以房養(yǎng)老在我國推行所存在的問題及對策建議

熊梅

摘 要：分析以房養(yǎng)老在我國出現(xiàn)的社會背景和現(xiàn)實基礎，以及進一步推行存在傳統(tǒng)觀念、金融市場、法律法規(guī)和房地產(chǎn)市場波動等方面的障礙，并針對所存在的問題提出相應的對策建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；老齡化；政府主導

中圖分類號：F840 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）25-0050-02

一、問題的提出

根據(jù)國際通行標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上老人占總?cè)丝诘?%或以上時，即該國家或地區(qū)進入“老齡化社會”。我國是世界上人口最多的國家，且根據(jù)中國國家統(tǒng)計局2014年數(shù)據(jù)顯示，中國65歲以上老人1.31億人，占總?cè)丝诘?3%，老年人口撫養(yǎng)比高達13.1%。隨著我國老齡化程度不斷加深和家庭空巢化的日益嚴重，以國家為主導的養(yǎng)老保險的財政壓力也不斷增加，探索養(yǎng)老模式的制度創(chuàng)新和觀念創(chuàng)新顯得尤為必要。

二、以房養(yǎng)老在我國出現(xiàn)的原因

以房養(yǎng)老這種新的養(yǎng)老方式在中國出現(xiàn)具有其特定的社會背景和現(xiàn)實基礎。

（一）家庭結(jié)構(gòu)變化

自我國1971年實行計劃生育以來，由于政治、經(jīng)濟、文化等各方面原因，家庭結(jié)構(gòu)由原來的復合家庭逐漸演變?yōu)楹诵募彝ィ毶优彝ピ絹碓蕉?，子女長大成家后，就要面臨兩個年輕人照顧四位甚至更多老人的情形。對于一般收入階層家庭來說，下要照顧孩子，上要贍養(yǎng)老人，加上工作的壓力，往往對老人的照顧有所欠缺，這時就需要一種新的養(yǎng)老模式來填補。

（二）空巢老人與失獨老人數(shù)量增加

改革開放以來，我國經(jīng)濟得到了高速的發(fā)展，但經(jīng)濟發(fā)展對家庭養(yǎng)老的影響不可小覷。經(jīng)濟發(fā)展迅速的地區(qū)吸引了大量的年輕工作者，導致空巢老人的家庭數(shù)量不斷增加，少數(shù)家庭由于失去獨生子女，但是有自己的房產(chǎn)，這時就需要一種新的養(yǎng)老模式來充分利用房屋的價值，增加養(yǎng)老費用，彌補無子女養(yǎng)老所帶來的不足。

（三）房產(chǎn)制度改革

傳統(tǒng)住房制度未把住房作為商品納入到流通市場之中，而是納入到固定資產(chǎn)投資計劃。1994年7月，國務院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；1998年，《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》出臺，這一文件明確廢止了住房實物分配，標志著住房制度改革在全國范圍內(nèi)全面展開。房產(chǎn)制度的改革直接推動了住房的商品化，為以房養(yǎng)老模式奠定了物質(zhì)基礎。

（四）自有房的比重上升，住房資產(chǎn)升值

隨著住房商品化的程度不斷加深，住房擁有率也不斷提高。據(jù)2012年西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心在北京金融街正式發(fā)布全國首份基于全國25個省、80個縣、320個社區(qū)共8 438個家庭的《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，中國家庭自有住房擁有率為89.68%；其中城市戶籍受訪者3 996個家庭中，有3 412.36個家庭擁有各種類型的自有住房，自有住房擁有率為85.39%。城市居民的住房擁有率大幅度提高，且近年來住房的價格不斷上漲，住房資產(chǎn)不斷升值，住房成為城市居民家庭最重要的固定資產(chǎn)，這為以房養(yǎng)老的更好實施提供了有利條件。

三、以房養(yǎng)老在發(fā)展中存在的問題

（一）傳統(tǒng)觀念的障礙

從養(yǎng)兒防老到以房養(yǎng)老的轉(zhuǎn)化，標致著中國老人不愿給兒女增加負擔，要以自己獨立的方式解決養(yǎng)老問題。根據(jù)中國法律，老人有權(quán)獨立處置自己的財產(chǎn)，由其是老人面對兒女不能履行權(quán)力義務時，選擇以房養(yǎng)老成為必然。

受傳統(tǒng)思想的影響，中國人的消費觀念與國外有著很大的不同。養(yǎng)兒防老，在中國人的思想中根深蒂固。以房養(yǎng)老在我國的推行，必須要考慮到我國傳統(tǒng)文化對于它的接受性。對于年輕人來說，容易接受新思想、新事物，對以房養(yǎng)老的接受也就相對容易一些。但是對于老一輩人來說，以房養(yǎng)老，一方面可能擔心社會輿論對子女的壓力。另一方面是出于自己的遺產(chǎn)動機考慮，如果老年人參與了以房養(yǎng)老的模式，無異于剝奪了子女對自己房子的繼承權(quán)，這與中國家庭財產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)思想很難契合。

（二）金融市場不成熟

以房養(yǎng)老是一個牽涉面廣、風險大、與老年人養(yǎng)老息息相關(guān)的系統(tǒng)而復雜的養(yǎng)老模式。以房養(yǎng)老需要銀行、保險公司等金融機構(gòu)相互合作，但是由于我國《商業(yè)銀行法》《保險法》明確規(guī)定銀行、保險公司分業(yè)經(jīng)營，無疑增加了保險公司和銀行合作推行以房養(yǎng)老的難度。倘若因為某些原因而導致產(chǎn)品設計不當，就有可能會造成事與愿違的后果，甚至會引發(fā)經(jīng)濟糾紛和法律糾紛等。

（三）法律法規(guī)的缺失

以房養(yǎng)老的順利開展需要外部環(huán)境的積極支持。一定程度上，以房養(yǎng)老的成功可行并不僅僅在于市場規(guī)模如何，更重要的是相關(guān)法律法規(guī)是否能配合，是否能夠提供一個穩(wěn)定的法制環(huán)境等。以房養(yǎng)老涉及到保險、金融業(yè)、房地產(chǎn)市場、社會保障以及相關(guān)政府部門，如何能夠保證這些部門和行業(yè)的公平、公正經(jīng)營和管理，在當前我國相關(guān)法律法制不健全的條件下是個相當大的挑戰(zhàn)。

（四）房地產(chǎn)市場的波動

追溯我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史，有一個重要特點是國家宏觀政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。前幾年，我國主要城市的房地產(chǎn)價格漲幅持續(xù)高位運行，房價過快上漲，不僅遠遠超過了居民家庭收入的增長，也帶來了房地產(chǎn)泡沫的風險。我國房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢不明朗。同樣，在“以房養(yǎng)老”的實施過程中，以什么樣的價格來抵押給金融機構(gòu)是首要的問題，所以金融機構(gòu)會十分謹慎。如果以現(xiàn)行的價格抵押，一旦將來房價下跌，金融機構(gòu)將面臨極大的損失，所以各個金融機構(gòu)都希望能規(guī)避這方面的風險。

四、推進以房養(yǎng)老發(fā)展的對策與建議

（一）加大宣傳力度

以房養(yǎng)老的推廣涉及到傳統(tǒng)觀念、繼承遺產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變、養(yǎng)老方式創(chuàng)新等，要想這種新的養(yǎng)老方式得到推廣必須加大對其的宣傳力度?？梢酝ㄟ^講座、廣告等方式進行推廣、宣傳，讓廣大群眾熟知其運作方式，了解以房養(yǎng)老是如何給予老年人保障的，讓他們放心把房子抵押給金融機構(gòu)。通過宣傳和引導，逐漸改變?nèi)藗儭梆B(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想，接受新的養(yǎng)老觀念。以美國為例，美國政府在推出“以房養(yǎng)老”之前成立了一個獨立的非營利性組織——國家住房資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心，專門向老年人進行宣傳和推廣以房養(yǎng)老項目，促使該產(chǎn)品能迅速被廣大民眾所接受。

（二）充分發(fā)揮政府主導作用

1.保護借款人利益。由政府出面，保護借款人的無負值權(quán)益保證會讓人對這一產(chǎn)品更有信心。無負值權(quán)益保證即當住房出售所得的金額不足以清償貸款本金和利息時，貸款機構(gòu)不能向借款人或者其繼承人追索未清償?shù)馁J款余額。這項保證能使借貸者不用擔心以后負債大于房價，也不用擔心房價的波動會影響他們的養(yǎng)老水平。

2.降低放貸人風險。由政府出面，聯(lián)合保險公司、銀行、住房公積金、房地產(chǎn)專業(yè)咨詢公司等機構(gòu)，建立針對未來住房資產(chǎn)保值的住房權(quán)益擔保。例如可以推行一項由政府主導的保險計劃，即對于以房養(yǎng)老中的貸款機構(gòu)，只要付一定的保險費用，就可以在房屋變現(xiàn)時以預先設定的金額進行拍賣；或者借款人的物業(yè)最后資不抵債，貸款人的損失將由保險計劃承擔。

3.健全法律法規(guī)。以房養(yǎng)老在國外發(fā)展得相對成熟有一個重要的原因在于其對于以房養(yǎng)老有規(guī)范的法律法規(guī)。而我國的以房養(yǎng)老還處于試點階段，在法律法規(guī)方面比較欠缺，為了加快其推廣的腳步，應出臺相關(guān)的法律法規(guī)并規(guī)范實施過程中的細則。首先，出臺統(tǒng)一規(guī)范的資產(chǎn)評估程序和辦法，對房產(chǎn)進行公正、準確的評估。修訂房地產(chǎn)管理辦法，以解決土地使用權(quán)屆滿后地上建筑物的歸屬問題，對實行以房養(yǎng)老的住宅可以實行使用權(quán)期限屆滿時自動無償續(xù)期，更有利于貸款機構(gòu)風險的降低。其次，可以調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，吸引保險資金和機構(gòu)的進入；通過稅收減免、財政貼息等各種政策支持，增加老年人參與的積極性。

4.強化市場監(jiān)管。首先，政府應加強對金融市場的監(jiān)管，尤其是貸款機構(gòu)和中介機構(gòu)，確保其執(zhí)行情況的規(guī)范化。其次，應該借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國試點城市的經(jīng)驗與教訓，歸納總結(jié)出一條切實可行的操作路徑。若試點可行，可由點到面逐步進行推廣。最后，規(guī)范以房養(yǎng)老的運作程序，加強市場監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場交易規(guī)則，加大各項規(guī)章制度的執(zhí)行力度，對執(zhí)行情況進行有效的評估，對不正當?shù)男袨楹屯对V進行及時的處理，以確保以房養(yǎng)老的順利開展。

（三）開發(fā)靈活多樣的以房養(yǎng)老產(chǎn)品

不同的消費群體，其年齡、房產(chǎn)價值等各方面不相同，其對以房養(yǎng)老模式的需求也不同。鑒于此，為吸引不同的消費群體，應涉及不同的產(chǎn)品。例如參考美國，主要有三種模式，即房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）、房屋保管者計劃（HomeKeeper）和財務自由計劃（Financial Freedom），分別覆蓋了房屋價值低、中、高的老人。根據(jù)我國的實際情況，也可開發(fā)不同的以房養(yǎng)老產(chǎn)品。

參考文獻：

[1] 郝前進，周偉林.“以房養(yǎng)老”的雙向風險與我國的制度設計[J].城市管理，2012，（6）.

[2] 張茜，任燕燕.住房反向抵押貸款養(yǎng)老運作機制探討[J].求索，2013，（2）.

[3] 張鵬，王慧麗.反向住房抵押貸款的可行性分析及對策研究[J].改革與戰(zhàn)略，2011，（11）.

[4] 翟思達.以房養(yǎng)老：中國老齡化社會養(yǎng)老模式探討[J].中國人力資源開發(fā)，2012，（9）.

[5] 田淑芳.“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查報告——基于合肥、安慶、淮南三城市的調(diào)查[J].遼寧醫(yī)學院學報，2012，（3）.

[6] 柴效武，胡平.美國反向抵押貸款發(fā)展歷程及對我國的啟迪[J].經(jīng)濟與管理研究，2010，（4）.

[7] 范麗英，睢黨臣.“以房養(yǎng)老”模式的運作基礎分析[J].西北農(nóng)林科技大學學報，2012，（3）.

[責任編輯 吳高君]