房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究

文/王璐

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究

文/王璐

摘要：最近十幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)量和銷售額屢創(chuàng)新高。但房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，涉及的資金巨大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高，其通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，作為控制風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。但是長期看來，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在一味注重項(xiàng)目開發(fā)，而忽略了內(nèi)部控制的狀況，以至于內(nèi)控環(huán)節(jié)比較薄弱，給管理造成了很大阻礙，降低了工作效率。并且，讓貪腐分子在挪用企業(yè)資產(chǎn)、侵吞企業(yè)資金方面有了可乘之機(jī)。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有著重要的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

(一)內(nèi)控管理具有復(fù)雜性的特點(diǎn)

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因?yàn)樽陨順I(yè)務(wù)的情況，內(nèi)控活動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)評估比較復(fù)雜。第一，企業(yè)本身業(yè)務(wù)的復(fù)雜性使其內(nèi)控的風(fēng)險(xiǎn)評估及控制活動(dòng)的建立也會(huì)很復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)的周期長、過程復(fù)雜、牽涉面廣，是一個(gè)存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。其涉及的業(yè)務(wù)有很多，包括項(xiàng)目投資、工程施工、銷售管理等。多項(xiàng)業(yè)務(wù)的組合，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評估，及其后的控制活動(dòng)的建立變得較為復(fù)雜。第二、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)時(shí)會(huì)有大量的發(fā)包工程，發(fā)包工程在招投標(biāo)及工程款支付審核環(huán)節(jié)專業(yè)性要求較高，稍有疏忽就容易造成企業(yè)的重大損失，因此進(jìn)一步加大了企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評估及控制活動(dòng)的復(fù)雜性。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理的意識比較淡薄

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都有著開發(fā)和管理輕重不一，效益和控制不平衡的毛病。由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，間接效益也需要較長的周期才能看出，導(dǎo)致企業(yè)對內(nèi)部控制的重要性在認(rèn)識上意識比較淡薄，過于追求眼前利益，把主要精力放在了房產(chǎn)的開發(fā)和銷售上，沒有把內(nèi)部控制制度的重要性提高到一個(gè)應(yīng)有的認(rèn)識高度。

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，企業(yè)銷售數(shù)量也逐年遞增，但是企業(yè)所面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)問題也逐步凸顯出來了。首先沒有制定完善的風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)，因此無法有效的采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；其次是房地產(chǎn)內(nèi)部控制意識薄弱，執(zhí)行力度不到位。此現(xiàn)象主要表現(xiàn)在民營企業(yè)中，民營企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)十分重要的一部分，然而其重視業(yè)績提升而忽視了對于企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，當(dāng)今很多房地產(chǎn)企業(yè)具有現(xiàn)代企業(yè)應(yīng)具備的管理模式，卻不具備相應(yīng)的理念和完整地控制體系。存在諸多問題，比如企業(yè)發(fā)展的時(shí)間不長，管理模式欠缺完善，對內(nèi)部控制的力度不夠，對于風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理的意識不夠，無法重視現(xiàn)代市場強(qiáng)烈的競爭等等，嚴(yán)重影響著企業(yè)未來的發(fā)展。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施環(huán)境較差

現(xiàn)在我國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，根本原因：第一，內(nèi)部控制可實(shí)施性的文件有待完善。最近幾年，政府部門頒布了一系列內(nèi)部控制方面的政策規(guī)范，包括《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和配套指引，但其內(nèi)容仍較為寬泛，缺乏可實(shí)施性，以至于在操作過程中與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有所脫節(jié);從執(zhí)行范圍層面，根據(jù)上述規(guī)范文件執(zhí)行時(shí)間表，除了一些海外和主板上市的公司已經(jīng)開始實(shí)施外，其他公司包括大量的房地產(chǎn)企業(yè)仍未真正開展。第二，內(nèi)部控制操作主體素質(zhì)有待提高。隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)，管理要求也越來越嚴(yán)格。而房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏專門的人才來負(fù)責(zé)實(shí)施內(nèi)部控制，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及工程、法律、金融、財(cái)務(wù)、管理等多方面學(xué)科知識，員工素質(zhì)已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求，直接影響到了內(nèi)部控制的效果。

(四)內(nèi)部控制體系與業(yè)務(wù)流程不健全

分析我國的房地產(chǎn)行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)其普遍存在以項(xiàng)目獲利起家的現(xiàn)象，且在短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展。企業(yè)在內(nèi)部控制等問題上的意識不夠深入，并且相關(guān)體系和流程在管理方面的力度也不夠，并且企業(yè)自身的設(shè)計(jì)與企業(yè)實(shí)際不符，偏離了管理的重點(diǎn)。有些企業(yè)套用了不適合的管理模式，企業(yè)制度缺乏合理性并且內(nèi)部不完善，對于財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)等重要的方面的管理和認(rèn)知也是相當(dāng)欠缺的。很多企業(yè)只是具有一部分的內(nèi)控環(huán)節(jié)，對于企業(yè)的關(guān)鍵部分例如流程和制度方面卻不夠重視，沒有形成一個(gè)適用地完整地體系。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制要點(diǎn)

(一)資金活動(dòng)與運(yùn)營管理

資金在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中占據(jù)著不可或缺的地位，其直接決定著企業(yè)的生存能力和競爭能力，以及企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，企業(yè)應(yīng)對其有一定的重視。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，對于資金的要求比其它企業(yè)更高，其業(yè)務(wù)更復(fù)雜，對于企業(yè)而言資金風(fēng)險(xiǎn)和資金問題有著不可分割的關(guān)系。企業(yè)的總體環(huán)境以及領(lǐng)域的特殊性和業(yè)務(wù)的復(fù)雜性等都影響著資金，其涉及面廣，并且具有不確定性，導(dǎo)致其成為企業(yè)內(nèi)部控制中一個(gè)比較薄弱的環(huán)節(jié)，同時(shí)被視為重要領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)在于融資和投資兩大塊，資金運(yùn)營影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，對于風(fēng)控方面也有著不可小覷的影響。降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)資金的使用效率以及利潤是企業(yè)應(yīng)該好好思考的一個(gè)問題。

(二)全面預(yù)算與工程項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金風(fēng)險(xiǎn)高以及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)高的特性，企業(yè)普遍存在對現(xiàn)金流量和運(yùn)營成本缺乏管理的問題，而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢且斷鏈的最基本原因是業(yè)務(wù)活動(dòng)不切實(shí)際。就此現(xiàn)象，企業(yè)需要進(jìn)行全面并且科學(xué)的預(yù)算和管理，尤其的成本和資金收支這一塊。唯有通過對預(yù)算管理全方面的控制把握，將資源整合優(yōu)化，提升企業(yè)的運(yùn)營效率，促進(jìn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展。企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的前期、項(xiàng)目執(zhí)行及項(xiàng)目落實(shí)完成的后期階段，都應(yīng)該嚴(yán)格按照政策和管理制度執(zhí)行。預(yù)算的編制和執(zhí)行以及最后的考核，對于項(xiàng)目開發(fā)中資金的使用和預(yù)算的制定及比例要有固定的模式規(guī)范。將財(cái)務(wù)信息作為主導(dǎo)，制定合理詳細(xì)的方案，并且對該方案進(jìn)行到位的監(jiān)督實(shí)施。工程以預(yù)算為導(dǎo)向，在招投標(biāo)及資金收支方面盡量從管理的源頭觸發(fā)，盡可能的降低風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部控制管理實(shí)質(zhì)上就是對項(xiàng)目的控制和管理。在開發(fā)運(yùn)營中應(yīng)該對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和重要的節(jié)點(diǎn)加之更多的關(guān)注，并且注意成本和質(zhì)量，以及安全和進(jìn)度等方面，對財(cái)務(wù)有一定的把握，在經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)方面有著一定的控制。特別是項(xiàng)目的立項(xiàng)以及項(xiàng)目研究階段對于操作的規(guī)范性以及資金的落實(shí)，以及對于項(xiàng)目的施工、竣工方面都需要加大管理力度。

三、控制建議的對策

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境，加強(qiáng)內(nèi)控執(zhí)行與監(jiān)督

首先，應(yīng)該要加強(qiáng)公司的監(jiān)督和管理水平，完善當(dāng)前的結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造良好的環(huán)境。在內(nèi)部控制和自我評價(jià)以及風(fēng)控管理方面的宣傳時(shí)，要和內(nèi)部進(jìn)行溝通和評價(jià)，監(jiān)督和管理是的內(nèi)部控制作業(yè)深入與部門及環(huán)節(jié)，建立有效并且有技術(shù)含量的內(nèi)部控制體系，利于及時(shí)地發(fā)現(xiàn)并且解決問題，尤其是公關(guān)方面可以建立良好的體系，在原有的工作方法上進(jìn)行改進(jìn)，做到真正的風(fēng)控，是企業(yè)健康持久的發(fā)展。其次，企業(yè)要做的是積極收集和自身相關(guān)的行業(yè)情況，分析市場的情況找出需求，并且在技術(shù)方面進(jìn)行創(chuàng)新，對于項(xiàng)目在投資和運(yùn)行過程中可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)以及重要的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都要重視，做出相應(yīng)的數(shù)據(jù)報(bào)告和信息判斷，還有評估分析以及項(xiàng)目建議和決策。對內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)控制方面的管理要加強(qiáng)引導(dǎo)、發(fā)揮作用并且做出績效，漸漸形成一個(gè)高效科學(xué)的的管理體系，做到職責(zé)分明以及權(quán)利制衡，提高各部分的工作效率，相互配合使得企業(yè)的業(yè)績和利潤達(dá)到最好的效應(yīng)，在監(jiān)督評價(jià)體系以及內(nèi)部建設(shè)和執(zhí)行方面加強(qiáng)力度，使得企業(yè)的在風(fēng)控管理這一塊真正落實(shí)并做出成績。

(二)從財(cái)務(wù)角度把握內(nèi)控要點(diǎn)降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

1.以財(cái)務(wù)分析為基礎(chǔ)，動(dòng)態(tài)管理資金活動(dòng)

企業(yè)的內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)在于資金管理。企業(yè)在融資方面要多關(guān)注投資報(bào)酬的利率等經(jīng)濟(jì)方面的數(shù)據(jù)，利用數(shù)據(jù)來制定計(jì)劃進(jìn)行企業(yè)的資金運(yùn)行活動(dòng)。融資方案的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)方面的評估并且被進(jìn)行論證。在管理信息系統(tǒng)模式下，建立財(cái)務(wù)模式進(jìn)行分析、發(fā)現(xiàn)投資機(jī)遇并且降低資金風(fēng)險(xiǎn)，對于成本方面要進(jìn)行充足的考慮，將資本的效益發(fā)揮到最大。將信息通過登記的方式格式化，利用軟件分析檢測財(cái)務(wù)管理方面是否存在漏洞，盡量避免資金危機(jī)，加強(qiáng)對資金的管理力度。

企業(yè)在市場中獲取利益的能力，對于資金運(yùn)作的效率以及在市場中占有的比份，都應(yīng)該是企業(yè)應(yīng)該多花精力的地方，尤其在內(nèi)部控制和風(fēng)控、防范方面。利用企業(yè)內(nèi)部控制的管理系統(tǒng)，在科技化的管理模式下精確的掌握企業(yè)的情況并做出數(shù)據(jù)分析，在企業(yè)成本等方面加強(qiáng)控制。建立一套健全的管理體系，規(guī)范好職工內(nèi)部的行為，從根本上防范經(jīng)濟(jì)犯罪，確保公司的安全和資金的穩(wěn)定。人力和體系必須同時(shí)得到控制，報(bào)表和數(shù)據(jù)一致化，實(shí)施監(jiān)控管理。對財(cái)務(wù)的走向要有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施相應(yīng)的監(jiān)督，保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效性。

2. 通過全面預(yù)算管理，降低財(cái)務(wù)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化

企業(yè)中設(shè)計(jì)資金的重要地方都要編制預(yù)算計(jì)劃方案，實(shí)施全面的管理，定期對情況進(jìn)行分析提出決策，建立財(cái)務(wù)中心對內(nèi)部情況進(jìn)行統(tǒng)一的管理。利用軟件，針對不同的費(fèi)用做出不同的管理方案，對于占重較大的費(fèi)用應(yīng)該要有明確的限定。根據(jù)各個(gè)部分上交的數(shù)據(jù)包包做成一份完成的計(jì)劃，形成草案，加強(qiáng)管理和控制。通過財(cái)務(wù)預(yù)算合理控制現(xiàn)金，成本和效益都要顧全，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營和企業(yè)管理更好的發(fā)展。

3.加強(qiáng)采購與付款循環(huán)會(huì)計(jì)控制，降低關(guān)鍵環(huán)節(jié)資金風(fēng)險(xiǎn)

公司在定價(jià)和采購方面應(yīng)該制定機(jī)制，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，制作相應(yīng)的報(bào)表，對采購流程和資金走向有一個(gè)完整地記錄，尤其是發(fā)票和時(shí)間的核對。各部門相互配合，做好市場分析，盡量降低成本。結(jié)合企業(yè)自身的財(cái)務(wù)情況等做出客觀的分析，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都嚴(yán)格把關(guān)確保真實(shí)性，對賬款的收支也要加強(qiáng)審計(jì)力度。與此同時(shí)，依據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和資金流向等應(yīng)該選擇信貸等最大限度的為企業(yè)增效。

4. 完善項(xiàng)目銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)資金有效循環(huán)

公司要在企業(yè)的指導(dǎo)下根據(jù)項(xiàng)目自身的情況來制定指標(biāo)，通過市場調(diào)查等分析和論證形成報(bào)告，通過專業(yè)人士和高層審批，嚴(yán)格執(zhí)行，指導(dǎo)項(xiàng)目的相關(guān)工作。建立項(xiàng)目框架，各部門合力，成立相應(yīng)的小組對重要和重大的業(yè)務(wù)進(jìn)行審核，銷售中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)都要進(jìn)行審核，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在合同中的條款應(yīng)該要有明確的規(guī)定，尤其是回款率要加入業(yè)績考評。公司的市場部和銷售部要建立相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬平臺，采取相應(yīng)的措施防范風(fēng)險(xiǎn)。及時(shí)掌握客戶的信用狀況和相關(guān)的繳費(fèi)清況，對于財(cái)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的核對和管理，防止缺失漏項(xiàng)的情況發(fā)生，尤其是收款部分要加大力度。

四、結(jié)尾

總之，在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分重視內(nèi)部控制，提高管理水平，這樣才能在復(fù)雜的市場環(huán)境中做大做強(qiáng)。

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(作者單位：中信興業(yè)投資集團(tuán)有限公司)