淺談房地產(chǎn)行業(yè)的“供給側(cè)”改革

◇李澤浩

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淺談房地產(chǎn)行業(yè)的“供給側(cè)”改革

◇李澤浩

摘要：2015年11月10日，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書(shū)記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。同年11月11日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上李克強(qiáng)指出要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。房地產(chǎn)去庫(kù)存，已經(jīng)成為國(guó)家“供給側(cè)改革”的重要組成部分，被列入2016年重點(diǎn)工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；供給側(cè)改革；庫(kù)存化解

10.13999/j.cnki.scyj.2016.03.007

一、前言

中央的去庫(kù)存政策已經(jīng)決定，21世紀(jì)研究院對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年以來(lái)的數(shù)據(jù)和2013年數(shù)據(jù)，并結(jié)合政策研究方向和各地土地市場(chǎng)展現(xiàn)，認(rèn)為決策層此次提出去庫(kù)存，是鞏固經(jīng)濟(jì)，預(yù)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。

二、房地產(chǎn)庫(kù)存的相關(guān)數(shù)據(jù)

2016年1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和銷售數(shù)據(jù)。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%，增速比1至11月份下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64595億元，增長(zhǎng)0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。庫(kù)存方面，等待銷售面積達(dá)到71853萬(wàn)平方米，較2014年末增加將近萬(wàn)平方米。

房地產(chǎn)投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至1%，是截至1998年房改以來(lái)中國(guó)歷經(jīng)的最低投資數(shù)據(jù)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資每月增速已持續(xù)5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，在去庫(kù)存一年后，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量較2014年末的62169萬(wàn)平方米再次增加9484平方米。在此條件下，多地開(kāi)展去庫(kù)存、穩(wěn)投資的“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的“供給側(cè)”改革推動(dòng)路徑

如何推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，有以下三種路徑。通過(guò)這三條路徑化解房地產(chǎn)庫(kù)存，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高度集中，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度可能在明年迎來(lái)拐點(diǎn)，但政策實(shí)施方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和平衡困難。

1.通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)消化。此次中央從房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進(jìn)行調(diào)控，鼓勵(lì)房企降低房?jī)r(jià)和兼并重組，房地產(chǎn)行業(yè)將高度集中，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略將轉(zhuǎn)換。若房?jī)r(jià)發(fā)生廣泛性降價(jià)，則可能會(huì)影響潛在購(gòu)買需求和投資需求，反過(guò)來(lái)會(huì)影響房地產(chǎn)銷售。因此房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)廣泛性下調(diào)房?jī)r(jià)的可能性并不大，但新市民增加較多的三四線城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)調(diào)整，未來(lái)三四線城市可能出現(xiàn)量升價(jià)跌的現(xiàn)象。未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展也對(duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存有積極作用。非戶籍人口增大對(duì)公租房租賃需求較大，未來(lái)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房后，可以向租賃市場(chǎng)提供房源，不僅擴(kuò)大租賃供給，也將推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

2.通過(guò)新農(nóng)民工市民化消化。政府明年將要通過(guò)戶籍制度改革促進(jìn)農(nóng)民工市民化進(jìn)程，提高這部分新市民此前被人為抑制的房地產(chǎn)需求，大力消化房地產(chǎn)庫(kù)存。但農(nóng)民工市民化等限制放開(kāi)力度受到財(cái)政部的限制，政府可能采取分層次放開(kāi)城市遷入措施，可能會(huì)先從三四線城市入手。另外，政府還將通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼向購(gòu)買力較差的農(nóng)民進(jìn)城買房提供方便。從效果上看，短期內(nèi)政府支持農(nóng)民工買房的確可以消耗商品房存量，但大部分農(nóng)民工缺乏資金去支付購(gòu)房，而且這部分購(gòu)買需求只是“需要”而并非有效需求，同時(shí)按揭買房也存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.通過(guò)取消限購(gòu)來(lái)消化，更多城市的限制房貸或限制購(gòu)房政策等待取消，特大城市二手房限制政策可能放寬。發(fā)達(dá)城市的限購(gòu)政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地產(chǎn)限購(gòu)和限貸的意義不大。因此，可以期待明年更多城市取消限購(gòu)或限貸政策。對(duì)特大城市來(lái)說(shuō)，目前二手房市場(chǎng)需求比供給多，明年對(duì)二手房市場(chǎng)的限制政策可能會(huì)調(diào)整，比如稍微調(diào)整二手房個(gè)稅優(yōu)惠限制或限購(gòu)等。

四、房地產(chǎn)“供給側(cè)”改革去庫(kù)存的目的

既然中央定位是去庫(kù)存，那么政府調(diào)控的目的就不在于繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)。而且在去庫(kù)存的過(guò)程中，地方政府也會(huì)慢慢地?cái)[脫土地財(cái)政和房地產(chǎn)的依賴問(wèn)題。讓房地產(chǎn)行業(yè)重新煥發(fā)生機(jī)的根本是讓買賣流動(dòng)起來(lái)，至于要解決多少庫(kù)存，就要根據(jù)實(shí)際情況，去庫(kù)存根本就沒(méi)有量化的目標(biāo)。中央并沒(méi)有就具體地方，詳細(xì)的庫(kù)存數(shù)據(jù)做出硬性規(guī)定，未來(lái)的政策格局也是全局性，多方面的，最重要的是借助市場(chǎng)的力量引領(lǐng)房地產(chǎn)的供需流動(dòng)和資源合理配置。

房地產(chǎn)投資增速連續(xù)下滑，創(chuàng)21個(gè)月來(lái)最低，成為影響GDP的重要因素之一，而且?guī)齑媪咳栽诓粩嗯噬?，且銷售增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，賣地收入急劇下降，加劇了地方債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)去庫(kù)存成為經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資毫無(wú)疑問(wèn)成為連累固定資產(chǎn)投資，甚至是宏觀經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)。樓市的高庫(kù)存也將給金融體系帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲覈?guó)的銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的抵押物甚是依賴。以上種種因素促使決策層頻繁提出去庫(kù)存，去庫(kù)存將穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義，將是2016年中央重點(diǎn)工作內(nèi)容。

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（作者單位：河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）