淺析“退二進(jìn)三”場(chǎng)地上的建筑開(kāi)發(fā)

鄭清揚(yáng)

摘 要：城市“退二進(jìn)三”進(jìn)程中，大量老工業(yè)企業(yè)用地轉(zhuǎn)變成為商住用地，工業(yè)用地中的建筑開(kāi)發(fā)與一般用地開(kāi)發(fā)存在較大區(qū)別，需統(tǒng)籌考慮場(chǎng)地調(diào)查、修復(fù)、建設(shè)等工作，本文介紹了國(guó)內(nèi)外污染場(chǎng)地修復(fù)開(kāi)發(fā)案例，針對(duì)這一新型建筑開(kāi)發(fā)工作，建議在思想重視、調(diào)查評(píng)估、整體考慮等方面做足工作，實(shí)現(xiàn)工業(yè)場(chǎng)地建筑開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益的最大化。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；場(chǎng)地污染；建筑開(kāi)發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，建筑業(yè)內(nèi)涵在不斷豐富的同時(shí)也面臨著一些新的挑戰(zhàn)，“退二進(jìn)三”中的城市開(kāi)發(fā)即是一種新型的建設(shè)方式。城市邊界的不斷擴(kuò)張，使得原來(lái)屬于城區(qū)之外的大量工業(yè)企業(yè)“進(jìn)入”了市中心，老舊工業(yè)企業(yè)污染重、能耗高、規(guī)劃落后，不適應(yīng)城市的發(fā)展，同時(shí)所占用地又是寶貴的資源，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展、土地價(jià)格飆升的情況下，國(guó)家為加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)一些產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)，或者瀕于破產(chǎn)的中小型國(guó)有企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)中退出來(lái)，發(fā)展服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)[1]?！巴硕M(jìn)三”盤(pán)活了用地，促進(jìn)了城市的發(fā)展，但遺留下來(lái)的工業(yè)場(chǎng)地改變用地性質(zhì)成為商住用地[2]，如何在受到污染的非正常地塊中進(jìn)行開(kāi)發(fā)并滿足新建筑的正常使用功能，同時(shí)保證成本、風(fēng)險(xiǎn)的可控成為建筑工程的新命題之一。

在早期國(guó)內(nèi)沒(méi)有系統(tǒng)參考案例的情況下，美國(guó)超級(jí)基金場(chǎng)地管理對(duì)我們有比較高的參考價(jià)值，超級(jí)基金場(chǎng)地是美國(guó)針對(duì)工業(yè)場(chǎng)地設(shè)立的基金以指導(dǎo)受污染地塊的修復(fù)再利用工作。美國(guó)從1980年超級(jí)基金法案通過(guò)后，國(guó)會(huì)和民眾普遍對(duì)當(dāng)時(shí)已掌握的修復(fù)技術(shù)和資金規(guī)模是非常樂(lè)觀的[3]。根據(jù)1980年的估算，每塊超級(jí)基金場(chǎng)地的平均修復(fù)成本僅為360萬(wàn)美元，約有400塊場(chǎng)地需要列入超級(jí)基金名單，然而到1990年代中期就已經(jīng)花費(fèi)了數(shù)百億美元用于污染場(chǎng)地修復(fù)工作。龐大的資金投入使得人們意識(shí)到在污染場(chǎng)地中的建筑開(kāi)發(fā)與一般場(chǎng)地中的建筑開(kāi)發(fā)有著很大的區(qū)別，污染場(chǎng)地中建筑開(kāi)發(fā)與場(chǎng)地修復(fù)必須結(jié)合起來(lái)。

北京市在奧運(yùn)會(huì)之前也掀起了轟轟烈烈的“退二進(jìn)三”運(yùn)動(dòng)，截止目前四環(huán)內(nèi)已基本沒(méi)有工業(yè)場(chǎng)地，絕大部分改造成為商住用地，上海市為舉辦世博會(huì)，也將部分工業(yè)廠區(qū)改造成為展館區(qū)，多年的摸索使得我國(guó)在此領(lǐng)域也積累一定經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)起來(lái)，在中國(guó)的工業(yè)場(chǎng)地中進(jìn)行建筑開(kāi)發(fā)時(shí)需要在思想重視、調(diào)查評(píng)估、統(tǒng)籌謀劃等方面做好工作。

一、工業(yè)場(chǎng)地建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)場(chǎng)地污染必須引起足夠的重視

經(jīng)濟(jì)利益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵影響因素，場(chǎng)地修復(fù)由于不直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此建設(shè)方?jīng)]有動(dòng)力推動(dòng)此項(xiàng)工作，但該問(wèn)題卻對(duì)建筑的長(zhǎng)期使用、短期開(kāi)發(fā)都產(chǎn)生直接影響，必須引起足夠重視。

美國(guó)胡克化學(xué)公司在拉夫運(yùn)河中填埋了大量的化學(xué)品廢棄物，未經(jīng)嚴(yán)格處置簡(jiǎn)單覆土后就在其上面進(jìn)行了城市建設(shè)，結(jié)果土壤、地下水都出現(xiàn)了嚴(yán)重污染，導(dǎo)致周邊居民癌癥、生育缺陷高發(fā)，經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的法律訴訟程序，胡克公司最終為恢復(fù)居民健康、修復(fù)居住環(huán)境而賠償30億美元。

武漢赫山地塊位于漢陽(yáng)區(qū)琴臺(tái)大道與京廣鐵路線交匯處，原為武漢市農(nóng)藥廠，于1959年建成投產(chǎn)，以除草劑、除蟲(chóng)劑、棉花病蟲(chóng)藥等為主要產(chǎn)品。農(nóng)藥廠停產(chǎn)后，該地塊于2006年掛牌出讓，由武漢三江航天房地產(chǎn)公司以4.055億的價(jià)格競(jìng)得。但施工工人在進(jìn)行樁基作業(yè)時(shí)，隨著深層土壤被逐步挖起，刺鼻的化學(xué)有毒味道越來(lái)越濃，有工人陸續(xù)出現(xiàn)頭暈和呼吸困難等不良反應(yīng)，數(shù)名中毒工人被送往醫(yī)院緊急救治，相關(guān)部門在第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)勘察。結(jié)論是，該地被農(nóng)藥化學(xué)物質(zhì)污染，必須立即停止施工。土地閑置近4年后，2010年，武漢市土地儲(chǔ)備中心收回了該地塊并賠償了開(kāi)發(fā)商1.2億元。“毒地”收回后，武漢市環(huán)境保護(hù)局?jǐn)?shù)次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這塊地“病情”嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)查和勘探，最終確定赫山地塊70%以上的區(qū)域都受到了污染，污染總土方量達(dá)到29.68萬(wàn)立方米。2011年5月，啟動(dòng)土地修復(fù)，2014年10月通過(guò)竣工驗(yàn)收，整個(gè)“解毒”工程耗資約2.8億元。

不管是拉夫運(yùn)河事件還是赫山農(nóng)藥廠，在建設(shè)之前，各方面都未意識(shí)到工業(yè)場(chǎng)地的潛在污染問(wèn)題，直接套用一般場(chǎng)地的建設(shè)方法，拉夫運(yùn)河事件中由于污染的長(zhǎng)期累積導(dǎo)致非常嚴(yán)重的后果，赫山農(nóng)藥廠地塊由于沒(méi)有居民入住，后果尚在可控范圍內(nèi)，但仍然造成地塊閑置8年，給地方政府、建設(shè)方都造成一定損失，如果能在建設(shè)之前就對(duì)工業(yè)場(chǎng)地的污染充分重視，進(jìn)行場(chǎng)地的詳細(xì)調(diào)查并對(duì)污染區(qū)域進(jìn)行修復(fù)，肯定不會(huì)出現(xiàn)上述情況。

二、建設(shè)之前必須針對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行調(diào)查與評(píng)估

工業(yè)場(chǎng)地與一般用地性質(zhì)不同，特別是生產(chǎn)歷史久、工藝復(fù)雜、污染物排放量大的企業(yè)，有可能存在較為嚴(yán)重的場(chǎng)地污染。土壤、地下水的污染情況不像地表水污染或大氣污染易量化，必須聘請(qǐng)專業(yè)的調(diào)查評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查可以明確污染是否存在以及所需采取的針對(duì)性措施。如果確實(shí)存在污染，甚至存在難以消除的污染，則須考慮在地塊中進(jìn)行建筑開(kāi)發(fā)的可行性強(qiáng)弱，污染濃度太高導(dǎo)致修復(fù)、建設(shè)成本過(guò)高，進(jìn)行施工建設(shè)不經(jīng)濟(jì)，施工的經(jīng)濟(jì)利益不存在，地塊的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、施工也就沒(méi)有價(jià)值。

以色列Taas Magen factory場(chǎng)地在1950-1997年間主要用于生產(chǎn)軍工用武器。工廠面積為44，000m2，位于以色列的主要都市中心。生產(chǎn)期間過(guò)程中涉及重金屬、氰化物等危險(xiǎn)物質(zhì)的使用，針對(duì)此工業(yè)場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)利用，參與多方核算了相關(guān)成本。

（一） 搬遷和修復(fù)費(fèi)用。企業(yè)搬遷的費(fèi)用包括場(chǎng)地調(diào)查、監(jiān)測(cè)和土壤、空氣、水的修復(fù)費(fèi)用。據(jù)環(huán)保部統(tǒng)計(jì)，總的費(fèi)用為

$24，300，000。費(fèi)用包括兩大部分，調(diào)查費(fèi)用和修復(fù)費(fèi)用，詳見(jiàn)表1-1.

表1-1 企業(yè)搬遷/修復(fù)成本

（二）估算直接效益：場(chǎng)地的房地產(chǎn)價(jià)值。場(chǎng)地的總面積為44，000m2，根據(jù)官方的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，場(chǎng)地將從工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅/商業(yè)/公共用途的混合利用模式，包括：1）4個(gè)住宅樓，每個(gè)43層，總的住房單元為848個(gè)；2）8層商業(yè)區(qū)，共4853m2；3）4層的公共建筑。根據(jù)住宅區(qū)價(jià)格$800/m2，商業(yè)區(qū)價(jià)格$600/m2估算，該場(chǎng)地的房地產(chǎn)價(jià)值約為$79，500，000，其中商業(yè)區(qū)價(jià)值為$9，500，000，住宅區(qū)價(jià)值為$70，000，000。

（三）比較成本和直接效益。數(shù)據(jù)表明，該場(chǎng)地搬遷的成本（$26，800，000）要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其效益（$79，500，000）。但是，搬遷和修復(fù)費(fèi)用是發(fā)生在1997和2002年，土地的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，因此，成本和效益的比較應(yīng)該使用時(shí)間貼現(xiàn)價(jià)格并綜合考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只有在綜合考慮短期利益和長(zhǎng)期利益的情況下，才能對(duì)工業(yè)場(chǎng)地建筑開(kāi)發(fā)有更好的判斷。

如果場(chǎng)地只存在較輕程度的污染，經(jīng)綜合考量，工業(yè)場(chǎng)地建筑開(kāi)發(fā)有較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，則需統(tǒng)籌考慮修復(fù)工程及建設(shè)工程，將修復(fù)工程內(nèi)容作為施工組織設(shè)計(jì)的組成部分之一，綜合考慮周期、成本等因素，實(shí)現(xiàn)建筑開(kāi)發(fā)的最大價(jià)值。

三、建設(shè)工程與修復(fù)工程統(tǒng)籌謀劃、通盤(pán)考慮

在受污染的工業(yè)場(chǎng)地中，修復(fù)工程成為建設(shè)工程的一部分，其造價(jià)、周期、質(zhì)量都會(huì)直接影響到建筑，特別是民眾意識(shí)不斷提升的情況下，如果沒(méi)有采取良好的應(yīng)對(duì)措施，即使建筑質(zhì)量沒(méi)有受到場(chǎng)地污染的實(shí)質(zhì)影響，建筑的價(jià)值仍有可能因?yàn)檩浾搶?dǎo)向而造成損失，因此在受污染的工業(yè)場(chǎng)地中在一開(kāi)始就應(yīng)將修復(fù)工程作為建設(shè)工程必不可少的組成部分，統(tǒng)籌謀劃、通盤(pán)考慮。

首先，在規(guī)劃方面應(yīng)針對(duì)場(chǎng)地污染的分布情況，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行合理調(diào)整，如在污染較重的區(qū)域建設(shè)人體接觸較少、敏感性較低的構(gòu)筑物如污水泵站、變壓器等，在污染較輕或沒(méi)有污染的區(qū)域建設(shè)環(huán)境敏感點(diǎn)多、人體接觸密集的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施。同時(shí)針對(duì)污染物的擴(kuò)散遷移特性調(diào)整相關(guān)設(shè)施的建設(shè)方法，如重金屬汞的揮發(fā)性較強(qiáng)，在受到汞污染的區(qū)域應(yīng)減少綠地面積、增加硬化面積，切斷汞蒸發(fā)的遷移路徑。工業(yè)場(chǎng)地污染集中于土壤和地下水，地下室是接觸污染物的主要區(qū)域，因此在污染較重的區(qū)域應(yīng)提高地下水標(biāo)高、減少地下室空間，地下水底板、墻面的厚度、密封性高于一般地下室，北方某大型樓盤(pán)土壤中砷含量超過(guò)正常水平，通過(guò)修改地下室機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，減少土壤修復(fù)成本近億元，同時(shí)也保證了居民的身體健康。其次，在施工組織設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮修復(fù)工程的特點(diǎn)，采取針對(duì)性措施，提高物料綜合利用水平。如修復(fù)后的土壤就可以用作基坑回填及道路路基等，既解決了修復(fù)土壤的處理終端問(wèn)題，也可以實(shí)現(xiàn)建設(shè)過(guò)程中的成本控制。部分場(chǎng)地的污染物有可能影響建設(shè)工程質(zhì)量，建設(shè)工程的材料要有針對(duì)性的進(jìn)行配置，如江蘇省內(nèi)某工業(yè)場(chǎng)地土壤地下水中存在過(guò)高濃度的氯離子，氯離子對(duì)鋼筋混凝土有較強(qiáng)的腐蝕性，修復(fù)工程可以將氯離子濃度降低至一定水平，但仍比自然情況下的本底值要高，因此施工方在建設(shè)工程中就采取材料防腐等措施，保證在氯離子較高濃度的情況下建筑工程的可靠性、耐久性。最后，工業(yè)場(chǎng)地在開(kāi)發(fā)施工建設(shè)較一般場(chǎng)地更易引起社會(huì)關(guān)注，因此需做好與各方面的交流對(duì)接工作，減少施工過(guò)程中的外部干擾因素，保證施工的正常進(jìn)行，使工業(yè)場(chǎng)地再開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中最大限度的發(fā)揮價(jià)值、最大程度的減少污染對(duì)建筑及建筑使用者的影響。

四、結(jié)語(yǔ)

在工業(yè)場(chǎng)地中所進(jìn)行的建筑開(kāi)發(fā)對(duì)建設(shè)方、施工方、監(jiān)管方都提出了更高的要求，施工過(guò)程也超越了傳統(tǒng)建筑業(yè)的范疇，如何進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益的最大化仍需要更多的探索，好在國(guó)內(nèi)外都提供了多種多樣的解決方式，相信通過(guò)各方的共同努力，集思廣益、揚(yáng)長(zhǎng)避短，“退二進(jìn)三”將成為我國(guó)城市發(fā)展的又一個(gè)助推器，為城市居民提供更好的城市生活環(huán)境。

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