京甲級(jí)寫字樓“火得很”

曾慧娟

近期，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告顯示，2015年北京甲級(jí)寫字樓市場需求強(qiáng)勁，整體空置率繼續(xù)走低，租金蟬聯(lián)全國最貴之都，IT和金融類公司成為主要租賃企業(yè)。在核心商圈供應(yīng)有限的情況下，望京、產(chǎn)業(yè)園成為寫字樓租賃的新興區(qū)域。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，即便當(dāng)前創(chuàng)業(yè)熱潮有所冷卻，且P2P行業(yè)的泡沫正被擠出，但由于整體環(huán)境向好，并不會(huì)影響這部分需求的延續(xù)。預(yù)計(jì)在2016年，這兩部分需求仍將是北京寫字樓市場的重要力量。

供應(yīng)大、租金高、空置率低

高力國際的報(bào)告顯示，2015年，中國主要城市的寫字樓物業(yè)市場持續(xù)快速擴(kuò)張，總面積近400萬平方米的57個(gè)新項(xiàng)目落成，新供應(yīng)量巨大。北京地區(qū)則有5個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目于2015年完工入市，市場總存量同比增長6.6%，至約560萬平方米。

高力國際發(fā)布的《華北市場年度總結(jié)》顯示，截至2015年年末，北京甲級(jí)寫字樓市場的平均租金同比上漲2.3%，每月每平方米達(dá)到331.6元。

“北京蟬聯(lián)了中國甲級(jí)寫字樓物業(yè)租金最貴之都?！备吡H中國區(qū)研究部董事謝靖宇說。盡管上海甲級(jí)寫字樓租金同比增長高攀至9.1%，達(dá)到自2008年第三季度以來的峰值，但308.1元每月每平方米的租金仍落后北京。

盡管供應(yīng)量大，租金貴，戴德梁行北中國區(qū)寫字樓—企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海向記者列出的數(shù)據(jù)仍顯示出北京穩(wěn)定、良好的寫字樓市場現(xiàn)狀：“就整體市場而言，盡管2015年北京寫字樓市場新增供應(yīng)較2014年全年上漲120%，但截至2015年第四季度北京全市甲級(jí)寫字樓空置率依然只有5.1%，同比僅增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)?！?/p>

從宏觀角度來看，北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2015年北京經(jīng)濟(jì)增長放緩，前三季度全市生產(chǎn)總值同比增長6.7%，較2014年同期下滑0.6個(gè)百分點(diǎn)，而與寫字樓需求緊密相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長8.1%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，有力支撐了北京寫字樓市場。

以北京為代表的中國一線城市寫字樓市場發(fā)展興盛，也成為投資人眼中的香餑餑。2015年錄得4宗寫字樓整售成交，其中，中國信達(dá)以人民幣105億元從國浩（中國）收購位于東直門優(yōu)越地段的國盛中心，是北京近10年以來成交金額最大的整售交易。

“像北京、上海等一線城市都是投資人和投資機(jī)構(gòu)偏愛的地方，2015年上海寫字樓投資市場上就完成了654億元的交易。”謝靖宇告訴記者，從內(nèi)部因素來看，由于二線城市供大于求的現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致投資人轉(zhuǎn)回一線市場，而外部因素則是近兩三年，專注于投資中國房地產(chǎn)的國外投資人已完成人民幣基金的募集，需要投入市場。

金融、高科技企業(yè)成租賃主力

北京寫字樓最貴的區(qū)域非金融街莫屬，達(dá)到每平方米每月人民幣535.2元。2015年年中，世邦魏理仕研究部發(fā)布的《全球優(yōu)質(zhì)寫字樓租用成本調(diào)查報(bào)告》中顯示，金融街及北京CBD分列全球租用成本最高寫字樓的第三、四位。盡管中國的經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，在北京金融街，國內(nèi)公司尤其是金融公司對(duì)寫字樓的需求旺盛，加上未來三年供應(yīng)有限，該區(qū)域的租金還將保持堅(jiān)挺。

縱觀2015年的市場成交，分行業(yè)看， 由于近年來P2P、理財(cái)?shù)裙景l(fā)展迅速，金融行業(yè)成為甲級(jí)寫字樓租賃市場上最大的需求來源，占到全年總需求的34%。

但同時(shí)，由于其不穩(wěn)定性帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)，其中最為活躍的新興金融公司也逐漸受到越來越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目業(yè)主的排斥。位于成熟子市場比如CBD區(qū)域的項(xiàng)目業(yè)主，對(duì)p2p借貸公司愈發(fā)謹(jǐn)慎。“盡管此類產(chǎn)業(yè)租戶并不在北京甲級(jí)辦公樓中占較大的份額，最近備受關(guān)注的一家大型p2p公司被調(diào)查的事件也讓業(yè)主方提高警惕，特別是在當(dāng)前不明朗的市場環(huán)境中。”

仲量聯(lián)行的研究表明只有2.5%的甲級(jí)辦公樓面積由500平方米以下的小型內(nèi)資金融公司承租，其中包括p2p公司。另一大需求來源則是IT及高科技公司，占到全年總需求的25%。內(nèi)資企業(yè)依舊主導(dǎo)需求，占到全年總成交的七成。

需求去中心化趨勢明顯

展望2016年，多家機(jī)構(gòu)表示，寫字樓新增供應(yīng)量將翻番，預(yù)計(jì)一線、二線城市的空置率將有所攀升。

據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年北京整體市場將迎來近137萬平方米的新增供應(yīng)，其中核心商圈占55%，達(dá)75.8萬平方米。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明表示：“假如整體市場大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無法被消化，個(gè)別開發(fā)商可能會(huì)采用臨時(shí)調(diào)整租金的方式來吸引租戶，屆時(shí)，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。而核心商圈則憑借優(yōu)越的地理位置，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然會(huì)受到租戶的青睞，較高的預(yù)租率和較快的去化速度，致使市場供需相對(duì)平衡，租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定。”

從市場動(dòng)態(tài)方面看，在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對(duì)有限的前提下，核心商圈租金居高不下，加之近郊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)設(shè)施快速發(fā)展，不少企業(yè)在考慮重新選址時(shí)，除了選擇像望京、亦莊、豐臺(tái)等新興商圈寫字樓外，價(jià)格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也成為他們的選擇之一。預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加快寫字樓市場的去中心趨勢。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件，已成為傳統(tǒng)寫字樓的主要競爭對(duì)手。另一方面，中關(guān)村大街老舊樓宇的改造升級(jí)，將釋放約70萬平方米的辦公面積，主力租戶主要定位在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，中關(guān)村長期空置面積緊缺的壓力將一定程度上得到緩解。

隨著寫字樓的大規(guī)模集中供應(yīng)以及阿里巴巴等大企業(yè)的進(jìn)駐，望京區(qū)域成為近年來寫字樓租金上漲最迅速的區(qū)域?！白罱迥陼r(shí)間，望京區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金已經(jīng)翻番?！钡谝惶酱骶S斯相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截至2015年第四季度末，望京區(qū)域月均租金達(dá)到239.4元/平方米，“未來三年望京區(qū)域?qū)⒂瓉斫?8萬平方米的新增供給，短期內(nèi)激烈的競爭將導(dǎo)致租金和出租率出現(xiàn)下跌趨勢?！?