去庫存元年

龔小鋒

中國(guó)超過7億平方米的商品房待售面積，使得房地產(chǎn)去庫存成為當(dāng)務(wù)之急，不只是業(yè)界廣泛共識(shí)，去庫存已被納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中，并且提出了一套 “去庫存”的組合拳。從今年開始，湖南和福建等地地方政府工作會(huì)議中陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)措施。

“全面刺激”難再有

龐大的庫存數(shù)據(jù)使政府部門對(duì)于去庫存狠下決心。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到2015年12月末，商品房待售面積仍然有71853萬平方米，比上年末增加15.6%，庫存仍然在增加。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)近日表達(dá)了自己的擔(dān)憂，他認(rèn)為關(guān)鍵是有大量庫存還屬于很難消化的部分?！耙匀珖?guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨??！?/p>

在“去庫存”被明確為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的核心目標(biāo)之后，有不少人士向有關(guān)部門建言，提出了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法、建議和思路，其中不乏對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全局性刺激的思路建議。

不過，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最高決策層已將“全面刺激樓市”排除在“去庫存”的政策儲(chǔ)備之外。實(shí)際上，去庫存政策主要針對(duì)的是廣大三四線城市。而重點(diǎn)城市，尤其是北京、上海等城市的限購(gòu)政策，短期內(nèi)很難取消或大面積的調(diào)整。

2015年，一線城市的房?jī)r(jià)回暖較快。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，房?jī)r(jià)漲幅最高的深圳同比上漲已經(jīng)達(dá)到了44.6%，上海漲幅15.4%，北京漲幅9.6%，廣州漲幅8.2%。

“從目前情況看，這個(gè)政策沒有取消的理由?！苯眨本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，通州版的區(qū)域“限購(gòu)”暫時(shí)不會(huì)放開，未來政策的調(diào)整要根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)。

當(dāng)前政府更希望用外科手術(shù)式的方式，解決樓市產(chǎn)能過剩問題，即實(shí)現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo)。作為房地產(chǎn)主管部門的一把手，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，在2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)上，2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。

目前，住建部定案改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式的核心為“分城施策、分類調(diào)控”。這意味著2016年將不會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)一的、一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是根據(jù)地方城市、不同房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的局面，出臺(tái)針對(duì)性的措施。

多地掀起庫存殲滅戰(zhàn)

與多地高攀的商品房待售面積相對(duì)應(yīng)的是，多地在2016年初密集發(fā)布了一系列房地產(chǎn)去庫存政策，包括對(duì)“新市民”購(gòu)房通過補(bǔ)貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方面的手段，一場(chǎng)去庫存“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。

1月20日召開的湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存壓力較大，有的地方庫存消化周期達(dá)2-3年。針對(duì)此，當(dāng)?shù)靥岢隽宋鍡l去庫存措施，包括采用貨幣化安置方式推動(dòng)棚戶區(qū)改造，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶，充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)等。

福建省也將“去庫存”作為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重。該會(huì)議提出，要制定有針對(duì)性的政策，積極消化庫存。濟(jì)南市也提出，今年將加大棚改、舊改貨幣化補(bǔ)償安置力度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，改善住房供給結(jié)構(gòu)，多措并舉加快房地產(chǎn)去庫存。

值得一提的是，重慶明確提出了一系列減稅措施，將加速樓市成交和庫存消化。重慶則在日前出臺(tái)一份新政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，目前各地在密集發(fā)布“去庫存”政策，預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫存出臺(tái)不同力度的政策。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松潮。

從供給層面來看，庫存積壓嚴(yán)重的地區(qū)將會(huì)進(jìn)一步減少供地，此前中央已經(jīng)要求房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存較大的城市，要控制土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并可以對(duì)已出讓地塊的規(guī)劃條件進(jìn)行修改，從而確保不產(chǎn)生更多的潛在和新庫存。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜進(jìn)一步指出，樓市去庫存的關(guān)鍵在于供需雙向發(fā)力。對(duì)于房企來說，要積極撬動(dòng)客戶入市，主動(dòng)蓄客、攬客、拓客的渠道營(yíng)銷成為房企發(fā)力去庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

引導(dǎo)人口與產(chǎn)業(yè)

為了積極化解房地產(chǎn)庫存，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出了一整套化解房地產(chǎn)庫存的“政策組合拳”。

總體而言，中央級(jí)別大政策大致可分為長(zhǎng)效和短效兩類，長(zhǎng)效即以公積金組建住房銀行，調(diào)整農(nóng)村人口落戶中小城鎮(zhèn)政策等；短效即行政限制政策繼續(xù)由收緊往扶持方向走，貨幣政策進(jìn)一步放寬等。

其中，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”格外引人注意。相較購(gòu)房補(bǔ)貼、降首付、降稅、降利息、購(gòu)房入戶等內(nèi)容，“降價(jià)”對(duì)普通老百姓買房更有吸引力。

不過，多數(shù)房企對(duì)2016年去化預(yù)期較為樂觀，價(jià)格策略上，以價(jià)換量并非是房企首選。記者近日接觸的各大房企中，沒有一家表示會(huì)降價(jià)。而一些機(jī)構(gòu)所做的調(diào)研，也僅有極少部分深陷三四線城市的企業(yè)表示存在降價(jià)空間。

張大偉認(rèn)為，就目前情況來看，地方在去庫存方面應(yīng)該從兩個(gè)方向下手。一是如何化解房地產(chǎn)庫存量問題，二是產(chǎn)業(yè)配套問題怎么解決。沒有產(chǎn)業(yè)配套的完善，沒有人口的流入，去庫存就只能治標(biāo)不治本。

農(nóng)民工已經(jīng)被視為去庫存的一大力量。通過加快農(nóng)民工市民化，中央鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

民生證券報(bào)告顯示，從長(zhǎng)期政策看，戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的購(gòu)房熱情，對(duì)庫存較大的三、四線城市去化起到積極作用。短期看，有三個(gè)方面的政策放松值得關(guān)注：商貸首套首付比例還有下調(diào)空間；公積金使用率提升；減免稅費(fèi)及購(gòu)房補(bǔ)貼等行政措施。

盡管從中央到地方去庫存政策頻出，不過，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，樓市供求基本面基本平衡，即使有降準(zhǔn)降息等一系列“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實(shí)。