房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展態(tài)勢之研究

張風(fēng)雨

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，其發(fā)展情況關(guān)系著人們的生活質(zhì)量以及我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景，因此必須不斷強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的管理力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，建立完善的房地產(chǎn)金融服務(wù)系統(tǒng)，保障中低收入者的住房需求，改善其居住環(huán)境，從而提高人們的生活質(zhì)量。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀問題、房地產(chǎn)銷售以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展三方面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行了研究分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)狀問題 房地產(chǎn)銷售 未來發(fā)展

房是人們生活不可缺少的物質(zhì)保障，在市場經(jīng)濟(jì)背景下，住房成為了種商品，它不再是政府分配的

項(xiàng)福利，而是由市場通過價(jià)值規(guī)律來支配。住房的商品化既有優(yōu)點(diǎn)，又有缺點(diǎn)，它激勵人們?yōu)榱速徺I住房而提高工作的動力和效率，同時(shí)又給些經(jīng)濟(jì)困難的群體帶來了許多困擾。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀問題

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要依靠大量的資金的有效周轉(zhuǎn)和運(yùn)行，而金融是資金的來源。目前我國房地產(chǎn)所籌集的資金大多來自以下幾個(gè)渠道。第一，房地產(chǎn)業(yè)主自身所籌集的資金。第二，外來資金的投入。第三，通過國內(nèi)發(fā)行股票、債券等形式籌集資金，第四，國家預(yù)算內(nèi)所撥款項(xiàng)等。隨著改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸降低了對外資、債券以及國家預(yù)算內(nèi)資金的依賴，逐漸加大了對銀行資金的貸款。房地產(chǎn)發(fā)展所需的資金大約有60%資金通過向銀行貸款等方式籌集而來。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，對于住房公積金以及住房公積金貸款，我國目前還沒有得到大范圍的普及，住房公積金閑置現(xiàn)象較為突出，所以，從這個(gè)方面來說，我國可以適當(dāng)出臺

些激勵措施，鼓勵和支持大量中低收八人員進(jìn)行購房，刺激房地產(chǎn)市場。

雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了很大的發(fā)展，但是由于各種原因的限制和阻礙，仍然面臨著很多問題，亟待解決。首先，從風(fēng)險(xiǎn)角度進(jìn)行分析，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行中，尤其是個(gè)人住房信貸有可能遭遇違約現(xiàn)象。其次，從房地產(chǎn)金融創(chuàng)新角度分析，很多金融機(jī)構(gòu)存在著不規(guī)范、不科學(xué)的經(jīng)營行為，過分追求眼前的利益，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的正?？焖侔l(fā)展。

二、從房地產(chǎn)銷售對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的分析

（一）房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲

基于供求關(guān)系，影響其變動的因素主要有：國家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。在中國當(dāng)前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調(diào)利率、控制二次購房和投機(jī)性購房對需求量的影響不大?？刂撇疬w規(guī)模在影響需求的同時(shí)，也影響供給，對于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽略不計(jì)。因此，可以預(yù)測，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近兩年房地產(chǎn)市場的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。從供給來看，中央政府近期出臺的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產(chǎn)市場的供給產(chǎn)生較大的影響。

（二）房價(jià)增幅將有所減緩

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，近年來房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的升幅將會有所減緩：第一，市場經(jīng)濟(jì)自身具有通過價(jià)格機(jī)制來調(diào)整資源配置的功能，高房價(jià)將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求：第二，政府正努力通過增加中低價(jià)位的商品房供應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過高的房價(jià)：第三，政策變動初期對市場預(yù)期的影響最大（市場預(yù)期供給減少是2007年房價(jià)上漲的深層原因，這種影響將隨著時(shí)間的推移逐步減小。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展

（一）房地產(chǎn)市場逐步變得成熟

由于我國商品房市場的歷史相對比較短，房地產(chǎn)市場仍然存在諸多不足的地方，但市場和政府正對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，總體方向趨于理性化和成熟化發(fā)展。房產(chǎn)資源是種高投入的長期消費(fèi)的大宗物品，一旦出現(xiàn)問題將會面臨巨大損失，盲目不得。從當(dāng)前形勢分析，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，只要社會經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，供求關(guān)系協(xié)調(diào)，未來房地產(chǎn)市場將逐步走向成熟，樓市就能持續(xù)健康發(fā)展。

（二）房價(jià)趨于穩(wěn)定

過去幾年由于受到各種因素的影響，導(dǎo)致房價(jià)不合理增長，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了嚴(yán)重影響，人民生活壓力增大。若房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫崩盤，其他相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也必將受到巨大破壞，甚至為城市發(fā)展帶來危機(jī)。但在政府的宏觀調(diào)控政策下，借助經(jīng)濟(jì)、法律、行政、規(guī)劃等宏觀調(diào)控手段，國民經(jīng)濟(jì)正穩(wěn)步增長，房價(jià)也趨于穩(wěn)定，正向一個(gè)合理的方向發(fā)展。

（三）城市建設(shè)用地合理規(guī)劃

城市化的快速推進(jìn)，使得城市土地資源日趨緊張，在建設(shè)用地方面，政府應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，對粗放型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行限制，對集約利用型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行鼓勵，提高城市土地資源和空間資源的利用效率。按照項(xiàng)目類型，房地產(chǎn)可分為短期的商品住宅型、長期出租型、公益型，可根據(jù)不同類型項(xiàng)目的特點(diǎn)在城市內(nèi)進(jìn)行合理規(guī)劃，在合適的位置建設(shè)合適的房子，達(dá)到資源的合理利用。另外，合理規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的發(fā)展，使其相互配合，協(xié)調(diào)發(fā)展，避免頭重的情況出現(xiàn)。

（四）人們投資趨于理性化

目前，人們已經(jīng)充分認(rèn)識到房地產(chǎn)泡沫的存在，并了解房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，以及泡沫破滅帶來的危害，所以人們對房地產(chǎn)的投資越來越慎重，已經(jīng)逐漸向理性化發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著城市化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，而房地產(chǎn)業(yè)作為涉及面廣、關(guān)聯(lián)性高的產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了很大的促進(jìn)作用，并逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并在很大程度上改善了居民的物質(zhì)生活條件。