青客：如何精細(xì)運(yùn)營2萬間房

李琳鋆

自2012年4月成立以來，青客專業(yè)從事白領(lǐng)公寓租賃和物業(yè)管理，在公司業(yè)務(wù)流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都充分體現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)思維，普遍運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對業(yè)務(wù)流、信息流、資金流進(jìn)行全面有效管控。青客的客戶交流界面基本實(shí)現(xiàn)了移動(dòng)端為主、PC端為輔，通過不斷改善和提升客戶體驗(yàn)，滿足都市年輕人對高品質(zhì)居住和時(shí)尚生活的需求。青客現(xiàn)有員工800余人，分布在上海，主要有徐匯、長寧、靜安、嘉定、閔行、浦東、寶山、松江、青浦等1，000多個(gè)小區(qū)。青客除上海公司之外，還設(shè)有蘇州分公司等近50個(gè)服務(wù)中心，管轄近25，000間客房。公司業(yè)務(wù)已基本實(shí)現(xiàn)對上海地區(qū)的全覆蓋。

青客的商業(yè)模式 ：房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化精裝修+租后生活服務(wù)

青客的商業(yè)模式很簡單，從市場上采購房源，與房東簽下長期的房屋托管合約，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，配置品牌家具家電，然后在合約期內(nèi)按間多次出租給青年白領(lǐng)。青客的收入主要來自三塊：第一塊是從毛坯房到裝修房的溢價(jià)，毛坯房的出租相對困難，青客經(jīng)過裝修，配置品牌家具家電，從而產(chǎn)生溢價(jià)空間。第二塊是零售和批發(fā)的差價(jià)，簡單來說，就是向房東租下一整套房子，然后再一間間租給租客，這其中產(chǎn)生的差價(jià)。而第三也是品牌公寓比起傳統(tǒng)租房產(chǎn)品的不同之處——服務(wù)，未來也是非常重要且有想象力的贏利來源。

青客的商業(yè)模式解決了幾方的痛點(diǎn)：

房東：坐收租金、無需打理、省心省力

租客：輕松找房、優(yōu)質(zhì)舍友、管家服務(wù)

政府：治理群租、人才引進(jìn)、正規(guī)市場

在實(shí)際的運(yùn)營中，青客又是如何突破管理難點(diǎn)，破譯出成功密碼的呢？

制度的松綁造就了行業(yè)的興起

青客堅(jiān)持做一兩千元房租的主力市場，要提高性價(jià)比，就必須把成本降低，住建部的相關(guān)法律規(guī)定起居室可以住人，所以青客的“X+1”模式是可行的。但住幾人合法？多大面積合法？什么是合法的群租？法律是模糊的?！?012年青客成立，我們就像探路先鋒一樣摸著石頭過河?！?青客天使合伙人屈成才說。

2014年上海市對群租做出了明確界定。2015年1月上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房試行意見的通知》，鼓勵(lì)代理經(jīng)租，并明確“單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過廳除外?！?/p>

“金融+租房”模式打通資金通道

公寓行業(yè)做一兩套、幾十套很容易賺錢，但是要上規(guī)模，做幾萬、幾十萬套，就需要投入大量資金?！澳阋蚍繓|支付租金，要裝修，要購置家具家電，平均一間房的成本價(jià)格在1.5萬～2萬元，而租客的錢是慢慢付給你的。況且，轉(zhuǎn)租的差價(jià)并不是很高，投資回報(bào)時(shí)間比較長。為了解決資金通道，青客針對房屋租賃市場推出租房分期信貸產(chǎn)品?！鼻刹沤榻B說。目前青客已經(jīng)和中國銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、人人分期等金融機(jī)構(gòu)合作。除了金融+的模式創(chuàng)新外，青客還引入了風(fēng)投，2015年順利完成B輪融資，引進(jìn)賽富領(lǐng)投1.8億元。

對外管理：強(qiáng)IT重塑效率

青客的包租模式看上去很簡單，一手收房，一手出租，賺取差價(jià)?！肮芾硎畮组g房子不難，但當(dāng)你管理成千上萬間房子就會(huì)發(fā)現(xiàn)問題了，這么多租客誰交了房租、水電？誰沒交？交了多久？今天誰搬走了？明天誰住進(jìn)來了？青客的目標(biāo)是100萬間房，如果沒有一套IT系統(tǒng)對這些情況進(jìn)行管理，公司的規(guī)模不可能做大，效率不可能提高，互聯(lián)網(wǎng)+不可能實(shí)現(xiàn)?！鼻刹沤榻B道。青客在天使輪拿到了1，500萬元融資，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)毫不猶豫地把其中的1，000萬元砸到了IT上，目的是利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對業(yè)務(wù)流、信息流、資金流進(jìn)行全面有效管控。截至目前，青客800多名員工中有100多位IT工程師，開發(fā)了房屋采購、裝修、銷售、房屋狀態(tài)管理等30多個(gè)系統(tǒng)，還有ATM機(jī)、機(jī)器人自助測繪等多種智能設(shè)備。

對內(nèi)管理：好人文化樹新風(fēng)，過程管理重績效

青客目前有800多名員工，其中500多名是業(yè)務(wù)層面的一線員工，分布在全上海市的44個(gè)服務(wù)中心。一個(gè)服務(wù)中心通常能夠覆蓋周邊兩三公里的區(qū)域，500間房源，由一名服務(wù)中心經(jīng)理、兩三位采購房源的采房員，以及七八位銷售房間的房管員組成。天高皇帝遠(yuǎn)，員工整天游手好閑，不思進(jìn)取怎么辦？青客通過樹立好人文化，重視過程管理，解決了這一問題。