武漢市公共租賃住房的多元化融資

武漢市公共租賃住房的多元化融資*

張瓊1,2

(1.武漢東湖學(xué)院經(jīng)濟學(xué)院,湖北 武漢 430212；2.武漢生物工程學(xué)院管理學(xué)院，湖北 武漢 430415)

摘要：2014年武漢市政府將廉租住房統(tǒng)一納入公共租賃住房管理，正式將公共租賃住房作為武漢市住房保障體系的主體。穩(wěn)定而多元化的資金來源是發(fā)展公共租賃住房的關(guān)鍵。文章分析了武漢市公共租賃住房融資的現(xiàn)狀，在借鑒國外保障性住房融資模式的基礎(chǔ)上，提出了武漢市公共租賃住房多元化融資的建議。

關(guān)鍵詞：住房保障；公共租賃住房；多元化融資

中圖分類號：F293.31

基金項目：*本文為湖北省教育廳人文社會科學(xué)研究項目“湖北省公共租賃房財務(wù)策略研究”(編號：2011jyte187，負責(zé)人：張瓊)的成果。

收稿日期：2015-08-01

作者簡介：張瓊(1983-)，女，湖北監(jiān)利人，武漢東湖學(xué)院經(jīng)濟學(xué)院講師，武漢生物工程學(xué)院管理學(xué)院講師，碩士研究生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理。

2009年溫家寶總理在政府工作報告中首次明確提出，加快落實和完善促進保障性住房建設(shè)的政策措施“積極發(fā)展公共租賃住房”。隨后，湖北省和武漢市政府陸續(xù)發(fā)布相關(guān)通知以貫徹該指導(dǎo)意見的精神。武漢市政府辦公廳于2011年5月5日發(fā)布了《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的意見》，至此公共租賃住房成為武漢市住房保障體系的主體。武漢市人民政府于2014年7月2日發(fā)布 《市人民政府關(guān)于進一步加強公共租賃住房管理的通知》，自2014年6月1日起，停止受理廉租住房資格申請，將廉租住房統(tǒng)一納入公共租賃住房管理；2014年底之前完成原廉租住房保障家庭的資格復(fù)核及租賃合同轉(zhuǎn)換工作，全面實現(xiàn)并軌運行。

武漢市住房保障體系要實現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)式保障為主”向“租賃式保障為主”的轉(zhuǎn)變，讓公共租賃住房真正成為住房保障體系的主體，穩(wěn)定而多元化的資金來源是關(guān)鍵因素。因此，針對武漢市自身特色和發(fā)展情況，拓寬傳統(tǒng)的財政融資渠道，實行多元化的融資方式，對于緩解政府的財政壓力和保證公共租賃住房制度的貫徹實施和持續(xù)發(fā)展，具有重大現(xiàn)實意義。

一、武漢市公共租賃住房融資現(xiàn)狀

(一)武漢市住房保障“十二五”規(guī)劃相關(guān)指標

依據(jù)《武漢市住房保障“十二五”規(guī)劃》，武漢市五年內(nèi)將籌集公共租賃住房450萬平方米，12.7萬套。“十二五”期間，保障性住房共需資金351.025億元，其中公共租賃住房130.125億元，占總保障性住房資金需求的37.07%。武漢市“十二五”期間投入公共租賃住房的資金，政府投資57.84億元，單位投資的成套公租房57.96億元，單位投資的集體宿舍14.325億元(數(shù)據(jù)來源：武漢市住房保障和房屋管理局)。可以看出，該規(guī)劃并沒有將社會投資(除企業(yè)單位宿舍的投資外)公共租賃住房納入其中。

武漢市住房保障和房屋管理局于2015年1月7日發(fā)布的關(guān)于武漢市中心城區(qū)政府類公租房項目情況見表1和圖1，武漢市共在江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)和武昌區(qū)七個中心城區(qū)建設(shè)23個政府類公租房項目，房源套數(shù)合計23550套。其中江岸區(qū)的惠民居2145套、洪山區(qū)的南湖新城508套、洪山區(qū)的馬湖豐華苑309套已經(jīng)交付使用；

漢陽區(qū)的惠民苑二期250套、惠民苑三期630套正在配租；其他18個項目正在建設(shè)中。由以上數(shù)據(jù)，假設(shè)每套公共租賃住房建設(shè)成本為2000元每平方米，建筑面積為50平方米，一套公租房的投資大約為10萬元。則可以大致估算出截止2015年1月7日武漢市中心城區(qū)政府類公租房項目投資總額約為23.55億元，其中已經(jīng)完成建設(shè)的五個項目合計約3842套，約3.842億元。

表1　武漢市中心城區(qū)政府類公租房項目情況表

數(shù)據(jù)來源：武漢市住房保障和房屋管理局

從2011年至今，武漢市的公共租賃房資金來源主要有以下四種：一是中央和省政府財政投資；二是市土地出讓凈收益中10%的資金、住房公積金增值收益中計提的資金；三是銀行及其他金融機構(gòu)貸款；四是出租、出售保障性住房及配套設(shè)施回收的資金。但無論是政府直接投入，還是土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益，都是依賴于政府。如表1，武漢市“十二五”保障性住房投資計劃中，政府并沒有將社會投資納入到公共租賃住房建設(shè)中。顯然，要完成“十二五”期間12.7萬套公共租賃住房的建設(shè)目標單單依賴于政府的力量，是遠遠無法滿足公共租賃房的資金需求的。必須拓寬公共租賃房融資渠道，引導(dǎo)社會資本參與公共租賃房建設(shè)。

圖1　武漢市中心城區(qū)政府類公租房項目

數(shù)據(jù)來源：武漢市住房保障和房屋管理局

二、國外保障性住房融資模式的借鑒

為了解決中低收入階層的住房問題，各國政府都十分重視政府保障部分的供應(yīng)體系建設(shè)。國外的保障性住房建設(shè)開始的比較早，形成了相對成熟的融資模式，可以為我國公共租賃住房多元化融資模式提供很多有益的經(jīng)驗。

(一)以新加坡為代表的亞洲融資模式

在亞洲，比較典型的是新加坡公共組屋融資模式。新加坡的公共組屋是由新加坡建屋發(fā)展局以較低的市場價格出租或出售給中低收人人群的福利住房。公共組屋的規(guī)劃、建設(shè)、運營和管理由建屋發(fā)展局直接負責(zé)。新加坡建屋發(fā)展局的建設(shè)資金主要來源于政府提供的住房建設(shè)貸款和運營津貼、中央公積金貸款、公共組屋的租金及出售收人。新加坡采用這種模式與其國情密不可分，國土面積較小、房地產(chǎn)市場秩序良好、行政作風(fēng)廉潔等，其他國家在絕大部分情況下難以復(fù)制與實現(xiàn)。

(二)以荷蘭為代表的歐洲融資模式

2.研究業(yè)務(wù)知識，成為黨務(wù)工作的行家里手。做好基層黨務(wù)工作，必須認真研究業(yè)務(wù)知識。黨務(wù)工作是一項業(yè)務(wù)性、操作性、規(guī)范性很強的工作，有一套完整統(tǒng)一的任務(wù)、制度、程序和工作標準，有嚴格的組織程序或法律規(guī)定，來不得半點主觀臆斷和隨意性?；鶎狱h務(wù)工作者要勤于學(xué)習(xí)、吃透政策，在繁重復(fù)雜的工作中努力實踐，增長才干，練就一身過硬的“看家”本領(lǐng)，這樣，不僅能夠促進黨務(wù)工作的全面開展，而且能有效地發(fā)揮上傳下達、左右協(xié)調(diào)、監(jiān)督檢查、安排部署、計劃總結(jié)等基本部門職能，促進企業(yè)生產(chǎn)。

在歐洲，荷蘭利用公共租賃住房相類似的社會住房順利地解決了中低收入人群的住房問題。荷蘭社會住房是指由住房協(xié)會或公立住房公司提供的用于租賃的非盈利性住房。為了有效減輕政府的財政壓力，住房市場化改革開始后，金融市場的抵押貸款成為主要融資來源。同時，荷蘭為幫助住房協(xié)會得到較低的貸款利率成立了社會住房基金。荷蘭政府不僅鼓勵銀行、保險公司、投資公司和養(yǎng)老金基金等發(fā)放貸款，還允許國外金融機構(gòu)發(fā)放貸款，同時還推進金融機構(gòu)之間相互競爭，促進各金融機構(gòu)創(chuàng)新貸款方式。

(三)以美國為代表的美洲融資模式

美國的公共住房有其獨特的融資模式，它依賴成熟的金融市場環(huán)境，形成了健全的住房金融體系，同時充分地利用了金融杠桿的力量，保證了公共住房建設(shè)資金的持續(xù)性。在20世紀六七十年代以前，美國公共住房的建設(shè)資金成本由聯(lián)邦政府負責(zé)，地方住房管理機構(gòu)與租戶則共同負責(zé)其運營和維護成本。為了緩解社會經(jīng)濟發(fā)展對政府帶來的壓力，美國逐步形成了以住房金融體系支撐為主導(dǎo)的融資模式，為公共住房的發(fā)展提供了新的資金渠道。美國涌現(xiàn)了大量的融資新工具，如房地產(chǎn)投資信托基金、公私合作關(guān)系、建造運營移交等，這些新的融資工具能夠為金融市場注入新的活力，為住房市場的發(fā)展帶來龐大的社會資金，促進了中低收入家庭住房問題的有效解決。

綜合以上三種融資模式，對于武漢市公共租賃住房融資僅僅依靠政府投資顯然是不夠的，武漢市必須發(fā)展多元化融資模式以滿足公共租賃住房的建設(shè)，從而真正解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員的住房需求。

三、關(guān)于武漢市公共租賃住房多元化融資的建議

結(jié)合武漢市公共租賃住房融資的現(xiàn)狀和國外保障性住房融資的經(jīng)驗，筆者認為武漢市公共租賃住房的資金來源必須多元化，主要有三種即政府投資，企業(yè)單位、工業(yè)園投資以及社會投資。

(一)政府投資

政府對公共租賃住房的投資方式主要有：政府直接撥款、公積金增值收益、公積金貸款和地方政府一定比例的土地出讓凈收益等。另外，武漢市政府還可以考慮建立公共租賃住房公益基金，其主要來源可以是社會捐贈和彩票收益。

(二)企業(yè)單位、工業(yè)園投資

企業(yè)單位、工業(yè)園投資建設(shè)的公共租賃住房主要是宿舍式的，以滿足該單位和工業(yè)園區(qū)的新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員的住房需求。有條件的企業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)除了建設(shè)宿舍式住房解決單身職工的住房需求，還可以建設(shè)小套型的公共租賃住房解決已婚家庭職工住房需求。為了提高企業(yè)單位、工業(yè)園投資建設(shè)公共租賃住房的積極性，武漢市政府應(yīng)該頒布相關(guān)法律法規(guī)，對于公共租賃住房的建設(shè)資金，企業(yè)單位、工業(yè)園和職工三者分別承擔(dān)相應(yīng)部分。

(三)社會投資

1.鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與公共租賃住房配建項目

在規(guī)劃為商品住宅的房地產(chǎn)項目中，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按一定比例配建一定數(shù)量的公共租賃住房，政府給予該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定的政策優(yōu)惠以吸引其參與公共租賃住房建設(shè)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)公共租賃住房項目，政府部門還可以給予其一定的政策優(yōu)惠同時配套建設(shè)商業(yè)門面等收取相對高的租金以彌補收益。

2.提倡普通民間資本投資公共租賃住房建設(shè)

如果每個有盈余的公民都可以參與公共租賃住房的建設(shè)，所籌集的資金必然是巨大的?？梢钥紤]REITs模式、ABS模式、PIPP模式和BOT模式。其中BOT模式具有可操作性，下面僅僅介紹BOT模式的具體操作步驟。

BOT模式是指建造——運營——轉(zhuǎn)移，具體做法是首先由政府委托特定的公司運作整個項目，公司投資建設(shè)公共租賃住房，公司可以享受建設(shè)公共租賃房的有關(guān)稅費減免政策并可以配套建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)出租以加快回收投資。項目建成后，在特許經(jīng)營期內(nèi)，公司向政府認定的公共租賃住房戶提供住房和相應(yīng)的服務(wù)，公司的租金收入由政府和租戶共同提供。待特許期滿后按協(xié)定將整個公共租賃房項目移交給政府，再由政府經(jīng)營管理。

武漢市公共租賃住房融資多元化發(fā)展可以緩解政府財政壓力，有利于解決中低收入家庭、新就業(yè)職工以及外來務(wù)工人員的住房問題，值得長期研究。

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責(zé)任編輯：游濤