淺論我國(guó)如何防止房地產(chǎn)泡沫

孔秀琳

[摘 要] 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人們對(duì)住房的需求也越來(lái)越高。特別是在過(guò)去的十幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，在大大改善人們的居住條件的情況下，房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了很多的泡沫，這對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展存有巨大隱患。這種泡沫的產(chǎn)生是由于土地的供需不平衡、信貸產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比例不協(xié)調(diào)等原因。防止我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)泡沫的措施是：科學(xué)合理的對(duì)土地進(jìn)行管理；規(guī)范信貸產(chǎn)業(yè)管理；加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。

[關(guān)鍵詞] 經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；泡沫

[中圖分類(lèi)號(hào)] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

中國(guó)連續(xù)多年的GDP增長(zhǎng)率最低保持在7%以上，人民收入也逐年提高，加之我國(guó)土地掛牌交易政策的實(shí)行。在這樣的大背景下，我國(guó)的老百姓對(duì)居住條件提出了更高的要求，有的是不想再居住在環(huán)境條件較差的平房?jī)?nèi)，有的是想換個(gè)平米數(shù)更大的房子，有的是想換個(gè)小區(qū)環(huán)境更好的小區(qū)，有的是想換個(gè)配套設(shè)施更方便的小區(qū)等等?？傊?，在老百姓的大量的住房剛性需求下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金流量巨大，并且房地產(chǎn)行業(yè)涉及多個(gè)行業(yè)的興衰，建材市場(chǎng)、裝修行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)、家具等等都是與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)的行業(yè)。甚至很多城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)絕大比例是靠賣(mài)地收入。在這樣的形勢(shì)下，我國(guó)的很多地區(qū)的房?jī)r(jià)也是急劇上升，80后一代有房貸的比例極高。由于中國(guó)人的傳統(tǒng)購(gòu)房置業(yè)的思想，寧肯有房貸也不去租房的思想根深蒂固。

房地產(chǎn)泡沫，據(jù)其字面意思，就是不實(shí)在的一種現(xiàn)象，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就是價(jià)格偏離了事物本身的價(jià)值。在多種因素的影響下，我國(guó)很多城市的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始產(chǎn)生或多或少的泡沫。房地產(chǎn)泡沫是一種較為危險(xiǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)象，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高是虛高，是很多炒房者出于自己的利益的目的去投機(jī)、去炒作房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)的泡沫影響是非常之大，也是非常之寬的，它是與每個(gè)老百姓都息息相關(guān)的，一套房影響的不止是一個(gè)人，是一個(gè)家庭甚至是幾個(gè)家庭。所以，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的正確認(rèn)識(shí)和研判對(duì)從事房地產(chǎn)行業(yè)的每個(gè)人都是意義重大的，都是深感責(zé)任巨大的一件事情。

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)到底有沒(méi)有泡沫？有多少泡沫？對(duì)于前者，我想這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有泡沫，不論你身在中國(guó)的哪個(gè)城市，都會(huì)感到房屋的空置率并不是很低。中央人民政府、各級(jí)人民政府以及相關(guān)學(xué)者都意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，在一些大城市都實(shí)行了限購(gòu)政策，其目的在很大程度上來(lái)說(shuō)就是為了擠壓泡沫。當(dāng)然，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫形成的原因不是某一個(gè)具體的什么原因形成的，它是多方面原因混合形成的。

（一）土地的供需不平衡

在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)，一個(gè)城市的住房需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房供給量，房地產(chǎn)商為了利潤(rùn)紛紛進(jìn)入搶地的行列，地價(jià)自然不斷攀升。在高價(jià)的土地上建起的房屋價(jià)格自然會(huì)增長(zhǎng)，甚至增長(zhǎng)的比例更高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)更高。在這樣的經(jīng)濟(jì)循環(huán)規(guī)律下，開(kāi)發(fā)商更會(huì)瘋狂的在拍賣(mài)土地上提價(jià)，越是稀缺價(jià)格更高。有些樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)完全脫離了房屋本身的價(jià)值，嚴(yán)重違背了價(jià)值規(guī)律。在這個(gè)階段過(guò)后，很快會(huì)進(jìn)入另一個(gè)階段，政府賣(mài)的地離城市越來(lái)越遠(yuǎn)，可賣(mài)的地越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越多，房子自然而然也越來(lái)越多，但城市人口是有限的。于是，在很多城市可以看到一種現(xiàn)象，在某些新樓盤(pán)內(nèi)的入住率極低，有的是沒(méi)有賣(mài)出去，有的是賣(mài)出去了沒(méi)有人入住。例如我國(guó)中東部沿海的幾個(gè)縣級(jí)城市，配套設(shè)施完全沒(méi)有跟上，卻建有大量的樓盤(pán)，空置率高的驚人。在第一個(gè)階段是需遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供的階段，第二個(gè)階段是供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需的階段。

（二）信貸產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范

不論是在現(xiàn)實(shí)生活中還是在媒體上，我們總會(huì)看到很多樓盤(pán)爛尾的新聞或者業(yè)主苦等幾年未分房的新聞。之所以會(huì)產(chǎn)生這樣的事情，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的資金流量巨大，地價(jià)本身就是一個(gè)很大的投入，建設(shè)成本亦是很高。開(kāi)發(fā)商的自有資金十分有限，在高收益的誘惑下，很多開(kāi)發(fā)商都是靠銀行貸款來(lái)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。有的銀行出于某種目的，在違反金融政策的前提下依然違規(guī)貸款給開(kāi)發(fā)商，甚至是大額貸款。這從某個(gè)側(cè)面上使開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻變得更低，很多開(kāi)發(fā)商只需要些許的啟動(dòng)資金就能啟動(dòng)項(xiàng)目，前期靠貸款，后期靠樓花。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比例不協(xié)調(diào)

從目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房比重偏低，經(jīng)濟(jì)適用房和高檔商品房的開(kāi)發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)。開(kāi)放商普遍不愿投資經(jīng)濟(jì)適用房，而熱衷于商業(yè)樓盤(pán)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目政府有自己的計(jì)價(jià)原則，利潤(rùn)較低，而商業(yè)樓盤(pán)市場(chǎng)化運(yùn)作，利潤(rùn)隨行就市。這就造成了一種局面，政府一廂情愿的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，但開(kāi)發(fā)商熱度極低，加之政府沒(méi)有有效的應(yīng)對(duì)措施，這種現(xiàn)象不斷加重。這最后出現(xiàn)的局面就是，老百姓埋怨聲巨大，商業(yè)樓盤(pán)不斷的增多，但空置率卻越來(lái)越高。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的很少但老百姓卻十分關(guān)注。彼此形成鮮明對(duì)比，值得政府和相關(guān)部門(mén)去深思如何擠壓這種房地產(chǎn)的泡沫。

二、防止我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)泡沫的措施

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的各級(jí)人民政府的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有重大比例，但各級(jí)人民政府絕不能為了所謂的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)而放任房地產(chǎn)行業(yè)的隨意發(fā)展。在防止房地產(chǎn)泡沫措施上，政府應(yīng)當(dāng)起到主導(dǎo)作用。在尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則下，各級(jí)人民政府要履行好政府的統(tǒng)籌職能，統(tǒng)一規(guī)劃好各職能部門(mén)的職責(zé)和權(quán)力。尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的房產(chǎn)管理局、規(guī)劃局、土地局、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)要做到認(rèn)真的監(jiān)督職能。

（一）科學(xué)合理的對(duì)土地進(jìn)行管理

政府要做好對(duì)掛牌土地供應(yīng)量科學(xué)合理的計(jì)劃，既不能盲目的大量掛牌，亦不能市場(chǎng)上的掛牌量嚴(yán)重不足。一個(gè)城市的住房需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房供給量，房地產(chǎn)商為了利潤(rùn)紛紛進(jìn)入搶地的行列，地價(jià)自然不斷攀升。在高價(jià)的土地上建起的房屋價(jià)格自然會(huì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)更高。政府相關(guān)部門(mén)要避免這樣的情況，就要合理統(tǒng)籌對(duì)土地的管理。

完善土地稅制需要依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程，從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等土地資源配置全過(guò)程來(lái)建立和完善土地稅制，以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對(duì)土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。政府要嚴(yán)格監(jiān)測(cè)購(gòu)地者的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開(kāi)發(fā)或故意拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度的單位或個(gè)人征收賦稅，例如空地稅、土地保有稅等，同時(shí)強(qiáng)化土地增值稅征收，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴(yán)征稅。除了征收土地增值稅外，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是，當(dāng)前有業(yè)內(nèi)人士提出通過(guò)征收土地財(cái)產(chǎn)稅來(lái)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，開(kāi)征土地財(cái)產(chǎn)稅可以抑制土地的炒賣(mài)，因?yàn)榧词归_(kāi)發(fā)商土地閑置，也必須每年按評(píng)估的財(cái)產(chǎn)價(jià)值交納財(cái)產(chǎn)稅，這樣也就加大了囤積土地的成本，可以在一定程度上有效抑制開(kāi)發(fā)商的囤積牟利行為。endprint

（二）規(guī)范信貸產(chǎn)業(yè)管理

政府、銀監(jiān)機(jī)構(gòu)、銀行三方必須形成共識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款制度。具體來(lái)說(shuō)，要做到如下幾個(gè)方面。首先，銀行要設(shè)定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比例，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)資金鏈的源頭銀行往往是占最大比例的。企業(yè)的相關(guān)證件也必須符合政府的要求，例如有城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的施工許可證、土地局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證、規(guī)劃局頒發(fā)的規(guī)劃許可證等等。對(duì)不符合以上條件的，堅(jiān)決不予貸款。最后，對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的審查必須嚴(yán)格?，F(xiàn)在越來(lái)越多的人們開(kāi)始貸款買(mǎi)房，有的是住房公積金貸款，有的是商業(yè)貸款。但不論是哪種方式，現(xiàn)在很多企業(yè)和銀行流于形式，只是看章。在公積金貸款上，銀行根據(jù)各地公積金管理政策必須嚴(yán)格執(zhí)行，有的要求必須有6個(gè)月或者以上的連續(xù)公積金繳納流水，且工資達(dá)到一定數(shù)額。在商業(yè)貸款上，銀行必須核實(shí)企業(yè)的出具的相關(guān)證明，而不是單單的看那頁(yè)證明。同時(shí)必須提防的就是所謂“陰陽(yáng)合同”，現(xiàn)在個(gè)別有的房地產(chǎn)開(kāi)放商擁有合法的五證，并且可以公積金貸款和商業(yè)貸款。但在商業(yè)貸款上做“陰陽(yáng)合同”，讓貸款者向銀行走正規(guī)貸款流程，但和業(yè)主又簽訂一份陰合同，所謂低于銀行利息甚至無(wú)息的貸款，這種行為是極其危險(xiǎn)的?！瓣幒贤笔遣皇芊杀Ｗo(hù)的，銀行必須重視這個(gè)問(wèn)題，以免引起經(jīng)濟(jì)混亂及不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

雖然我國(guó)近年來(lái)加大了保障性住房的建設(shè)和危舊房改造工程，但力度及數(shù)量上明顯不足，難以滿(mǎn)足人們的需要。經(jīng)濟(jì)適用房比重偏低，經(jīng)濟(jì)適用房和高檔商品房的開(kāi)發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)。市級(jí)及以上政府要拿出專(zhuān)項(xiàng)資金確保保障性住房的建設(shè)，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。很多炒房者、房產(chǎn)投機(jī)者之所以可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)如魚(yú)得水，主要原因之一就是保障性住房供應(yīng)量太少。政府要為老百姓建立配套設(shè)施完備、價(jià)格適中、有足夠房源數(shù)量的保障性住房，只有這種結(jié)構(gòu)上合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能是有效擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]陳龍.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的歷史與現(xiàn)狀[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，2009（2）

[2]龔有負(fù).中國(guó)匯率改革向世界走來(lái)[J].金融經(jīng)濟(jì)（市場(chǎng)版），2010（8）

[3]李濤，鄔建平.房地產(chǎn)泡沫的成因及防范措施探討[J].山東理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2004（2）

[4]包宗華.為什么發(fā)達(dá)國(guó)家自有住房率低[J].城市開(kāi)發(fā)，2002（3）

[責(zé)任編輯：王鳳娟]endprint