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    京甲級(jí)寫字樓“火得很”

    2016-02-29 11:33曾慧娟
    房地產(chǎn)世界 2016年2期
    關(guān)鍵詞:望京空置率租戶

    曾慧娟

    近期,多家機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告顯示,2015年北京甲級(jí)寫字樓市場需求強(qiáng)勁,整體空置率繼續(xù)走低,租金蟬聯(lián)全國最貴之都,IT和金融類公司成為主要租賃企業(yè)。在核心商圈供應(yīng)有限的情況下,望京、產(chǎn)業(yè)園成為寫字樓租賃的新興區(qū)域。

    仲量聯(lián)行認(rèn)為,即便當(dāng)前創(chuàng)業(yè)熱潮有所冷卻,且P2P行業(yè)的泡沫正被擠出,但由于整體環(huán)境向好,并不會(huì)影響這部分需求的延續(xù)。預(yù)計(jì)在2016年,這兩部分需求仍將是北京寫字樓市場的重要力量。

    供應(yīng)大、租金高、空置率低

    高力國際的報(bào)告顯示,2015年,中國主要城市的寫字樓物業(yè)市場持續(xù)快速擴(kuò)張,總面積近400萬平方米的57個(gè)新項(xiàng)目落成,新供應(yīng)量巨大。北京地區(qū)則有5個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目于2015年完工入市,市場總存量同比增長6.6%,至約560萬平方米。

    高力國際發(fā)布的《華北市場年度總結(jié)》顯示,截至2015年年末,北京甲級(jí)寫字樓市場的平均租金同比上漲2.3%,每月每平方米達(dá)到331.6元。

    “北京蟬聯(lián)了中國甲級(jí)寫字樓物業(yè)租金最貴之都?!备吡H中國區(qū)研究部董事謝靖宇說。盡管上海甲級(jí)寫字樓租金同比增長高攀至9.1%,達(dá)到自2008年第三季度以來的峰值,但308.1元每月每平方米的租金仍落后北京。

    盡管供應(yīng)量大,租金貴,戴德梁行北中國區(qū)寫字樓—企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海向記者列出的數(shù)據(jù)仍顯示出北京穩(wěn)定、良好的寫字樓市場現(xiàn)狀:“就整體市場而言,盡管2015年北京寫字樓市場新增供應(yīng)較2014年全年上漲120%,但截至2015年第四季度北京全市甲級(jí)寫字樓空置率依然只有5.1%,同比僅增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)?!?/p>

    從宏觀角度來看,北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示, 2015年北京經(jīng)濟(jì)增長放緩,前三季度全市生產(chǎn)總值同比增長6.7%,較2014年同期下滑0.6個(gè)百分點(diǎn),而與寫字樓需求緊密相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長8.1%,增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn),有力支撐了北京寫字樓市場。

    以北京為代表的中國一線城市寫字樓市場發(fā)展興盛,也成為投資人眼中的香餑餑。2015年錄得4宗寫字樓整售成交,其中,中國信達(dá)以人民幣105億元從國浩(中國)收購位于東直門優(yōu)越地段的國盛中心,是北京近10年以來成交金額最大的整售交易。

    “像北京、上海等一線城市都是投資人和投資機(jī)構(gòu)偏愛的地方,2015年上海寫字樓投資市場上就完成了654億元的交易。”謝靖宇告訴記者,從內(nèi)部因素來看,由于二線城市供大于求的現(xiàn)象嚴(yán)重,導(dǎo)致投資人轉(zhuǎn)回一線市場,而外部因素則是近兩三年,專注于投資中國房地產(chǎn)的國外投資人已完成人民幣基金的募集,需要投入市場。

    金融、高科技企業(yè)成租賃主力

    北京寫字樓最貴的區(qū)域非金融街莫屬,達(dá)到每平方米每月人民幣535.2元。2015年年中,世邦魏理仕研究部發(fā)布的《全球優(yōu)質(zhì)寫字樓租用成本調(diào)查報(bào)告》中顯示,金融街及北京CBD分列全球租用成本最高寫字樓的第三、四位。盡管中國的經(jīng)濟(jì)增速有所放緩,在北京金融街,國內(nèi)公司尤其是金融公司對(duì)寫字樓的需求旺盛,加上未來三年供應(yīng)有限,該區(qū)域的租金還將保持堅(jiān)挺。

    縱觀2015年的市場成交,分行業(yè)看, 由于近年來P2P、理財(cái)?shù)裙景l(fā)展迅速,金融行業(yè)成為甲級(jí)寫字樓租賃市場上最大的需求來源,占到全年總需求的34%。

    但同時(shí),由于其不穩(wěn)定性帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn),其中最為活躍的新興金融公司也逐漸受到越來越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目業(yè)主的排斥。位于成熟子市場比如CBD區(qū)域的項(xiàng)目業(yè)主,對(duì)p2p借貸公司愈發(fā)謹(jǐn)慎。“盡管此類產(chǎn)業(yè)租戶并不在北京甲級(jí)辦公樓中占較大的份額,最近備受關(guān)注的一家大型p2p公司被調(diào)查的事件也讓業(yè)主方提高警惕,特別是在當(dāng)前不明朗的市場環(huán)境中。”

    仲量聯(lián)行的研究表明只有2.5%的甲級(jí)辦公樓面積由500平方米以下的小型內(nèi)資金融公司承租,其中包括p2p公司。另一大需求來源則是IT及高科技公司,占到全年總需求的25%。內(nèi)資企業(yè)依舊主導(dǎo)需求,占到全年總成交的七成。

    需求去中心化趨勢明顯

    展望2016年,多家機(jī)構(gòu)表示,寫字樓新增供應(yīng)量將翻番,預(yù)計(jì)一線、二線城市的空置率將有所攀升。

    據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示,今年北京整體市場將迎來近137萬平方米的新增供應(yīng),其中核心商圈占55%,達(dá)75.8萬平方米。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明表示:“假如整體市場大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無法被消化,個(gè)別開發(fā)商可能會(huì)采用臨時(shí)調(diào)整租金的方式來吸引租戶,屆時(shí),全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。而核心商圈則憑借優(yōu)越的地理位置,優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然會(huì)受到租戶的青睞,較高的預(yù)租率和較快的去化速度,致使市場供需相對(duì)平衡,租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定。”

    從市場動(dòng)態(tài)方面看,在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對(duì)有限的前提下,核心商圈租金居高不下,加之近郊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)設(shè)施快速發(fā)展,不少企業(yè)在考慮重新選址時(shí),除了選擇像望京、亦莊、豐臺(tái)等新興商圈寫字樓外,價(jià)格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也成為他們的選擇之一。預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加快寫字樓市場的去中心趨勢。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件,已成為傳統(tǒng)寫字樓的主要競爭對(duì)手。另一方面,中關(guān)村大街老舊樓宇的改造升級(jí),將釋放約70萬平方米的辦公面積,主力租戶主要定位在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè),中關(guān)村長期空置面積緊缺的壓力將一定程度上得到緩解。

    隨著寫字樓的大規(guī)模集中供應(yīng)以及阿里巴巴等大企業(yè)的進(jìn)駐,望京區(qū)域成為近年來寫字樓租金上漲最迅速的區(qū)域?!白罱迥陼r(shí)間,望京區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金已經(jīng)翻番?!钡谝惶酱骶S斯相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,截至2015年第四季度末,望京區(qū)域月均租金達(dá)到239.4元/平方米,“未來三年望京區(qū)域?qū)⒂瓉斫?8萬平方米的新增供給,短期內(nèi)激烈的競爭將導(dǎo)致租金和出租率出現(xiàn)下跌趨勢?!?

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