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    矛盾的商業(yè)

    2015-10-14 15:22曾慧娟
    房地產(chǎn)世界 2015年8期
    關鍵詞:大悅阿曼朝陽

    曾慧娟

    住宅開發(fā)接近飽和后,定位年輕時尚的朝陽大悅城在2011年建成運營,使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍更為成熟。但經(jīng)過四年的發(fā)展,目前朝青板塊商業(yè)仍存在兩極分化的現(xiàn)象,也因為諸多項目定位高端,其底商租金較高,對社區(qū)型商業(yè)形成極大的掣肘。

    時尚、高端的生活圈

    擁有23萬平米的朝陽大悅城,是朝青商圈的核心,它滿足了周邊居民購物、服務、娛樂等綜合性需求;在大悅城向北700米,有活力東方奧特萊斯,其以“品牌折扣工廠店”為賣點,與大悅城遙相呼應。

    在餐飲方面,以朝陽大悅城為依托,不乏金錢豹、唐宮、便宜坊、全聚德等中高端餐飲。但是深入社區(qū)后,中小型餐館卻十分缺乏,星河灣等高端社區(qū)中,鮮見便民的中小型餐飲,而在天鵝灣社區(qū)內(nèi)部,很難看到大型連鎖的餐飲、洗衣等社區(qū)服務業(yè)態(tài)。步行10-15分鐘,除了星河灣中街的一家“翰皇”,很難找到社區(qū)服務連鎖店或者自營店。

    一位業(yè)主告訴記者,走路不到10分鐘就能到達大悅城,臨街商鋪的社區(qū)服務功能大多數(shù)都可在大悅城附近實現(xiàn)。星河灣定位高端,底商租金也隨之“水漲船高”,在這一區(qū)域做社區(qū)商業(yè)不被看好。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),朝陽大悅城是定位于時尚、流行、性感、潮流等“多重年輕風格”的國際化青年城市綜合體,其社區(qū)服務功能雖然對附近的星河灣、天鵝灣等中高端社區(qū)有所補充,但是相對于數(shù)百米外的黃杉木店村500戶居民來說,“大悅城的東西有點貴”。

    兩極分化

    在朝青板塊靠南的財滿街、興隆家園一帶的興隆街,是一條類似于“女人街”的商業(yè)街區(qū),集中了數(shù)十家中低端餐飲。它們距離興隆家園、阿曼寓所和財滿街步行都不足10分鐘,相較于星河灣、天鵝灣一帶,興隆街也是朝青板塊南部“頗接地氣”的區(qū)域。此外,興隆街正北的卜蜂蓮花超市也滿足了阿曼寓所、黃杉木店村居民絕大部分的生活需求。

    位于阿曼寓所、富華家園西面,連接朝陽路和朝陽北路的一條社區(qū)街道上,社區(qū)商業(yè)相對集中,不同于天鵝灣一帶并不實用的“高大上”,這一帶的業(yè)態(tài)則顯得雜亂無章——雖不乏小吃、五金、干洗等商家,但是分布缺乏規(guī)劃。足療養(yǎng)生、小超市、茶葉店與外貿(mào)服裝店分布密集,甚至還有經(jīng)濟型酒店,但是居民最需要的大中型商超、洗衣連鎖店、連鎖餐飲等卻距離頗遠;馬路西面,黃杉木店村向東部延伸出的熟食、蔬菜等小型攤鋪,不僅不能滿足附近社區(qū)消費需求,反而占用馬路,使得阿曼寓所和富華家園西面原本不寬敞的街道每到高峰時間更是“堵不堪言”。

    記者了解到,黃杉木店村目前還有村民400戶左右,人均月收入多數(shù)不足千元,對他們來說,朝陽大悅城和卜蜂蓮花的商品有些昂貴,而村前菜市場的拆除讓他們似乎沒有太多選擇。一位村民告訴記者,近兩年,東旭菜市場、黃杉木店村辦菜市場相繼拆除,這給他們的生活帶來很多不便。而對于近在咫尺的阿曼寓所和富華家園的居民來說,最大的不便在于洗衣連鎖和大型商超的缺乏:“兩家小型洗衣店服務并不怎么樣,也不像連鎖洗衣店那樣服務有標準。說實話,特別好的衣服都不太敢拿去洗。而家門口的那家小超市甚至不能刷卡,每到下班高峰,附近惟一的卜蜂蓮花超市人滿為患?!币晃桓蝗A家園的住戶抱怨說。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然距離不遠,但是商鋪租金價格相去甚遠。因為西北部朝陽大悅城的存在,天鵝灣北面和西邊的臨街商鋪因大悅城的商業(yè)中心“帶動效應”和高端社區(qū)“高端住戶”雙重因素,底商租金遠遠高于天鵝灣東部的阿曼商街。附近居民在臨街商鋪中難“接地氣”的社區(qū)服務,而在阿曼商街中,缺乏標準化的連鎖服務機構又難滿足居民需求。

    “高端”擠壓社區(qū)商業(yè)空間

    記者在走訪天鵝灣小區(qū)發(fā)現(xiàn),該板塊底商雖然地處社區(qū),卻鮮見便利店、連鎖洗衣店等社區(qū)商業(yè)項目,反而集中了不少高端商業(yè)項目。以天鵝灣朝陽北路臨街30家商鋪為例,其中養(yǎng)生、美體會所就占到將近1/3。

    此外,該區(qū)域底商不乏動物醫(yī)院、漁具專營等業(yè)態(tài)。臨街的朝陽大悅城,集中了冠軍溜冰場、玩具反斗城、藍天城、小鬼當佳等商家。

    業(yè)內(nèi)人士表示,朝青板塊中很多社商的選擇缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。社區(qū)中用于商業(yè)的店鋪盈利模式定位于殺雞取卵式的“物業(yè)出售”而非細水長流的“營業(yè)收入”,開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)項目時未曾規(guī)劃該小區(qū)的商業(yè)配比,選擇將商業(yè)物業(yè)出售以盡快回收資金并賺取利潤。

    因此,社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要由經(jīng)營者自主選擇。這種選擇導居民需求與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)不匹配。比如美容養(yǎng)生、健身的經(jīng)營業(yè)態(tài)過剩,小型餐飲及社區(qū)教育、連鎖服務的經(jīng)營業(yè)態(tài)缺少。雖說周邊有大型購物中心朝陽大悅城,卻讓不少居民面臨“不近不遠”的尷尬局面。另外,因為高端住戶人氣尚未形成,物業(yè)不能形成較濃的商業(yè)氛圍。一些商貿(mào)設施的開發(fā)、調(diào)研論證不充分,定位模糊;社區(qū)商業(yè)物業(yè)建成后分割租售,無法開展整體經(jīng)營,形不成集聚效應。加之租金昂貴,一些物業(yè)無人承租、空置多年的現(xiàn)象并不少見。

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