房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”財稅風(fēng)險探討

高峰

摘要：作為目前房地產(chǎn)界最為關(guān)注的話題——營改增，“營改增”稅制改革是2016年地產(chǎn)行業(yè)所面臨的重大問題之一，那營改增會對房地產(chǎn)行業(yè)造成什么動蕩呢？下面會剖析營改增政策對房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩，重點突出房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財稅風(fēng)險問題，推動房地產(chǎn)企業(yè)在大浪潮中所向披靡。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 政策

隨著地產(chǎn)行業(yè)“營改增”稅制改革潮汐的的到來，財稅風(fēng)險勢必對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，因此，這將作為地產(chǎn)界全體財務(wù)工作者所重視的一個核心問題，而至關(guān)重要的是對此進(jìn)行科學(xué)規(guī)范，正確做好風(fēng)險控制。

一、為什么地產(chǎn)需要進(jìn)行“營改增”

（一）推動地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善健全發(fā)展

國家推行的營改增稅制改革正處于不斷的優(yōu)化升級過程，然而縱觀整個地產(chǎn)行業(yè)，所有商品是在最終所消費所有環(huán)節(jié)以前采用了消除重復(fù)稅收，更為有效加快經(jīng)濟(jì)提升轉(zhuǎn)化率，推動房地產(chǎn)行業(yè)增值稅收入的增長。從而使得增值稅鏈條更加完善和健全的發(fā)展。

（二）稅制改革必將完善財務(wù)稅收管理問題

營改增的重大改革是要標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)財務(wù)工作人員的賬務(wù)處理問題，從而科學(xué)的進(jìn)行申報納稅。另外，施工行業(yè)營業(yè)稅現(xiàn)在的申報特點普遍為粗放型階段，虛開發(fā)票現(xiàn)象更為嚴(yán)重，在后續(xù)稅收征管上產(chǎn)生極大難題，使用企業(yè)在稅收方面存在著不可磨滅的風(fēng)險問題。相反，為達(dá)到讓整個行業(yè)有公平的競爭方式和良性循環(huán)，規(guī)范行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的行為將會起到?jīng)Q定性作用。

（三）企業(yè)需要降低稅負(fù)，必然規(guī)避重復(fù)稅收問題

推出營改增的稅務(wù)制政策，將對重復(fù)征稅問題，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)間可得到質(zhì)的飛躍，全面提升地產(chǎn)業(yè)的高效運作，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率，從而實現(xiàn)企業(yè)總體的稅負(fù)降低。

二、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后會有哪些變化

（一）高額稅負(fù)

由于公共配套實施、安裝建筑、財務(wù)費、房屋裝修、土地用以及種種稅金，是房地產(chǎn)項目的主要成本費用構(gòu)成，所以25%-35%開發(fā)成本即為土地，若要依法取得增值稅專用發(fā)票將是企業(yè)致命難題，在初期推行營改增，企業(yè)存貨、固定資產(chǎn)將無法被抵扣，然而存貨在企業(yè)資產(chǎn)中占有較高比重，根據(jù)“營改增”的傳統(tǒng)思維性政策，存貨以及固定資產(chǎn)將面臨和通信等其他行業(yè)共同存在不能抵扣的問題。現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)重的存貨擠壓狀態(tài)，而存貨估計將用3一4年時間才能消化，當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)銷售存貨產(chǎn)生大量的銷項稅額在營改增后將會面臨重大問題，另外相對應(yīng)稅額進(jìn)行抵扣進(jìn)項更為缺乏，將與稅制改前繳納的營業(yè)稅形成鮮明對比，項目公司的增值稅稅負(fù)出現(xiàn)成倍增長。

（二）企業(yè)賬務(wù)繁雜、涉稅風(fēng)險翻倍

在稅收政策的巨大影響下，對財務(wù)人員要求明顯提高，當(dāng)然在財務(wù)人員其核算方面也是增加了不少難度，尤其是新舊稅制的稅務(wù)核算、財務(wù)核算、以及銜接不當(dāng)所帶來的生疏等，將成為財務(wù)工作者面臨的難題。不同財務(wù)人員的水平，將是核算的一個重大難點，導(dǎo)致財務(wù)核算申報不準(zhǔn)確、不和政策規(guī)定等風(fēng)險也將隨之而來。營改增不但會顛覆傳統(tǒng)企業(yè)的會計核算方式，報稅開票、稅款繳納等諸多新問題也將會全面襲來，企業(yè)財務(wù)人員如果不慎，涉稅風(fēng)險隨時可能發(fā)生。

（三）統(tǒng)一管理發(fā)票，避免違規(guī)

在企業(yè)的經(jīng)營過程中，會出現(xiàn)很多與發(fā)票相關(guān)的一系列問題，你如：代開、虛開增值稅發(fā)票，根據(jù)我國刑法第305條規(guī)定了虛開增值稅專用發(fā)票罪；第306條規(guī)定偽造、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪：第308條規(guī)定了非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造增值稅專用發(fā)票罪等，個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產(chǎn)。因此代開和虛開營業(yè)稅必將受到違法處罰，在現(xiàn)目前的企業(yè)經(jīng)營過程中，虛開——‘甲供材”現(xiàn)象在房地產(chǎn)和建安企業(yè)普遍存在較多，那在營改增的新趨勢下，將對產(chǎn)品買賣的購買發(fā)票、企業(yè)資金流等要素實行彼此相對應(yīng)，‘甲供材”引發(fā)的一系列代、續(xù)開的專用發(fā)票違法行為將從根本上得到有效遏制。

三、未雨綢繆，出臺一系列有效應(yīng)對政策

（一）營改增后，強(qiáng)化改革新模式，剖析稅改新變革

切記，千萬不要認(rèn)為營改增就是簡單的稅務(wù)管理調(diào)整，其影響將會覆蓋企業(yè)管理每個方面的重大變革，尤其是至關(guān)重要的對企業(yè)的企業(yè)文化、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)管理、合同管理環(huán)節(jié)等重大影響。比如，在企業(yè)供應(yīng)商選擇商品的時候，一般納稅人或小規(guī)模納稅人在進(jìn)項稅抵扣差異達(dá)到13%，在此已在屢見不鮮。

（二）重點學(xué)習(xí)營改增，充分吸收精華內(nèi)容

在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的過程中，有著多重繁瑣的計稅方式，其中增值稅表現(xiàn)最為突出在企業(yè)成本控制、稅務(wù)負(fù)擔(dān)的主要問題上，抵扣項目的增值稅發(fā)票是關(guān)鍵。應(yīng)對這方面的稅務(wù)問題時，對企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力要求就更高，需要其能夠快速、透徹的了解增值稅抵扣。同樣。企業(yè)工程人員以及營銷人員等對熟悉財務(wù)、稅務(wù)知識同樣為重要，最終為企業(yè)的財稅得到最大優(yōu)化。企業(yè)在完善增值稅方面需要從內(nèi)部體系以及日常流程方面同步優(yōu)化，因為面臨營改增也許會發(fā)生意想不到的變化，此時采用對內(nèi)部控制管理企業(yè)方式有著跨越式催化作用，所以加強(qiáng)內(nèi)部控制顯得更加重要和迫切，積極應(yīng)對營改增后可能發(fā)生的稅務(wù)風(fēng)險等經(jīng)濟(jì)問題。

（三）在企業(yè)采購環(huán)節(jié)強(qiáng)化梳理，規(guī)避一系列合同問題

為規(guī)避采購環(huán)節(jié)會出現(xiàn)的問題，必須在原有采購模式上采用大幅度的升級優(yōu)化，一定要按照“貨、票、款”相結(jié)合的三位一體的采購規(guī)則，完善企業(yè)采購中存在的不足。同時開具抵扣憑證的單位從勞務(wù)單位到收款單位都需要相互對應(yīng)，只有這樣，進(jìn)項稅額的抵扣的條件才算具備。在規(guī)避合同的一系列問題上，并成立評審團(tuán)針對不同類型的供應(yīng)商進(jìn)行評審，再針對不同的供應(yīng)商測算出價格。

四、結(jié)束語

為確保企業(yè)利益最大化，勇于學(xué)習(xí)和借鑒其他行業(yè)的營改增的成功案例，避免一系列財稅風(fēng)險?？偨Y(jié)和梳理本年所有稅收政策，深度剖析和學(xué)習(xí)優(yōu)秀案例，自行采取排查以及補(bǔ)救企業(yè)賬務(wù)中所存在的各種風(fēng)險措施，提前為營改增與匯算清繳做充分準(zhǔn)備工作。在整個營改增的過程中，深度學(xué)習(xí)總結(jié)，盡快跨越到成熟的道路上。

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