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    房企“老大”之爭(zhēng)

    2016-02-29 11:38:16龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年2期
    關(guān)鍵詞:老大恒大綠地

    龔小鋒

    進(jìn)入2016年,房企兩千億陣營(yíng)已經(jīng)加至三個(gè)席位,百億房企達(dá)到了三位數(shù)之多。房企的規(guī)?;?jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)越來(lái)越激烈。未來(lái),如何在地價(jià)高企的一二線城市繼續(xù)拓展,加速去庫(kù)存,同時(shí)做好多元化轉(zhuǎn)型,培育新興贏利點(diǎn),將成為近兩年拉開(kāi)差距的一大利器。

    龍頭之爭(zhēng)加劇

    2015年房企老大的交椅再度落到萬(wàn)科手中,而萬(wàn)科的銷(xiāo)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉開(kāi)了綠地和恒大的銷(xiāo)量??硕鹦畔⒓瘓F(tuán)發(fā)布的《2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜及企業(yè)公告顯示,萬(wàn)科、恒大和綠地分別以2627億元、2301億元和2013億元的銷(xiāo)售金額位列前三。

    排名前三的房企都已經(jīng)突破2000億元的銷(xiāo)售規(guī)模,恒大則新進(jìn)入“2000億俱樂(lè)部”,根據(jù)其公告,恒大2015年全年的合約銷(xiāo)售金額約為2013.4億元,較2014年全年的合約銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)53.1%。恒大借此成為開(kāi)發(fā)商一線陣營(yíng)中年銷(xiāo)售額同比漲幅最大的一家。

    恒大得以沖刺2000億元,得益于2015年最后一個(gè)季度的翹尾效應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示,其10、11、12月的月均銷(xiāo)售額分別為258億元、178.5億元和289.5億。尤其12月底,海南的超級(jí)大盤(pán)海花島貢獻(xiàn)了122億的銷(xiāo)售額。

    相比之下,綠地則并沒(méi)有完成在2015年初喊出的2800億元的銷(xiāo)售目標(biāo),實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2301.00 億元,比去年同期減少4.4%,與坐實(shí)今年銷(xiāo)售頭把交椅的萬(wàn)科相差309億元。

    綠地今年業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo),有多重因素。一名熟悉綠地的人士透露,綠地為了在2014年超越萬(wàn)科,透支了2015年的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和貨值,此外,綠地引以為傲的商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售也并不理想。

    在兩千億房企達(dá)到三家,千億房企達(dá)到七家的背景下,百億軍團(tuán)也大幅增加。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2015年共有104家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán),較2014年增加24家,銷(xiāo)售總額共計(jì)3.5萬(wàn)億元,市場(chǎng)份額已超40%。

    品牌房企的全面向好,說(shuō)明隨著全國(guó)房地產(chǎn)政策的全面寬松,市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。多標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售均價(jià)從去年4月份起,已經(jīng)連續(xù)上漲。富力也表示,一線城市項(xiàng)目的售價(jià)明顯恢復(fù)。

    房企規(guī)?;?jìng)爭(zhēng)日趨激烈。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,雖然千億級(jí)大房企似乎并不刻意強(qiáng)調(diào)規(guī)模,但實(shí)際情況是,規(guī)模越大,越容易獲得投資者的認(rèn)可,對(duì)于企業(yè)融資、新業(yè)務(wù)的研發(fā)等都有積極利好,所以2016年龍頭之爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)加劇。

    并購(gòu)破解拿地難

    近兩年來(lái),許多房企都制定了回歸一二線城市的戰(zhàn)略。2015年,龍湖地產(chǎn)拿下地塊20余宗,均布局于一線及領(lǐng)先二線城市。龍湖地產(chǎn)表示,未來(lái)公司將繼續(xù)聚焦一線及主流二線城市穩(wěn)步擴(kuò)張,提升對(duì)目標(biāo)城市土地市場(chǎng)的精細(xì)化研究,提高存貨的去化率水平。

    在一線城市和熱點(diǎn)二線城市重點(diǎn)布局的房企,2015年表現(xiàn)基本不錯(cuò)。龍湖地產(chǎn)披露,2015年,公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額545.4億元,超額完成全年目標(biāo),同比增長(zhǎng)11.2%,再創(chuàng)歷史新高,合同銷(xiāo)售面積為424.3萬(wàn)平方米。

    尤其在深圳市場(chǎng),借助于房?jī)r(jià)飛漲,深圳的一批本土房企銷(xiāo)售額大幅上升。如深圳控股銷(xiāo)售額由2014年的74億元一躍升至2015年的160億元,同比上漲116%。

    不過(guò),中指院數(shù)據(jù)顯示,部分百億房企平均布局30個(gè)熱點(diǎn)一二線城市,銷(xiāo)售額最高城市貢獻(xiàn)率均值達(dá)25%,過(guò)于集中的定位使其近年來(lái)始終面臨增長(zhǎng)后繼動(dòng)力不足的現(xiàn)狀。

    嚴(yán)躍進(jìn)也指出,住宅市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代,利潤(rùn)率持續(xù)下滑已成定局。千億級(jí)別房企布局更均衡,相比之下,500億級(jí)別房企押寶重點(diǎn)城市,一旦押寶失誤將面臨業(yè)績(jī)快速下滑風(fēng)險(xiǎn)。百億級(jí)別房企則有被逐漸邊緣化的趨勢(shì)。

    對(duì)于未來(lái)的拿地難和地價(jià)高企的問(wèn)題,不少房企近日都表示會(huì)加大并購(gòu)方式拿地?!坝捎谝欢€城市地價(jià)比較高,未來(lái)泰禾會(huì)側(cè)重通過(guò)并購(gòu)合作等方式拿地,加速品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)作?!碧┖碳瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

    融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說(shuō),如果說(shuō)他有“訣竅”,那就是“在談判的時(shí)候不要在意一兩百萬(wàn),而不是在拍地舉牌時(shí)一個(gè)億一個(gè)億地加”。1月5日,融創(chuàng)中國(guó)在上海公布未來(lái)的千億目標(biāo),計(jì)劃到2017年底,公司年銷(xiāo)售額突破千億,同時(shí)表示將繼續(xù)在二線城市尋找新的投資機(jī)會(huì),并購(gòu)將是公司未來(lái)獲得土地儲(chǔ)備的重要方式。

    融創(chuàng)在2015年動(dòng)作不斷,5月拿下上海融綠,7月收購(gòu)中渝置地成都7個(gè)項(xiàng)目,8月收購(gòu)武漢美聯(lián)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司,8月底先后收購(gòu)上海楓丹38%的股權(quán)和天朗位于濟(jì)南、南京、成都的6個(gè)項(xiàng)目,9月又出手重組雨潤(rùn)。

    2015年融創(chuàng)新增的土地儲(chǔ)備中,超過(guò)64.4%的土地是通過(guò)并購(gòu)方式取得,有意識(shí)地避開(kāi)了競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地公開(kāi)市場(chǎng)。截至2015年底,融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備達(dá)到了4427億元,其中通過(guò)公開(kāi)招拍掛獲得的土地有1576億元,通過(guò)并購(gòu)獲得的有2851億元。

    另一個(gè)并購(gòu)動(dòng)作較大的房企,非恒大莫屬。恒大公告顯示,去年年內(nèi)已耗資400余億元收購(gòu)項(xiàng)目。先后取得三江航天地產(chǎn)、中渝置地股權(quán)之后,又從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個(gè)大型項(xiàng)目。

    2015年12月,恒大地產(chǎn)收購(gòu)香港新世界的4個(gè)超大型項(xiàng)目,總建筑面積近400萬(wàn)平方米,總金額135億元人民幣,號(hào)稱(chēng)年度最大房企并購(gòu)案。業(yè)內(nèi)分析指出,恒大地產(chǎn)并購(gòu)的核心目的在于拿地。

    多元化決勝下半場(chǎng)

    2016年,房地產(chǎn)市場(chǎng)注定會(huì)更加復(fù)雜,無(wú)論是政策層面,還是市場(chǎng)層面、融資層面都是如此。房企通過(guò)多元化努力拓展新的贏利點(diǎn),其中包括“互聯(lián)網(wǎng)+”、進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、做大養(yǎng)老地產(chǎn)、搭建金融平臺(tái)、挖掘家裝市場(chǎng)等。

    多元化典型的如綠地,確立了大金融、大基建和大消費(fèi)三大板塊,金融方面定位“投資+投行”,意圖獲取保險(xiǎn)、證券等全牌照,基建方面主要是地鐵投資和上蓋地塊建設(shè),消費(fèi)更是包含了進(jìn)出口商品、汽車(chē)、酒店、旅游等多個(gè)領(lǐng)域。

    恒大又進(jìn)軍了保險(xiǎn)業(yè)、大健康和社區(qū)O2O,并將文化、快消等業(yè)務(wù)陸續(xù)分拆上市;萬(wàn)達(dá)除了在電商和金融方面繼續(xù)前進(jìn),更屢屢在國(guó)內(nèi)和海外企業(yè)并購(gòu),數(shù)額越來(lái)越大。

    “現(xiàn)在王老板并購(gòu)的動(dòng)作越來(lái)越大,上百億都不在話下,有時(shí)和某貴賓吃個(gè)午飯,一項(xiàng)百億合作就談成了?!币幻咏f(wàn)達(dá)的人士表示,如今媒體也不容易見(jiàn)到他本人了,萬(wàn)達(dá)在國(guó)際上并購(gòu)動(dòng)作這么猛烈,逐漸有點(diǎn)看不懂了。

    作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭,萬(wàn)達(dá)在2016年初向市場(chǎng)投放了一顆重磅“炸彈”:下調(diào)地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)至1000億元。對(duì)于此次下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo),萬(wàn)達(dá)的解釋是,公司將繼續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)銷(xiāo)售將不再是公司業(yè)績(jī)未來(lái)的主要增長(zhǎng)方向。

    影視和體育受到了房企們的青睞,如泰禾、世茂、保利均設(shè)立了院線;足球的火爆和冬奧會(huì)申辦成功則促使另一些企業(yè)更看好體育行業(yè)的發(fā)展,如萬(wàn)達(dá)、佳兆業(yè)等。

    房企對(duì)大健康的探索主要集中在醫(yī)療行業(yè)。恒大、榮盛等均成立了自己的大健康業(yè)務(wù)子公司,世紀(jì)金源則是和專(zhuān)注科技醫(yī)療的賽伯樂(lè)聯(lián)手,整合資源共同發(fā)展醫(yī)療事業(yè)。

    不過(guò),同策咨詢(xún)總監(jiān)張宏偉表示,不少房企通過(guò)“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”概念拿地之后,仍然延續(xù)原來(lái)住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)邏輯,將大部分開(kāi)發(fā)的物業(yè)進(jìn)行出售,扮演的角色仍然是開(kāi)發(fā)商,而不是持有經(jīng)營(yíng),轉(zhuǎn)型做運(yùn)營(yíng)商。

    “對(duì)于大多數(shù)試圖轉(zhuǎn)型的房企來(lái)講,基本是摸著石頭過(guò)河”,張宏偉表示,這些項(xiàng)目還基本上處于市場(chǎng)培育期,項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否、運(yùn)營(yíng)成功與否目前尚是未知數(shù)。

    恒大集團(tuán)旗下多元產(chǎn)業(yè)在2015年也逐漸分拆上市,但多元化產(chǎn)業(yè)截至目前仍然未見(jiàn)盈利。不過(guò),恒大對(duì)外仍表示對(duì)多元化業(yè)務(wù)的看好。恒大集團(tuán)總裁夏海鈞表示,未來(lái)三年公司計(jì)劃在多元化業(yè)務(wù)方面的投入分別為20億元、15億元以及10億元,并爭(zhēng)取在今年開(kāi)始實(shí)現(xiàn)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的盈利和在3年后分拆上市。

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