要在“房子財(cái)富”的迷途中知返

?

要在“房子財(cái)富”的迷途中知返

看懂了房?jī)r(jià)漲跌的背后現(xiàn)象，就不難理解目前樓市表現(xiàn)出的“一邊干旱，一邊水災(zāi)”的現(xiàn)狀了。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀我們又該如何應(yīng)對(duì)呢？

中國(guó)樓市現(xiàn)罕見天文異象

近期，有兩類房地產(chǎn)方面的新聞報(bào)道比較熱，一是房地產(chǎn)政策頻出，比如首套房貸首付比例降至二成，再如契稅與二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等。二是少數(shù)城市房?jī)r(jià)加速上漲，深圳自不必說(shuō)，上海、北京、南京、蘇州也無(wú)法淡定了。

上海虹口區(qū)一新盤近日推出新房，一天內(nèi)就被搶光，銷售額高達(dá)36億元。而有關(guān)上海二手房市場(chǎng)，房東跳價(jià)、毀約現(xiàn)象層出不窮。如果說(shuō)一線城市房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)，人們已經(jīng)見怪不怪，那么作為二線城市的南京、蘇州部分板塊房?jī)r(jià)一年大漲五六成，當(dāng)?shù)厝硕伎床欢恕?/p>

在分析人士看來(lái)，中國(guó)樓市正在上演罕見天文異象：多地大旱，急需落雨；而少數(shù)地區(qū)正在遭遇水災(zāi)。更奇特的是，政府在旱區(qū)采取了人工降雨措施，但雨卻落到澇區(qū)。

眾所周知，去年11月以來(lái)中央提出要打一場(chǎng)房地產(chǎn)去庫(kù)存的殲滅戰(zhàn)，而庫(kù)存壓力較大的地區(qū)，也正是天氣干燥、土地干裂的地區(qū)，最嚴(yán)重的是“三北”：東北、華北和西北；其次是西南和中部。

而房屋庫(kù)存壓力較小的地區(qū)，主要分布在東部地區(qū)的長(zhǎng)三角、珠三角，這里氣候溫潤(rùn)，在這兩個(gè)板塊的核心城市，則大雨不止，初現(xiàn)澇災(zāi)，以深圳為核心，包括鄰近的東莞、珠海、惠州、中山等市的部分地區(qū)；以上海為中心，包括蘇州和南京。

值得關(guān)注的是，政府對(duì)此采取了差異化的調(diào)控政策，分類指導(dǎo)，因城施策。從2014年二季度開始，在多數(shù)城市取消限購(gòu)限貸限外的時(shí)候，很多政策文本中，明確不包括一線城市。部分房貸和稅收優(yōu)惠新政，也不包括一線城市。

但是，持續(xù)兩年、頻頻放松政策之后，“三北”和西南地區(qū)、三四線城市的庫(kù)存壓力仍然很大，市場(chǎng)依然供大于求，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然在下跌，廣大中小房企仍在苦苦掙扎，甚至老板跑路現(xiàn)象仍在持續(xù)。真可謂：政府積極實(shí)施人工降雨，但是“干打雷，不下雨”。

樓市土壤肥沃的上述幾個(gè)東部城市，卻大雨瓢潑。統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)表明：2015年12月同比一年之前，深圳房?jī)r(jià)大漲近47.5%、上海上漲18.2%，排名前兩位；而包頭和銀川皆下跌3.7%，排名最后。

另外，需要提示一點(diǎn)：房?jī)r(jià)指數(shù)的波幅小于實(shí)際市價(jià)。從目前的情況來(lái)看，相比一年之前，深圳房?jī)r(jià)平均上漲八成左右，而且是全市普漲；上海主城區(qū)上漲四成左右，但郊區(qū)，尤其是遠(yuǎn)郊只上漲一成左右。而包頭和銀川的很多樓盤仍在繼續(xù)降價(jià)促銷，而且成交量并未放大。

西邊打雷東邊雨，道是無(wú)情卻有情。從樓市基本面分析，樓市旱災(zāi)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)不振（尤其是東北和西北），人口流出，土地不稀缺，住宅庫(kù)存大，供大于求，房?jī)r(jià)連續(xù)幾年不漲。樓市澇災(zāi)地區(qū)，則正相反，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健、人口流入，土地稀缺，庫(kù)存較小，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲明顯。

雖然澇區(qū)的利好政策并不多，但存在三種“下雨機(jī)制”。

其一，連續(xù)降息降準(zhǔn)，寬松的貨幣政策并不分地區(qū)，資金逐利，如水流動(dòng)，在樓市領(lǐng)域，全國(guó)資金更愿意流進(jìn)一線城市，而非三四線地區(qū)。

其二，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與樓市形勢(shì)下，房?jī)r(jià)小漲，可以靠自住需求。但若想如深圳那樣大漲，主要還得靠投資需求，或者自住與投資兼顧的復(fù)合需求，只有非自住需求，才會(huì)加大資金杠桿，才會(huì)剛剛500萬(wàn)買進(jìn)，轉(zhuǎn)手就以550萬(wàn)掛牌出售。而三北地區(qū)、三四線城市，投資需求很少。

其三，在少數(shù)強(qiáng)勢(shì)城市，在房?jī)r(jià)加速上漲的過程中，如同不斷加熱的一鍋油。此時(shí)貨幣面和政策面一旦有什么新的寬松政策出來(lái)，比如降息、比如減稅，如同一滴水掉進(jìn)鍋里，立即油花四濺。即便是新政不包括一線城市，也會(huì)激起市場(chǎng)情緒的浪花。這是一種典型的資產(chǎn)價(jià)格上漲過程中的“正反饋”與“自我激勵(lì)”機(jī)制。

如何避免房產(chǎn)泡沫破滅

面對(duì)上述的樓市現(xiàn)狀，我們又有哪些對(duì)策呢？

對(duì)此，有分析指出，目前中國(guó)一二線城市根本不需要去庫(kù)存，而且也沒那么多庫(kù)存。所以，對(duì)一線和部分二線城市房地產(chǎn)政策放得過松是很不合適的，這會(huì)加快推高房?jī)r(jià)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。我們的目標(biāo)是去三四線城市的庫(kù)存，如今目標(biāo)不但未達(dá)成，反倒促成了一線城市房?jī)r(jià)的火爆，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)有害而無(wú)利。

所以，我們需要做如下調(diào)整：

一、微調(diào)房產(chǎn)政策。對(duì)一線二線城市和三四線城市要區(qū)別對(duì)待，要控制一線二線城市房?jī)r(jià)的過快上漲，避免房產(chǎn)泡沫破滅。同時(shí)，要推動(dòng)三四線城市降價(jià)賣房，加快推進(jìn)購(gòu)買力與房?jī)r(jià)的對(duì)接。

二、推動(dòng)城市群建設(shè)，構(gòu)建大城市帶動(dòng)小城市體系。應(yīng)該推動(dòng)城市群建設(shè)，加快大城市和周邊小城市的互聯(lián)互通，通過這種互聯(lián)互通形成大城市帶動(dòng)小城市的格局，通過大城市的需求帶動(dòng)小城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從而增加中小城市的機(jī)會(huì)，通過城市集群的建設(shè)推動(dòng)社會(huì)分工的細(xì)化，如此即可由點(diǎn)帶面，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)房產(chǎn)的去庫(kù)存化。

三、推動(dòng)農(nóng)業(yè)改革，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城。我國(guó)農(nóng)業(yè)需要進(jìn)行改革，需要由包產(chǎn)到戶的小農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向集中資源的工業(yè)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)快速推進(jìn)，只有這樣才能從土地上解放農(nóng)民，才能將解放出來(lái)的農(nóng)民投入到更高產(chǎn)值的工業(yè)化、消費(fèi)化、服務(wù)化的社會(huì)大生產(chǎn)之中。如果不能理順農(nóng)村的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系，農(nóng)民長(zhǎng)期困在土地上，不但人均產(chǎn)值低，更為重要的是影響城市化進(jìn)程，會(huì)抑制中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)改革與引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城相輔相成，應(yīng)同時(shí)推動(dòng)。

四、加快推動(dòng)中小城市的配套服務(wù)建設(shè)。中小城市為什么機(jī)會(huì)少？一方面是人口少，另一方面是配套不夠，農(nóng)民到城市就無(wú)法生活了，他們?cè)趺纯赡軙?huì)選擇到城市呢？所以，如何進(jìn)行微觀的配套吸引更多農(nóng)民進(jìn)城發(fā)展，對(duì)三四線城市的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。在這方面，需要開辟一些新思維，需要政府根據(jù)自己的情況進(jìn)行一些規(guī)劃和統(tǒng)籌。

五、三四線城市應(yīng)大力推動(dòng)人才引進(jìn)。競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人的競(jìng)爭(zhēng)，三四線城市相比一二線城市對(duì)人才的吸引力是非常有限的，所以高級(jí)別人才都向一二線城市流動(dòng)而去。三四線城市應(yīng)該在吸引人才方面下些功夫，應(yīng)該通過一些優(yōu)惠政策刺激更多人才向三四線城市流動(dòng)。

這些都理順了，那么樓市去庫(kù)存和可持續(xù)發(fā)展才會(huì)形成合力與接力，才能可持續(xù)地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房子的財(cái)富象征作用被放大了

其實(shí)，面對(duì)目前一線城市樓市現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)“跌一跌”已是社會(huì)各界的共識(shí)。但是，仍有一些人希望“房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政策的不要”，特別是擁有房產(chǎn)的人。原因很簡(jiǎn)單，他們都希望自己的資產(chǎn)性收入蹭蹭地往上躥，還有人在攢錢買第二套、第三套。甚至有人希望有幾套房子出租，自己不用工作了。

2015年，坊間最盛傳的一句話是，“去年不買房，白干20年”。確實(shí)也是，但凡在2014年到2015年年初（“3·30”新政前）買房的，不到一年時(shí)間賺取一兩百萬(wàn)是再稀疏平常不過的了，也再?zèng)]有比這個(gè)更具有財(cái)富示范效應(yīng)的了，而且這個(gè)財(cái)富來(lái)的如此輕松。于是，深圳目前中產(chǎn)人群中普遍彌漫著一種“短期暴富”的濃重氛圍，而且還是要輕松實(shí)現(xiàn)“暴富”。

事實(shí)上，對(duì)于財(cái)富的追求無(wú)可厚非，只要沒有犯法。再說(shuō)了，早在10年前，國(guó)家就鼓勵(lì)居民要獲得資產(chǎn)性收入。

目前，不僅城市居民把房子作為財(cái)富的最佳代表，農(nóng)村居民也是如此。如今農(nóng)村成家立業(yè)，房子、車子、票子（彩禮）是新“三大件”，其中房子排在了首位。為子女能在城市扎根，一向以保守示人的農(nóng)民，不惜集祖孫三代之力，甚至借高利貸買房。

但是，作為有著5000年歷史的勤勞中國(guó)，全民把房子作為財(cái)富而去拼命地追求的盛況，怎么看怎么變扭。特別是，作為社會(huì)中堅(jiān)力量的中產(chǎn)群體，將房子作為財(cái)富的主要載體，并去瘋狂地追求，對(duì)于全社會(huì)如何認(rèn)識(shí)財(cái)富、創(chuàng)造財(cái)富，甚至整個(gè)國(guó)家和社會(huì)如何發(fā)展和進(jìn)步，其影響和沖擊實(shí)在太大了！

買了房的人，看似有了資產(chǎn)性收入，未來(lái)或許不用那么起早貪黑、賣力工作賺錢給自己未來(lái)更好的生活、養(yǎng)老而積蓄了。但是，為此很多人犧牲了爺爺奶奶的養(yǎng)老金、父母的退休金、自己追求更好生活的現(xiàn)金流，甚至賣掉老家祖屋，存錢買房的人也是如此。

因此，在時(shí)下，房子作為最大財(cái)富象征的作用被空前強(qiáng)化時(shí)，其作為“家”的屬性開始淡化了?，F(xiàn)在提起某某要買房子，多數(shù)人的第一反映就是成為有產(chǎn)者，為此而投向羨慕的眼光，但當(dāng)事人或許因?yàn)椴坏貌豢紤]買房的錢從哪來(lái)、每個(gè)月要還多少房貸、每月工資要怎么掐著手指花而愁眉不展，或許不會(huì)因?yàn)橛辛艘粋€(gè)家，有了一個(gè)遮風(fēng)擋雨的居所而感到幸福多少。

試想，沒有草根層面千千萬(wàn)萬(wàn)這些人的闖勁、努力和進(jìn)取，整個(gè)國(guó)家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)怎么發(fā)展呢？整個(gè)社會(huì)的財(cái)富和技術(shù)進(jìn)步從哪里來(lái)呢？

當(dāng)前，各地掀起了轟轟烈烈的樓市“去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng)，房地產(chǎn)對(duì)于投資、對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響毫無(wú)疑問是非常大的，穩(wěn)定樓市也是必要的，但有的地方將“賣房子”作為唯一目的，背離國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的宗旨，是否忽略了房子是老百姓的家這一屬性呢？

對(duì)于房子，在財(cái)富的迷途中要知返了。

（《中國(guó)青年報(bào)》2016.03.03、《華夏時(shí)報(bào)》2016.02.18、《新京報(bào)》2016.02.25等）