成熟樓市只售二手房

曾慧娟

朝青板塊一直被公認為毗鄰CBD最近的絕佳居住區(qū)域。其樓市從2004年起步，經過十年開發(fā)，生活配套、交通路網(wǎng)已相當完善。目前區(qū)域樓市只有二手房在成交，新房市場早已開發(fā)完畢。二手房價格因為建筑年代、房屋品質的區(qū)別，從3萬-6萬元/平米不等。

只有二手房在售

從地鐵青年路站出來，站在朝陽大悅城往四周看去，高樓林立，車水馬龍。朝青板塊南起朝陽路，北至姚家園路，東西分別為東五環(huán)、東四環(huán)，其中，東五環(huán)、東四環(huán)、青年路縱貫板塊南北，朝陽路、朝陽北路、姚家園路橫穿東西，該板塊緊鄰CBD和朝陽公園，被稱為“CBD商務服務區(qū)”。目前這里形成了一個包括普通住宅、高檔住宅、寫字樓和商業(yè)等物業(yè)類型較齊全的居住生活區(qū)域。

作為已經發(fā)展相當成熟的區(qū)域，朝青板塊新房已經斷供，區(qū)域內只有二手房出售，以石佛營東里、十里堡北里為代表的老社區(qū)集中在西部；以星河灣、天鵝灣、財滿街為代表的高端社區(qū)集中在東部。老社區(qū)和高端社區(qū)的價格相差甚遠，有的甚至達到一倍。

“區(qū)域內二手房價格最高的是星河灣，在6萬元/平米?！辨溂业禺a青年路店一位中介人士向記者說道。星河灣于2005年開盤，戶型都在200平方米以上，單套價格至少在1200萬元以上。另一個高端盤保利東郡屬是2013、2014年交房的，房源較少，交易房源均價7萬元/平米。

價格相對較低的樓盤是石佛營東里、石佛營西里等經適房小區(qū)，價格在3萬-4萬元/平方米，都是90年代的房屋。戶型面積既有40多平米的一居，也有140多平米的三居，價格在3.3萬元/平米。據(jù)中介介紹，石佛營西里住著很多政府部門的工作人員，環(huán)境更好。

百萬大盤國美第一城緊鄰石佛營東里小區(qū)，小區(qū)有自己獨立的幼兒園和小學，價格在3.5萬元/平米左右。

“3萬多元的房屋年齡較長，一般是老舊小區(qū)，價格肯定便宜，星河灣屬區(qū)域高檔小區(qū)，也是相對較新的小區(qū)，精裝修很高檔，價格肯定高些?！鄙鲜鲋薪槿耸空f道。

華紡易城小區(qū)目前均價在4.3萬元/平米，為2008年建的小區(qū)，帶有勁松第一幼兒園名額，其屬一級一類幼兒園。金隅鳳麟洲是聯(lián)排別墅和普通住宅混合區(qū)，小區(qū)自帶花園，2008年建成，目前均價4.1萬元/平米。珠江羅馬嘉園距離地鐵6號線青年路站最近，均價4.5萬元/平米。

據(jù)中介介紹，該區(qū)域置業(yè)者包括職業(yè)白領、自由職業(yè)者、商務人士，以及在CBD、國貿、使館區(qū)辦公的外籍人士，他們的上班地點以CBD、朝陽門居多。

宜居區(qū)域

朝青區(qū)域定位北京商務區(qū)，處在CBD和通州的必經之路上，區(qū)域內有地鐵一號線、六號線，有朝陽大悅城這一巨大商務綜合體，配套成熟，房屋品質也不錯，地處四環(huán)半，均價4萬多每平米，在中原地產首席分析師張大偉看來，相比北京其他幾個同等位置的房價，該區(qū)域房價很有優(yōu)勢。

“區(qū)域開發(fā)較早，早已沒有新入市的地塊，所以也沒有頂豪入市而影響房價，這兩年房價都很平穩(wěn)。緊鄰的朝陽公園，因為有泛海、東山墅這些頂級豪宅入市，區(qū)域房價漲的很快。”張大偉表示。

從朝青區(qū)域所處的四環(huán)半位置看，朝青區(qū)域既有3萬多元每平米的公房、4萬多元每平米的商品房，區(qū)域產品類型豐富，總價200多萬元，而現(xiàn)在新房市場要買到200多萬元總價的房子，同樣的地理位置很難找到。西四環(huán)外五棵松、玉泉路一帶房源較老，配套也沒有朝青區(qū)域齊全。北四環(huán)亞運村總價有100多萬元的，但是單價在4萬多元每平米，200多萬元總價也就買小戶型，也屬于老房源。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅還認為，朝青板塊最大的優(yōu)勢是宜居性，偏生活化定位，整體樓盤品質較高，片區(qū)交通配套、學校、住宅的規(guī)劃都有均衡性，是一個中高端改善型居住區(qū)。

CBD商務服務區(qū)的演變

朝青區(qū)域樓市的發(fā)展起源于2004年?！?003年5月份，我來這里買房時，青年路還是一條又老又破的小馬路，兩邊是名副其實的臭水溝，周圍是一大片低矮的村莊，像走到了村子里。連個稍微大型的商場都沒有，更別提什么高檔社區(qū)的蹤影。”久居于此的姚女士如是說。

2003年朝陽北路一期貫通，打通了區(qū)域任督二脈。隨后伴隨著政府對區(qū)域的大手筆規(guī)劃和規(guī)模性開發(fā)，朝青這個緊鄰CBD的區(qū)域一時間成為眾多開發(fā)商追逐的區(qū)域。在這前后幾年里，首創(chuàng)、合生、遠洋、華紡地產等開發(fā)商相繼進駐。

2003年，珠江羅馬嘉園、炫特區(qū)進入朝陽北路以北地區(qū)，朝青板塊初具雛形，珠江羅馬嘉園以當時7000元/平米的均價，高價的精裝修，在此開啟高檔住宅的先河。2005年，星河灣以1.5萬元/平米的價格入市，正式掀起高檔住宅開發(fā)熱潮，隨后，天鵝灣、逸翠園等知名高檔項目陸續(xù)開發(fā)入市，朝青板塊迎來升級，“滿區(qū)盡是高品質住宅”，這一區(qū)域的百萬大盤國美第一城也是這一年上市并熱銷，當年這一區(qū)域，也是京城樓市最受關注的熱點區(qū)域之一。

2006年和2007年，朝青板塊除北京星河灣、珠江羅馬家園、A—Z Town青年匯、東岸等項目的后期產品之外，金隅鳳麟洲等項目也都陸續(xù)上市。

2008年入市的純新盤與往年相比，放量有所減少，主要以老項目后期為主。這一年，北京樓市出現(xiàn)調整。作為北京樓市風向標的朝青區(qū)域一手難敵四腳，2009年進入僵持階段，區(qū)域項目價格均有一定幅度下調。

從2004年到2009年，朝青區(qū)域平均房價翻了三倍以上，2010年，星河灣三期已經賣到42000元/平方米，泛海國際自開盤由10000元/平方米上升到32600元/平方米，公園1872、天鵝灣、珺峰都已漲至20000元/平方米以上。

2010年，朝陽大悅城、陽光新城市廣場、十里堡西單商場等大型商業(yè)營業(yè)，朝青板塊居住氛圍開始成熟，隨著朝青板塊內青年路拓寬、朝陽北路東延貫通、地鐵6號線一期開通，交通網(wǎng)絡豐富，朝青區(qū)域再次煥發(fā)出新活力。

至2012年，位于朝青板塊核心位置的樓盤分別有大悅公寓、東恒盛世季、華紡新天地、御翠·尚府4個項目，這4個項目由于均位于五環(huán)以內的核心位置，臨近朝青板塊的主流商業(yè)區(qū)，定價普遍偏高，在30000-40000元/平方米區(qū)間。

“從2012年至今，朝青樓市一直比較平穩(wěn)，房價一直跟隨北京市整體房價起伏，沒有出現(xiàn)大漲，三年時間普通住宅漲了大概1萬元/平米，價格保持在3、4萬元/平米，而此期間，北五環(huán)的回龍觀區(qū)域，房價也從不到2萬元/平米漲到如今的3萬元/平米。”鏈家地產朝青路門店工作人員說。

兩個歷史性事件

在朝青樓市的發(fā)展歷程中，除了品牌房企、高端樓盤的推動，CBD東擴、地鐵6號線開通也是不得不提的重要事件。

2010年3月，CBD核心區(qū)將東擴約3平方公里的方案確定，根據(jù)CBD東擴方案顯示，東擴區(qū)域內50%是寫字樓，25%是住宅，還有25%是其他商業(yè)和文化設施配套。東擴區(qū)位于東三環(huán)路和東四環(huán)路之間，朝陽北路以南至通惠河以北區(qū)域，面積約3萬平方公里。東擴意味著中央商務區(qū)的核心商務、商業(yè)資源將向東部延展，大量高收入、高消費客群東移，正在逐步帶動周邊高端物業(yè)的租售需求。其中，朝青和通州成為商務人士的首選居住區(qū)域。

“CBD東擴利好消息2009就曾經推動朝青區(qū)域房價上漲，2010年東擴方案確定，區(qū)域內二手房售價普遍上漲10%-20%，當年均價約為2.5萬-2.6萬/平方米，個別高檔社區(qū)二手房售價甚至上漲50%，高達4萬-5萬/平方米?！蔽覑畚壹页嗵禊Z灣店經紀人告訴記者。在國美第一城，一套95平方米的房子，CBD東擴前業(yè)主報價為200萬元，2010年3月已經漲至240萬元。

房價再一次上漲出現(xiàn)在2012年，地鐵6號線即將貫通?！暗罔F6號線2012年年底通車的消息，讓沿線多個二手房小區(qū)的價位在2012年‘蹭蹭上躥，個別房主甚至出現(xiàn)了‘捂房的心理?！蔽覑畚壹页喟鍓K的一個中介門店員仍然對2012年地鐵6號線開通時的市場記憶猶新。

“以國美第一城一套87平方米的兩居室為例，該房源在當年8月份的掛牌總價為235萬元，但地鐵將在年底開通的消息傳出后，業(yè)主便主動找到中介，要求把價格提高到245萬元?！钡陠T告訴記者，這個小區(qū)在朝陽區(qū)青年路上，出小區(qū)大門步行5-10分鐘便是6號線一期的青年路站，“地鐵概念”成了業(yè)主漲價的最大籌碼。

“還有業(yè)主甚至直接表示想等地鐵通了再賣。”他透露，2012年8月末自己的一位客戶原本看好了一套三居室房源，但房主卻始終不露面簽合同，并聲稱自己現(xiàn)在不著急用錢，想等到年底看看。從當年的8月到9月，區(qū)域內許多房源掛牌價都漲了1000元/平方米左右。

另據(jù)媒體報道，規(guī)劃的地鐵3號線，將在石佛營設一站地，地鐵開通運營的時間沒有確定，但是肯定會在2020年內建成并投入運營。