關(guān)于房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作的探討

張冉俊

云南方速房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近些年行業(yè)領(lǐng)域中的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著人口數(shù)量的增長，人們對(duì)購房的需求尤為迫切，因此也就帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。而在房地產(chǎn)業(yè)的買賣銷售中，房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量工作質(zhì)量和房屋買賣雙方的利益有著非常緊密的聯(lián)系，房屋測量面積工作，不僅僅會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)證、預(yù)售登記甚至是購房合同也有一定的影響。本文就以房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作為研究課題，系統(tǒng)的進(jìn)行闡述和研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪；房屋面積測量；計(jì)算

隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場中的競爭變得越來越激烈，為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，近些年來房地產(chǎn)市場管理部門和經(jīng)營企業(yè)一直在不斷的完善房地產(chǎn)的市場工作。在這樣優(yōu)良的基礎(chǔ)條件下，房地產(chǎn)測繪和房屋面積的測量計(jì)算工作受到了房地產(chǎn)人員的高度重視，并且根據(jù)國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)，不斷的研發(fā)適合房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量發(fā)展的先進(jìn)理念，也進(jìn)一步的保障房地產(chǎn)行業(yè)的長久運(yùn)營發(fā)展并在市場中一直處于領(lǐng)先地位。

一、房地產(chǎn)測繪中的相關(guān)概念

（一）房屋套內(nèi)使用面積

人們生活中經(jīng)常說到的使用面積或者說實(shí)用面積就是房屋的套內(nèi)使用面積。其計(jì)算的檢測標(biāo)準(zhǔn)則為房屋的水平投影。一般情況下房屋套內(nèi)使用面積是以下三種計(jì)算方式的綜合：

1.房屋套內(nèi)使用面積包含臥室（主臥和側(cè)臥）、走廊過道、廁所、廚房、起居室、儲(chǔ)藏室以及壁柜這些地方占地的總面積之和，

2.房屋建筑中不包括的煙囪、通風(fēng)道這一系列的空間的面積都需要計(jì)算到房屋套內(nèi)使用面積當(dāng)中。

3.建筑內(nèi)墻面的裝修厚度也要算入房屋套內(nèi)使用面積當(dāng)中。

（二）套內(nèi)建筑面積

在整個(gè)房屋的建筑過程中，房屋的套內(nèi)使用面積、陽臺(tái)面積以及套內(nèi)墻體面積這些面積總和共同構(gòu)成了房屋套內(nèi)建筑面積。這三類不同的組成面積中，墻體面積是指房屋建筑中承重墻的面積和承重支撐體所占據(jù)的空間面積之和包括建筑內(nèi)的外墻和隔離墻等。在房屋建筑中套內(nèi)陽臺(tái)面積的計(jì)算方式比較特別，在對(duì)其計(jì)算時(shí)需要按照該房屋建筑面積的外圍和房屋外墻形成的水平投影面積計(jì)算。

（三）房屋共有的建筑面積

在房屋測繪工作中包括多種房屋建筑面積的計(jì)算，其中房屋共有建筑面的計(jì)算方式比較特別，因?yàn)樗俏ㄒ灰粋€(gè)多個(gè)業(yè)主共有的或者共同使用的建筑面積，所以這一方面的計(jì)算系數(shù)會(huì)平均的分給各位業(yè)主。與此同時(shí)，該種建筑面積因?yàn)槠渚哂泄灿行?，所以房屋共有建筑面積的計(jì)算工作在測繪的過程中，為了避免引起不必要的糾紛，需要格外加強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)記錄和統(tǒng)計(jì)測量[1]。

二、房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作的注意事項(xiàng)

根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，無論是其增長速率還是帶來的經(jīng)濟(jì)效益，都比其他行業(yè)的發(fā)展的好，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在逐漸的向國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)，并且隨著對(duì)先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的有效運(yùn)用，中國房地產(chǎn)行業(yè)的測繪和房屋面積測量計(jì)算工作也得到相應(yīng)的完善，尤其是房屋面積測量工作，在計(jì)算機(jī)技術(shù)的幫助下，其測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和全面性有了大幅度的提升。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的起步較晚，因此一些法律制度和政策上還不是很完善，這就造成了房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算上的失誤，例如測繪技術(shù)落后、測量技術(shù)人員技術(shù)能力不足、責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)等問題。針對(duì)這種情況，下面特別列出幾點(diǎn)注意事項(xiàng)需要房地產(chǎn)測繪人員給予關(guān)注。

（一）建筑商和測繪單位法律意識(shí)較為淡薄

現(xiàn)在的房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算是房地產(chǎn)行業(yè)中的兩個(gè)重要組成部分，它們共同決定了買賣雙方的利益。然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算中，一些建筑商和測繪單位法律意識(shí)較為淡薄，不遵循國家的法律政策，在測繪工作和房屋測量計(jì)算工作的投機(jī)取巧，建筑上和測繪單位就采用投機(jī)取巧的方式蒙混過關(guān)。而造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)測繪和房屋面積計(jì)算處于一知半解的狀態(tài)。

（二）地方政府部門疏于管理

在房屋建筑面積測量工作中，地方政府的管理部門應(yīng)該制定嚴(yán)格的測繪標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算規(guī)范，使得房地產(chǎn)測繪人員按照制定的規(guī)章制度，進(jìn)行房地產(chǎn)的測繪和房屋面積測量計(jì)算工作。此外，政府部門還應(yīng)該安排專門的管理人員對(duì)該項(xiàng)工作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，進(jìn)而保障消費(fèi)者的權(quán)益。然而，地方政府部門制定的規(guī)章制度卻存在很多不合理之處，從而造成測繪單位產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)知，進(jìn)而導(dǎo)致后期實(shí)際的房屋測繪工作和標(biāo)準(zhǔn)大相近庭。

（三）建筑商和測繪單位技術(shù)人員的能力和經(jīng)驗(yàn)不足

房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作人員的技術(shù)水平和經(jīng)驗(yàn)不足也是房地產(chǎn)測繪工作出現(xiàn)偏差的一個(gè)重要因素。一般來講，房地產(chǎn)測繪工作都需要專業(yè)人員來進(jìn)行測繪工作，但在建筑工程中專業(yè)的測繪人員非常有限，所以通常情況下都是建筑施工人員進(jìn)行房地產(chǎn)的測繪工作，因其缺乏相關(guān)的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)所以在實(shí)際的工作中難免會(huì)出現(xiàn)工作疏漏。例如，在地下車位問題、樓梯面積、伸縮縫以及公共建筑面積計(jì)算等問題就非常容易造成后期購房雙方矛盾的產(chǎn)生[2]。

三、房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作問題的對(duì)策

（一）地方政府樹立完善的規(guī)章制度讓建筑商和測繪單位有法可依

地方政府機(jī)關(guān)完善房屋測繪和房屋面積測量計(jì)算工作既是其本職工作也是其管理房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算的可靠依據(jù)。在一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)制度之下，建筑商和測繪單位就能按照相同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測繪和面積測量計(jì)算工作，但要注意與房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算相關(guān)的規(guī)章條例應(yīng)該盡可能的通俗易懂，便于測繪人員的理解，避免測繪技術(shù)人員產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)知狀況。

（二）提升測繪人員對(duì)房屋面積測量計(jì)算工作重要性的認(rèn)知

一個(gè)專業(yè)的測繪人員首先應(yīng)該在態(tài)度上對(duì)自身的本職工作有一個(gè)全面的認(rèn)知，也就是說，在房屋測繪工作中起主導(dǎo)作用的測繪人員除了有專業(yè)的技術(shù)水平和豐富的測繪經(jīng)驗(yàn)外，還應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)房屋面積測量計(jì)算工作的重要性。只有樹立正確的思想認(rèn)知，測繪人員在工作中才能按照規(guī)章條例認(rèn)真進(jìn)行房屋面積測量計(jì)算工作，提升其測繪工作和房屋面積測量的工作效率和工作質(zhì)量，并避免了投機(jī)取巧的現(xiàn)象。因此房地產(chǎn)的測繪和房屋面積測量工作中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)測繪人員思想素質(zhì)的建設(shè)工作，提升測繪人員你對(duì)面積測量計(jì)算工作重要性的認(rèn)知。

（三）規(guī)范測繪人員你的技術(shù)操作

房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量中出現(xiàn)的問題主要包括兩個(gè)重要方面。一方面是房地產(chǎn)測繪工作過程中技術(shù)人員使用的測繪技術(shù)不當(dāng)，另一方面是房屋面積測量數(shù)據(jù)采取不明確，造成計(jì)算工作的錯(cuò)誤。在具體實(shí)施測繪工作或是測量工作時(shí)，一定要按照建設(shè)部門編制的施工工藝和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行測繪或是測量工作，將滿足于技術(shù)規(guī)范要求的面積科學(xué)合理的計(jì)算到建筑面積內(nèi)，并保障房屋測量面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。其次，房屋面積測量計(jì)算技術(shù)中規(guī)定，可以計(jì)入建筑面積內(nèi)的房屋應(yīng)滿足于以下條件：一，建筑結(jié)構(gòu)上部要有蓋；二具備穩(wěn)固且安全的維護(hù)結(jié)構(gòu)，并且不是臨時(shí)搭建建筑；三，建筑樓層高在2.2米之上[3]。

房屋測繪面積數(shù)據(jù)采取的不準(zhǔn)確主要因素是，房屋套變型邊長數(shù)據(jù)的采取錯(cuò)誤，房屋測繪人員在房屋面積測繪中是一幢幢房屋的測繪，然而一幢房屋是由一套套樓房共同組成。房屋的套型以及它的所有邊長尺寸都會(huì)登記到房屋所有權(quán)證上，一旦出現(xiàn)測量數(shù)據(jù)的差錯(cuò)，許多問題因素將會(huì)接踵而來，因此對(duì)于邊長數(shù)據(jù)的測繪上一定要多次的進(jìn)行數(shù)據(jù)測量，并安排相關(guān)的負(fù)責(zé)人員進(jìn)行實(shí)地的監(jiān)督，保證不出現(xiàn)任何差池，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作是房地產(chǎn)行業(yè)中的重中之重，因?yàn)橛幸陨蟽身?xiàng)工作的保障，我國的房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)效益才能得到有效的提升，也能保證購房買賣雙方的合法權(quán)益。因此，在實(shí)際的房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作中，測繪人員要提升自身工作的認(rèn)知，規(guī)范自己的技術(shù)操作。此外，政府也要加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作的監(jiān)督管理杜絕任何投機(jī)取巧的事件發(fā)生，并不斷的完善房地產(chǎn)測繪和測量計(jì)算工作的規(guī)章制度。

參考文獻(xiàn)：

[1]李晨.對(duì)房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作的思考[J].科技創(chuàng)業(yè)家，2014，（1）：232-232.

[2]徐育春，谷一康.房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計(jì)算工作思考[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2013，（11）：185-185，187.

[3]袁琦.房屋面積測量與共用面積分?jǐn)傆?jì)算問題研究[J].科技致富向?qū)В?010，（22）：37.