市穩(wěn)步發(fā)展形成太大阻力。而同期的降價拋售也只是個別現(xiàn)象，是對新政一種過度反應(yīng)。

傳導(dǎo)效應(yīng)或持續(xù)

剛結(jié)束的清明小長假，南京、蘇州等二線樓市大熱，蘇州更是出現(xiàn)了大量地王。在上海、深圳等一線城市嚴(yán)厲調(diào)控、出現(xiàn)降溫跡象后，大量資金會不會流到二線？

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)：二線城市的火熱，與一線城市收緊調(diào)控有關(guān)。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展的角度，二線城市也將成為我國城鎮(zhèn)化的重點區(qū)域。一方面，超大城市嚴(yán)控城市發(fā)展邊界和人口規(guī)模，另一方面廣大三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共資源的欠缺，難以吸引人們進(jìn)入。相比之下，二線城市將有比較大的發(fā)展空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：對開發(fā)商來說，一線城市的土地供應(yīng)很少，沒有土地可拿，這就造成企業(yè)都涌向二線核心城市；其次，二線城市雖然地價也很高，但絕對值相對一線來說還可以，基數(shù)要小很多；第三，一線城市在調(diào)控收緊之后，最近幾個月肯定會出現(xiàn)波動，但在資金量如此龐大的情況下，大量資金必然涌向周邊地區(qū)和二線核心城市。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：數(shù)據(jù)顯示，二線城市住宅成交的升溫，從3月開始出現(xiàn)。這叫“資本傳導(dǎo)效應(yīng)”，即在一線城市門檻漸高、政策壓力的背景下，過剩資金流向周邊，并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。這部分資金不僅來自房企、保險機(jī)構(gòu)等，還有大量的民間投資需求，“恐慌”和“敏感”是共同特征。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，這種傳導(dǎo)趨勢恐怕還將延續(xù)，傳染效應(yīng)會被進(jìn)一步放大。而若二線城市樓市持續(xù)高溫，房價上漲過快，很有可能也招來如同一線城市般的政策壓制。

房價頂點言之過早

多個城市同一天出臺樓市相關(guān)政策意味著什么？出臺嚴(yán)厲調(diào)控政策的城市，房價現(xiàn)在是不是頂點？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：中央沒有具體的政策出臺，而是各地從自身情況出發(fā)主動作為，這也許意味著我國房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入中央統(tǒng)一目標(biāo)、分類指導(dǎo)，地方因城施策、主動作為的新階段了。以前我們談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢也好，討論房地產(chǎn)調(diào)控措施也好，經(jīng)常會用到一二三四線城市的說法。如今，同是三四線城市，情況也會有所不同。比如根據(jù)監(jiān)測，2月份三線城市中的中山、南充房價漲幅較大，贛州、煙臺房價跌幅較大。因此，對三四線城市也不能一刀切，每個具體的三四線城市也要因城施策。另一方面，房價上漲較快的各個城市也有所差別。比如深圳、上海、北京房價過快上漲，主要是土地資源短缺導(dǎo)致的住房供給不足。而合肥等城市房價上漲較快，主要是近年來承接了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、市場需求短期內(nèi)增加較快導(dǎo)致的。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)：“頂點”論更像是需求透支導(dǎo)致的。一線樓市經(jīng)歷了幾個月的“瘋狂”，已經(jīng)透支了未來幾個月的需求，未來需求適度回調(diào)是正常的。一直以來，新政的目的都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。此輪一線城市收緊限購，的確讓部分剛需群體在一定時間內(nèi)無法入市，但擁有購房資格且已經(jīng)簽約的購房者很難毀約，因為買賣雙方為了促成交易，都設(shè)定了較高的毀約成本。二手房市場對新政反應(yīng)最為敏感，目前尚未出現(xiàn)大規(guī)模的回調(diào)就證明了所謂“頂點”論并不存在。但買賣雙方的議價空間的確較之前打開了不少，這也是政策所希望看到的，更理性的市場才能運行更加平穩(wěn)。未來兩到三個月內(nèi)是關(guān)鍵期，市場或許會回到相對平衡的狀態(tài)，投資需求會逐步降低到合理水平，市場回歸常態(tài)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：上海、深圳的房價已透支了全年的漲幅。而在調(diào)控周期下，整個市場預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)，同時很多具有購買能力但沒有購房資格的人將退出市場，因此深圳、上海的房價不排除下跌調(diào)整的可能。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：上海、深圳、南京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，但著力點不盡相同。比如武漢調(diào)低公積金貸款最高額度，更像是針對當(dāng)?shù)毓e金使用情況進(jìn)行的及時調(diào)整。畢竟武漢的房地產(chǎn)供給相對充足，面臨的形勢、問題和滬深不太一樣。

北京是否調(diào)控看市場

一線城市中，北京房價年底以來漲幅也比較大，北京樓市調(diào)控靴子會不會落地？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：一線城市現(xiàn)在出現(xiàn)反彈、銷量回升、二手房大量交易的情況很正常，北京再出現(xiàn)調(diào)控政策的概率等于零，最大的姿態(tài)就是整頓市場，打擊市場上的違規(guī)行為，僅此而已。而且北京市場的走勢不會因為上海、深圳出現(xiàn)嚴(yán)厲的調(diào)控而出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志：北京是否出臺新政，應(yīng)該基于自身房地產(chǎn)市場的實際情況，以及監(jiān)管的需要。該不該出政策，不是看其他城市是否出了政策，二者之間無因果關(guān)系。

在成交量上，與2011年相比，現(xiàn)在北京的交易量沒有太大的變化。價格方面，目前房價的上漲是結(jié)構(gòu)性的，更多的是因為高價盤占比在增大，對整個結(jié)構(gòu)性上漲的帶動還是比較明顯的。

當(dāng)前二手房市場火熱，中介行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象也有所增多，因此北京在3月份進(jìn)行了二手房市場的專項檢查，采取嚴(yán)格的監(jiān)管，并對二手房市場的違規(guī)行為進(jìn)行了整頓。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：北京最有可能出現(xiàn)的政策主要有嚴(yán)查中介哄抬房價、加稅、二套房信貸收緊、嚴(yán)格打擊首付貸款與場外配資、增土地供應(yīng)以及限價。