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    淺談HY房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況及市場(chǎng)分析

    2015-10-21 19:28:25肖明浪
    速讀·下旬 2015年6期
    關(guān)鍵詞:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析房地產(chǎn)

    肖明浪

    摘 要:近年來(lái),隨著物質(zhì)生活水平的提高,人們對(duì)住房的要求也越來(lái)越高,許多開(kāi)發(fā)商和樓盤以不同需求為主題打造各類的房源和戶型。本文意在探討該項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)國(guó)家政策鼓勵(lì),積極響應(yīng)二、三線城市發(fā)展的號(hào)召,結(jié)合Z市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況,以及居民對(duì)新開(kāi)盤大型優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求,力求發(fā)展城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤模式來(lái)減緩當(dāng)?shù)刈》繂?wèn)題,對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新樓盤有一定借鑒意義。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;市場(chǎng)分析

    長(zhǎng)期以來(lái),B集團(tuán)在國(guó)家政策的鼓勵(lì)下,積極響應(yīng)二、三線城市發(fā)展的號(hào)召,具有前瞻性的布局和成熟的開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)見(jiàn),定位于城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤優(yōu)勢(shì)來(lái)減緩中國(guó)住房問(wèn)題。其優(yōu)勢(shì)在于分散人口居住,發(fā)揮市郊優(yōu)勢(shì),降低居民生活成本、拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)內(nèi)需、增加政府財(cái)政稅收、提高就業(yè)率等。Z市B集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目是眾多品牌樓盤中的佼佼者,目前已成為Z市居民最喜愛(ài)的樓盤之一,對(duì)Z市的房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。通過(guò)對(duì)HY房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)研究,可使人們對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)尚處于城郊結(jié)合區(qū)樓盤分流中心區(qū)人口的演變過(guò)程得到進(jìn)一步了解,對(duì)其他房產(chǎn)公司起到一定的推廣作用。

    一、開(kāi)發(fā)單位簡(jiǎn)況

    HY房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位為B集團(tuán)。該集團(tuán)于1992年在改革前沿廣東成立,歷經(jīng)20多年來(lái)的發(fā)展,積極參與國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè),盡心盡力建設(shè)百姓喜愛(ài)、社會(huì)認(rèn)可的項(xiàng)目,力求都能成為美麗中國(guó)的典范,爭(zhēng)取與世界先進(jìn)生活同步。

    該集團(tuán)旗下的樓盤純熟、多樣,符合各類人群的需求。比如采用多功能矩陣空間設(shè)計(jì)滿足辦公、酒店、企業(yè)展廳、商業(yè)會(huì)所等功能需求;或者運(yùn)用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)雙臥一線連衛(wèi)浴,充分利用采光度,還有時(shí)下最實(shí)用的入戶花園設(shè)計(jì)及N+1戶型設(shè)計(jì),都受到戶主的青睞。新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)不僅兼顧了房?jī)r(jià)的實(shí)用、通風(fēng)和采光,更注重空間個(gè)性、合理分配和個(gè)人的私密性,全面提高了生活質(zhì)量,堅(jiān)持以人為本的原則。本著這個(gè)理念,僅2013年B集團(tuán)就實(shí)現(xiàn)全年合約銷售額1060億元人民幣,合同銷售建筑面積1593萬(wàn)平方米,位列中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)四強(qiáng)。

    二、項(xiàng)目地理位置

    本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,離Z市新政府僅5分鐘車程;項(xiàng)目門口的公交線路可貫通整個(gè)市區(qū),10分鐘一趟,周圍生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚,坐擁濕地公園,盡享綠色生態(tài)花園,市政配套齊全,生活便利,交通連接莞、深、汕三條主動(dòng)脈,市政規(guī)劃未來(lái)的地鐵、高速可直達(dá)廣州市區(qū)和白云機(jī)場(chǎng)。

    該項(xiàng)目規(guī)劃在南部打造集旅游、休閑、文化、商務(wù)、娛樂(lè)于一體的全新國(guó)際旅游度假城,具體規(guī)劃如下:

    (1)1個(gè)中央商務(wù)區(qū):Z市河畔一河兩岸,未來(lái)城市中心,完善市政配套。隨著新市政府搬遷到該市石灘鎮(zhèn),圍繞著新市府的周邊地塊發(fā)展?jié)摿薮?,如今眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已重金砸進(jìn)去大量購(gòu)置土地進(jìn)行儲(chǔ)備,包括住宅用地、商業(yè)用地等。Z市新政府已將本項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃成未來(lái)城市中心,而中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展將自然而然籌建中。

    (2)2個(gè)生態(tài)保護(hù)區(qū):5700畝掛綠湖和周邊濕地公園、塘頭濕地公園等。根據(jù)Z市新城區(qū)生態(tài)發(fā)展規(guī)劃,新市府將此生態(tài)保護(hù)區(qū)規(guī)劃70%左右的土地作為生態(tài)發(fā)展用地,不改變土地用途和性質(zhì),保留諸如濕地、丘陵、Z江分支河流、湖泊等,其它30%將用來(lái)發(fā)展建設(shè)公共服務(wù)配套設(shè)施以及發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)。

    (3)3個(gè)商住區(qū):達(dá)20平方公里,二環(huán)路、外環(huán)路、13號(hào)地鐵延長(zhǎng)線等路網(wǎng)縱橫。Z市新市府的搬遷,將引領(lǐng)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心南移,屆時(shí)商業(yè)中心、住宅區(qū)亦將隨之大力發(fā)展。根據(jù)廣州城市副中心規(guī)劃,本項(xiàng)目所在地將是商住區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。

    (4)2個(gè)體育運(yùn)動(dòng)區(qū):數(shù)個(gè)體育公園、水上運(yùn)動(dòng)中心、月亮島生態(tài)公園等。Z市在未來(lái)將打造公共服務(wù)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)、總部商務(wù)、文化休閑、品質(zhì)居住于一體,其中,本市居民喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)、享受慢生活將盡情揮灑在本項(xiàng)目周邊建成的體育運(yùn)動(dòng)區(qū)、公園等。

    (5)1個(gè)度假休閑區(qū):亞運(yùn)龍舟賽場(chǎng)、鶴之洲、觀景長(zhǎng)廊。沿著Z江河畔往南延綿數(shù)公里,將是一條集自然風(fēng)光、沿江金岸、人文風(fēng)情和休閑度假于一體的風(fēng)景長(zhǎng)廊。

    三、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)目標(biāo)客戶群定位

    本項(xiàng)目產(chǎn)品定位于中高端物業(yè),相較目前Z市仍在建設(shè)及剛開(kāi)盤銷售的項(xiàng)目,屬于中高檔物業(yè),憑借其全國(guó)知名品牌,本項(xiàng)目將成為Z市高端、高品位的物業(yè)。

    1.客戶群社會(huì)階層

    本項(xiàng)目的主要客戶包括教師、公司職員、商人、本地掛綠湖工程拆遷戶等。

    2.目標(biāo)客戶群分布

    ①項(xiàng)目地塊周邊新的人民醫(yī)院、Z市政府工作人員;②Z市兩所獨(dú)立學(xué)院教職工及其他幾所學(xué)校的教職工;③Z市開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)職工;④掛綠湖工程拆遷戶。

    3.目標(biāo)客戶群年齡階段

    第一階段:年齡在45~55歲左右。這一部分年齡的市民,已經(jīng)購(gòu)買了住房,有一定積蓄。但是其子女剛處于25歲左右這個(gè)發(fā)展階段,對(duì)購(gòu)房有較大需求,因此這一年齡段的目標(biāo)客戶群主要是為子女購(gòu)房。

    第二階段:35~45歲左右。這一年齡段的目標(biāo)客戶群基本已擁有第一套住房,主要是購(gòu)買第二套房作為投資,也有部分市民購(gòu)房的目的是為了將在外地的父母接到Z市一起生活,因此增加了對(duì)購(gòu)房的需求。

    第三階段:25~35歲左右。這一年齡段的目標(biāo)客戶群主要是首次購(gòu)房,自住為主。

    4.目標(biāo)客戶群購(gòu)房支付能力

    第一階段目標(biāo)客戶群是為子女購(gòu)房,首付款項(xiàng)基本是由自身多年積蓄支付,貸款按揭月供則由自己子女每月工資及其他收入支付;第二階段目標(biāo)客戶群則首付和按揭均由自己支付;第三階段目標(biāo)客戶群雖是自己購(gòu)房,但因工作年限短,收入積蓄不多,首付款項(xiàng)基本仍需父母支付,按揭則靠自己每月工資及其他收入支付。根據(jù)對(duì)部分業(yè)主購(gòu)房支付能力調(diào)查顯示,大概劃分為兩種,支付價(jià)格在95萬(wàn)左右或75萬(wàn)以內(nèi)。

    根據(jù)目前Z市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)位走勢(shì),結(jié)合本項(xiàng)目所在的地域位置、品牌價(jià)值、物業(yè)服務(wù)和客戶定位,該項(xiàng)目主要定位于中高檔層次。在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃和配套設(shè)施方面,也是主要從生活便利、實(shí)用、方便為角度出發(fā)。高檔地區(qū)洋房住宅預(yù)計(jì)9500元/平方米起;商業(yè)店鋪:20000元/平方米起;中檔地塊:洋房住宅預(yù)計(jì)8500元/平方米起。

    因此,本文意在探討該項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)國(guó)家政策鼓勵(lì),積極響應(yīng)二、三線城市發(fā)展的號(hào)召,結(jié)合Z市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況,以及居民對(duì)新開(kāi)盤大型優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求,力求發(fā)展城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤模式來(lái)減緩當(dāng)?shù)刈》繂?wèn)題,對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新樓盤有一定借鑒意義。

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