房地產(chǎn)新政下我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑選擇

伍方勇

摘 要：突如其來的新政讓房地產(chǎn)市場風云突變，但經(jīng)歷過周期調整的房地產(chǎn)企業(yè)已不再驚慌失措，而是挑戰(zhàn)中成長。當前，新政后的市場環(huán)境將是考驗房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略智慧的最佳時機，房地產(chǎn)企業(yè)如何應對值得深思。

關鍵詞：房地產(chǎn)新政；房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展路徑；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）25-0113-02

當前，宏觀經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)總體供求平面、區(qū)域發(fā)展差異較大的新特征。自從2014年3月以來，國內商品房的銷售面積和銷售額均轉變成持續(xù)的負增長，到了2015年同比增長達-16%。面對新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)投資額持續(xù)放緩，土地購置面積、新開工面積持續(xù)走低，待售面積則持續(xù)增加，庫存壓力越來越大。我國政府的房地產(chǎn)政策因此而發(fā)生了改變，由限購從嚴轉變?yōu)檎咧С?。僅今年3月份以來，我國就陸續(xù)出臺了“330房貸新政”、降低二套房首付比例、公積金新政等利好政策，著力打造房地產(chǎn)的小陽春。面對國家政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇發(fā)展路徑，值得深思。

一、我國房地產(chǎn)新政盤點分析

1.降息。2015年2月28日，央行決定發(fā)起年內首次降息，從3月1日開始，一年期貸款和存款基準利率都下調了0.25個百分點，分別調整為5.35%和2.5%。

2.降低公積金首付門檻。在“兩會”政府工作報告中，分類指導、因地施策成為房地產(chǎn)政策的制定原則，降低住房公積金貸款使用門檻如箭上弦。其目的是為了落實地方政府的主體責任，滿足人民群眾自住和改善性住房需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.樓市新政實施。2015年3月25日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將2015年房地產(chǎn)市場發(fā)展定調為有供、有限，合理控制規(guī)模，調整用地結構，統(tǒng)籌安排保障性住房工作，加大市場監(jiān)督力度。

4.降低二套房首付比例。2015年3月30日，央行、住建部和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，將首套住房貸款未結清居民的二套房首付款比例下調至40%，已結清家庭購房首付調至30%，首套房首付比例調整為20%。

5.有條件免征普通住房營業(yè)稅。2015年3月30日，財政部發(fā)布通知，要求從3月31日開始，轉讓個人住房營業(yè)稅免征時間由五年縮短為兩年，如果轉讓個人住房購買時間不到二年則不征收營業(yè)稅，但當個人轉讓購買達到二年的非普通住房時，需要根據(jù)銷售收入與原購置價格的差額繳納營業(yè)稅，而轉讓同樣條件的普通住房則不收營業(yè)稅。

從今年兩會以后，各地方政府也出臺了一系列的房地產(chǎn)新政策，廣州和濟南還適當下調了首套房代首付款比例。從整體上來看，去行政化、重市場調控、持續(xù)放松將是我國房地產(chǎn)政策的大趨勢，在房地產(chǎn)營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等政策將會逐步放開。當前的房地產(chǎn)新政突出表現(xiàn)為兩個特點：一是密集。從中央到地方，從北方到南方，我國的房地產(chǎn)刺激政策頻頻發(fā)布，各種各樣的房地產(chǎn)微調政策為市場的回暖提供了有利的條件。二是深度。近年來，全國各地的樓市持續(xù)低迷，從去年下半年開始，各級地方政府就已經(jīng)開始發(fā)力托市。如江西、福建、河南、河北、湖南、湖北等都以房地產(chǎn)行業(yè)綜合性文件的形式，對土地供應、公積金使用、稅費征收、住房信貸、市場監(jiān)管等做出了明確規(guī)定，以求擴大購房需求；?？?、杭州等省會城市也有類似的文件；還有更多的地區(qū)做出了以放松公積金貸款和財政補貼的方式作為主要的樓市刺激手段 。從一線城市來看，北京和上海也做出了大幅度的政策調整。從當前來看，各級政府的努力均收到了較好的效果。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題分析

1.仍存在房地產(chǎn)泡沫，房屋價格普遍偏高。當前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育不育的狀況并未從根本上得到改觀，房地產(chǎn)泡沫仍存在于部分大中城市，房屋價格普遍偏高。與國外相比，我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，而利潤率達到40%以下，遠高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)雖然需要大量的資金，但由于有銀行貸款而使其準入門檻降低，為數(shù)眾多的中小企業(yè)為了追求高額利潤而加入到了房地產(chǎn)行業(yè)當中。由于先天不足，后期引導和監(jiān)管機制不完善，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在發(fā)育不良的弊病，其高額的利潤不可能長期持續(xù)下去。根據(jù)國外經(jīng)驗和經(jīng)濟理學理論研究，在市場經(jīng)濟條件下，判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫的通用標準是房價的收入比、租售比等基本指標。一般來說，發(fā)達國家認為當房價收入比超過6∶1之后就認為房地產(chǎn)存在泡沫了。而在我國北、上、廣、深等一線城市房價收入比已經(jīng)超過了12∶1。與此同時，我國房地產(chǎn)的租金卻漲幅不大，甚至一些城市還出現(xiàn)了下跌的情況，這是比較奇怪的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款，存在較高的隱蔽性金融風險。在我國，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的資金來源。早在2010年央行就指出，我國主要金融機構和農(nóng)村合作金融機構的房地產(chǎn)人民幣貸款同比增長率就高達44.3%，個人住房貸款同比增長率也高達53.4%。

3.發(fā)展不規(guī)范，管理制度不健全。我國的房地產(chǎn)企業(yè)只有不足二十年的發(fā)展歷史，遠不及歐美發(fā)達國家。盡管我國政府一再努力規(guī)范和引導房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也取得了喜人的成績，但我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不規(guī)范、不成熟的總體狀況并沒有得到根本的改變。

4.供需結構不平衡，住房保障體系有待進一步完善。我國人口雄居世界第一，人均消費水平并不高，住房仍是一般人的大額消費品，購買住房對一般人來說仍需要承受較大的生活壓力。與此同時，我國的財富分配并不均衡，大約1/10的人占據(jù)著將近一半的財富。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要面向富裕人群開發(fā)大面積的精品住宅，更需要開發(fā)小面積的經(jīng)濟適用房和廉租房。但是從總體上來看，我國新建的普通商品房和經(jīng)濟適用房供應量明顯不足，而精品住房則處于過剩的狀態(tài)，二手房和租賃市場發(fā)展太慢。由于保障性住房比例較小，大量的中低收入家庭的剛性住房需求難以得到滿足，市場供求矛盾加劇，推動商品房價格上揚。endprint

三、房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路徑分析

1.理性確定房價。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，決定其經(jīng)營狀況和效益最為關鍵的要素就是房價。在國家宏觀調控政策一再出現(xiàn)，而樓市火熱銷售的局面并未出現(xiàn)時，房地產(chǎn)企業(yè)應該對企業(yè)的發(fā)展前景有充分的預期，適當?shù)卣{整定價策略，適當?shù)亟档彤a(chǎn)品價格，盡快回收資金，以保證企業(yè)有充足的流動資金，能夠持續(xù)地拿地、開發(fā)，盡可能地保持較強的競爭優(yōu)勢。建立房地產(chǎn)企業(yè)以萬價的定價策略為指導，規(guī)避風險 。早在2011年，萬科房地產(chǎn)就將長陽半島的開盤價從預期的15 000元/平方米下調為13 400元/平方米，使該樓盤在兩天內銷售一空，這一策略使萬科繼續(xù)穩(wěn)居我國房企榜首。由此來看，在房地產(chǎn)新政下，如果能像萬科一樣迅速做出反應，主動地制定價格策略，打破消費者的心理防線，就能快速地回收資金，持續(xù)保持競爭優(yōu)勢。

2.不斷提高產(chǎn)品的品質。高品質、高性價比也是樓盤熱銷的影響因素。不可否認，利潤是資本永遠的追求目標。只要需求存在，贏得市場競爭的法寶始終是高性價比。對于房企來說，高性價比不僅是樓盤定價的優(yōu)勢，還要使樓盤的品質達到消費者的預期。在樓市新政作用下，產(chǎn)品質量優(yōu)異的樓盤更容易得到消費者的青睞。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該將關注點更多地放在對購房者需求的分析上，以此為基礎，專注做高品質房產(chǎn)，轉移競爭壓力，用心打造產(chǎn)品附加值，以質取勝。

3.適度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，國家擴大內需的大趨勢沒有變，城鎮(zhèn)化建設仍是各級政府的重要任務。在城鎮(zhèn)化建設不斷加快的背景下，純住宅市場需求受到了抑制，商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展的良機。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展既可以使消費者的需求得到滿足，又能有效地平衡房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的難題。當然，在投資商業(yè)地產(chǎn)時，房企決策者應該具有前瞻性，適時、科學地對投資格局進行調整。在國內，保利地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)做得比較成功的企業(yè)。該公司2014年的年銷售額達1 367億元，同比增長9%，2015年預計2 200億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒和移植保利地產(chǎn)的成功模式，持續(xù)加大在商業(yè)地產(chǎn)上的投資比重。在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)時，房企所要考慮的主要因素主要有：如何縮短所在城市與中心城市之間的空間距離、如何促進人們生活質量的提高、如何構建一體化配套生活居住商業(yè)圈等，通過配套的完善來為地產(chǎn)聚集人氣，促進住房的升值，如果有可能，可以增加旅游、養(yǎng)老、城市綜合運營等相關地產(chǎn)業(yè)的投資，以增加新的盈利增長點。

4.多渠道籌措資金。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金鏈就是生命線，如果企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了問題，企業(yè)就會不得不進行降價銷售。而我國的傳統(tǒng)思想是買漲不買跌，被動降價會使企業(yè)的處境更加被動。盡管我國政府一再出臺房地產(chǎn)新政策，但房地產(chǎn)企業(yè)用于建設的資金相當龐大，一些房企因為擔負著巨額的銀行貸款，銷售又不火爆，企業(yè)的運轉存在困難。想要保證資金鏈正常，房企必須要講究融資策略，不斷拓展融資渠道，防止出現(xiàn)資金缺口。首先，要想辦法降低融資成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最為主要的融資方式就是股權性融資、企業(yè)留存收益、債權性融資、政府基金和項目融資。這些方式是緊密相連的。企業(yè)在融資時，不應該單獨地考慮其中一種方式，而應該根據(jù)實際需求，選取資本成本最低的融資方式組合，使資金的使用效率達到最大化。其次，要不斷地創(chuàng)新資金籌措方式。除了傳統(tǒng)的融資方式之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應該竭盡全力創(chuàng)新融資模式。如金地股份有限公司在2011年時，就通過一支以人民幣基金業(yè)務為主的基金來進行融資，其做法受到了業(yè)內人士的懷疑和不信任，但是，由于該公司將社會閑置資金充分地利用了起來，使之投入到了自己的房地產(chǎn)項目開發(fā)當中，確實有效地解決了企業(yè)的資金瓶頸問題。

參考文獻：

[1] 顏秀春.房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的路徑選擇[J].長春工程學院學報：社科版，2011，（12）.

[2] 郭麗強.我國房地產(chǎn)調控新政下房地產(chǎn)的發(fā)展淺析[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2012，（6）.

[責任編輯 吳明宇]endprint