房地產(chǎn)企業(yè)融資管理與創(chuàng)新研究

王本治

摘要：改革開放以來我國的房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般迅速崛起，我國經(jīng)濟(jì)三十年來快速的發(fā)展和城鎮(zhèn)化速度的加快為房地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的發(fā)展空間，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也變得更加激烈，如何讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的行業(yè)競爭中取得更快更好的發(fā)展無疑成為了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)心和重視的問題，而資金不足是降低企業(yè)競爭力，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的關(guān)鍵因素之一，所以就房地產(chǎn)企業(yè)的投融資問題進(jìn)行分析和研究顯得尤為重要和迫切，所以本文擬從提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力出發(fā)，研究了房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點及融資管理現(xiàn)狀，探究了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資管理中存在的問題和不足，進(jìn)一步提出了切實可行的創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資管理 特點 現(xiàn)狀 問題 創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點及融資管理現(xiàn)狀

相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，所以資金需求量比較大，任何一個房地產(chǎn)項目都會涉及到上億或者幾十億的投資；第二，從房地產(chǎn)企業(yè)拿地、報批、開工建設(shè)、竣工到銷售使用需要較長的周期，供應(yīng)鏈比較長；第三，由于房地產(chǎn)企業(yè)的周期比較長，所以在經(jīng)營的過程中會由于政策的變化、市場供求關(guān)系的辯護(hù)以及原材料價格的變動等因素給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的風(fēng)險，所以相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)蘊含的風(fēng)險比較大；第四，房地產(chǎn)企業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，即房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必然會帶動建筑業(yè)、建材、冶金、機械等70多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

由上述對房地產(chǎn)行業(yè)自身特點的分析可知，房地產(chǎn)在經(jīng)營過程中必然會涉及到融資環(huán)節(jié)，而且融資結(jié)果的好壞不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)本身，而且還會影響到其他行業(yè)的發(fā)展及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而就目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀來看，一直面臨著融資困難，融資成本高的局面，總體來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)還不夠合理，對銀行貸款的依賴性比較高，融資方式比較單一，但就就近年來的發(fā)展情況來看，更多的房地產(chǎn)商選擇了境內(nèi)融資，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年1月1日-18日，包括華夏幸?；鶚I(yè)、萬達(dá)、保利、富力、龍湖、世茂等在內(nèi)，已公布境內(nèi)發(fā)債定增募資的房企已多達(dá)20家，其中多家企業(yè)都獲得了3%左右的票面利率，累計金額達(dá)到920億元人民幣。事實上，這一現(xiàn)象2015年就開始顯現(xiàn)。公開數(shù)據(jù)顯示，全國108家典型房企2015年的融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，為2014年的兩倍。值得一提的是，不僅額度明顯增加，資金利率也持續(xù)走低。其中，保利地產(chǎn)發(fā)行的公司債票面利率最低，為2.95%。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資管理中存在的問題和不足

（一）融資形勢比較單一

就目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式一般都是上市融資或者金融機構(gòu)貸款，而對于銀行的依賴性比較高，一般情況下，項目開發(fā)過程中會有60%的資金來自于銀行貸款，而銀行為了有效的規(guī)避自身的風(fēng)險，往往會出臺新政策來保護(hù)自身的安全而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了融資難的風(fēng)險，容易造成銀行資金鏈的斷裂；此外，國家為保護(hù)銀行的資金安全，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險，往往也會出臺一些政策來抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資，這無疑再次加大了房地產(chǎn)融資的壓力。

（二）資金鏈管理中存在問題

資金鏈管理中存在問題是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的又一比較普遍的問題，現(xiàn)階段，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營模式上一般都包括置地、構(gòu)建和銷售等環(huán)節(jié)，所以在工程結(jié)算的過程中存在很大的不確定性，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時就不能充分的考慮到企業(yè)自身的經(jīng)營能力，也不能很好的預(yù)測自己未來的收入，所以很容易出現(xiàn)融資過多，不能及時還款的現(xiàn)象，不僅增加了自身的經(jīng)濟(jì)壓力，而且影響了自身的信用等級，進(jìn)而影響了企業(yè)下一個項目的融資活動的順利開展。

（三）海外融資難度增加

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，低廉的海外融資成本以及完善的評級體系一直是房企青睞海外融資的重要原因。在過去的兩年里，萬科、萬達(dá)、恒大等龍頭房企更是拿到遠(yuǎn)低于國內(nèi)融資利率水平的資金，一些房產(chǎn)的海外融資甚至占據(jù)了其總?cè)谫Y的80%，但是2015年下半年，這種局面就發(fā)生了比較大的轉(zhuǎn)變，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2015年（截至12月20日），房企海外融資總額為243億美元，比2014年全年的633億暴跌了61.7%，折算成人民幣計算，房企海外融資驟減2500億。與此同時，我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中存在不規(guī)范、房地產(chǎn)信息不透明、披露力度不強等問題，不僅在一定程度上增加了海外融資的難度，而且容易出現(xiàn)信息失真、虛假賬目等現(xiàn)象，進(jìn)而在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理工作的效率和效果。

三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的建議

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有融資渠道的創(chuàng)新是提高企業(yè)融資管理績效，提高創(chuàng)新能力的關(guān)鍵，所以企業(yè)可以從以下幾方面出發(fā)。第一，進(jìn)行企業(yè)聯(lián)盟，即兩個或者兩個以上的房地產(chǎn)企業(yè)可以為了共同的利益或預(yù)期的目標(biāo)通過服務(wù)聯(lián)盟，資金聯(lián)盟，項目聯(lián)盟，資源聯(lián)盟等方式進(jìn)行聯(lián)盟，實現(xiàn)企業(yè)間資源和資金的整合，實現(xiàn)1+1>2的效果；第二，選擇夾層融資，主要是指風(fēng)險和收益介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式，其特點就是具有較強的靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，滿足投資者及借款者的各種需求；第三，實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，即投資者可以通過股票、債券，信托基金、收益憑證等方式進(jìn)行融資，使其能夠獲得一定的投資收益，為房地產(chǎn)項目的經(jīng)營提供一定的資金。

（二）優(yōu)化現(xiàn)有的資金管理模式

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金管理模式，優(yōu)化自身的資金鏈對于房地產(chǎn)融資管理能力的提高有著一定的促進(jìn)作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個方面著手，一是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源配置，制定操作性和實用性比較高的融資方案；二是針對不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目以及項目執(zhí)行的不同階段選擇不同的融資方式以降低融資的風(fēng)險；三是加大對員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)力度，可以通過加大信息技術(shù)以及高科技成果的投入力度、摒棄傳統(tǒng)的束縛性比較大的傳統(tǒng)融資管理模式、嚴(yán)格資金管理人員的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、提高財務(wù)人員的專業(yè)知識和綜合素質(zhì)、堅持以人為本、加大培訓(xùn)和考核力度等方式來實現(xiàn)，此外，還要完善配套的獎懲機制來提高相關(guān)工作人員的工作熱情和工作積極性，進(jìn)而使得房地產(chǎn)融資管理和創(chuàng)新的能力得到有效的提高。

（三）優(yōu)化境內(nèi)融資工作

由上述分析可知，從2015年開始海外融資難度不斷增加，境內(nèi)融資成為了房地產(chǎn)商融資的主要渠道之一，所以就目前情況來看，優(yōu)化境內(nèi)融資工作，加強境內(nèi)融資的力度無疑成為業(yè)界人士重點研究的課題，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面著手來確保境內(nèi)融資工作的高效運行，一是要緊跟時代的潮流，善于解讀當(dāng)今的融資政策，了解最新的融資咨詢；二是要加強學(xué)習(xí)力度，有長遠(yuǎn)的遠(yuǎn)光，即要掌握行業(yè)特點善于推測未來行業(yè)融資的發(fā)展趨勢；三是在融資過程中要謹(jǐn)慎、細(xì)致，預(yù)算工作要結(jié)合自身的經(jīng)營情況、戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展情況，考察好項目的前景，盡量規(guī)避融資和后期經(jīng)營過程中的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

綜上所述，據(jù)行業(yè)報告顯示，2016年境內(nèi)融資將成為融資的主要渠道之一，但是房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中必然需要承擔(dān)一定的融資風(fēng)險，所以及時的發(fā)現(xiàn)企業(yè)融資管理中存在的問題和不足，結(jié)合自身的經(jīng)營特點、戰(zhàn)略目標(biāo)、實際經(jīng)營狀況提出切實可行的創(chuàng)新建議是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向，也是值得業(yè)界人士關(guān)心和研究的問題之一，本文愿意拋磚引玉，以期能夠引起更多專業(yè)人士的關(guān)心，進(jìn)而在提高房地產(chǎn)企業(yè)融資管理績效的基礎(chǔ)上促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)更好更快的發(fā)展和進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

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[2]吳洪波.房地產(chǎn)融資管理多元化創(chuàng)新研究[J].財經(jīng)界，2015