北京樓市復(fù)蘇的虛與實

文 / 《新產(chǎn)經(jīng)》王少杰 周 永

北京行政副中心落戶通州，讓通州站在了樓市復(fù)蘇風(fēng)口。通州樓市近期不僅被迅速催熱，還帶動北京整體樓市逐漸走出低谷。

7月的北京，一股由通州刮起的樓市回暖之風(fēng)將天氣攪得更加“悶熱”。

北京行政副中心落戶通州，讓通州站在了樓市復(fù)蘇風(fēng)口。通州樓市近期不僅被迅速催熱，還帶動北京整體樓市逐漸走出低谷。

樓市虛火正旺

或許是為了趕工期，位于北京通州永順鎮(zhèn)劉莊村北一地產(chǎn)施工場地，連續(xù)數(shù)日晝夜施工，開發(fā)場面異常火爆。據(jù)了解，該地塊由富力地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，目前已有數(shù)棟住宅樓封頂在即。

不同于以往，通州區(qū)今年5月份房地產(chǎn)銷售面積高達(dá)16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍，單月銷售額達(dá)34億元，為去年同期的3倍。數(shù)據(jù)顯示，今年6月通州區(qū)住宅成交量更是創(chuàng)下近兩年最高紀(jì)錄，當(dāng)月成交的網(wǎng)簽量一共是1184套，環(huán)比5月增長了328套左右。與此同時，二手房成交量在全市網(wǎng)簽量中占比12.6%，較5月份上升5個百分點；成交均價環(huán)比上漲了2%。

成交量上漲的同時，房價自然也水漲船高。目前通州諸多在售樓盤正在制定漲價方案或已小幅上調(diào)售價。位于通州的首開·緹香郡宣布自6月20日起，價格將在目前13850元/平米的均價基礎(chǔ)上，微調(diào)一個點；相比之下，京貿(mào)國際城售價漲幅較大，從27300元／平米上調(diào)至31000元／平米，漲幅近10%。但達(dá)到如此漲幅的項目并不多見。

“目前我們在售房源已經(jīng)不多了，這部分房源后期還沒有調(diào)價計劃，目前毛坯價格在25000元／平米左右，相比此前上漲約500元／平米；精裝價格在27000元／平米左右，相比之前上漲1000元／平米?！比A業(yè)東方玫瑰項目負(fù)責(zé)人說。

值得一提的是，通州樓市短期內(nèi)迎來的強(qiáng)勁復(fù)蘇，在北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣中僅是一個縮影。從6月下旬開始，北京大興區(qū)集中推出多個地塊，吸引了龍湖首開聯(lián)合體、碧桂園、恒大、保利、金融街等13家房企或聯(lián)合體參與。多宗地塊“未拍先熱”，有開發(fā)商以3萬元/平方米樓面價格奪得其中一地塊，照此計算，未來區(qū)域內(nèi)的普通住宅價格將突破5萬元/平方米。

據(jù)統(tǒng)計，目前，北京門頭溝、大興、懷柔、平谷、密云等區(qū)縣的房產(chǎn)銷售均出現(xiàn)明顯漲幅，而且上漲幅度遠(yuǎn)高于通州。

從“降低首付”“調(diào)整公積金貸款額度”，到“三次降準(zhǔn)降息”，今年上半年以來，在經(jīng)歷了多輪利好政策推動后，北京樓市逐漸走出低谷，尤其是北京的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣，或?qū)⒂瓉砀斓陌l(fā)展空間。

事實上，在京的一些地產(chǎn)商經(jīng)歷了北京樓市跌宕起伏后，面對此番重重利好，并未表現(xiàn)出過度的“亢奮”，而是更趨于理性看待樓市發(fā)展變化。

有地產(chǎn)商則分析認(rèn)為，即使家門口是“北京市政府”，也不會像很多人想象的那樣對區(qū)域樓市造成巨大影響，畢竟大家關(guān)心的學(xué)校、醫(yī)院沒有遷過來，地鐵線路也沒有增多。如果無法改變“有城無業(yè)”的現(xiàn)狀，僅僅依靠概念炒作，房價在短期內(nèi)很難出現(xiàn)大漲。

容積率只有0.5%，以“普通住宅”立項審批、推廣名為“麗宮”的豪華“天價”別墅地產(chǎn)項目，目前正在建設(shè)91棟獨棟別墅，其中的33棟在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，該公司已經(jīng)在主要路口設(shè)置大型廣告進(jìn)行推廣。據(jù)銷售人員透露，每平方米售價在8萬至10萬，每棟的價格在1億元左右。開發(fā)商是麗來富華集團(tuán)有限公司旗下的北京麗來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，雖然也有過不凡的開發(fā)、營銷業(yè)績，但從銷售人員不斷電話催促交納200萬“信譽(yù)金”現(xiàn)象看，看房的客戶寥寥無幾。

去庫存壓力加大

“通州樓市在經(jīng)歷多年的大起大落后，短期內(nèi)瘋狂上漲的可能性已經(jīng)不大。盡管近年來通州新出讓土地、新開工樓盤不多，但一些老項目仍有較多房源未出售，此外還有部分新盤剛剛?cè)胧谢蛏形慈胧?，供?yīng)上難以支撐房價大漲?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士對《新產(chǎn)經(jīng)》記者說。

該士人還援引相關(guān)數(shù)據(jù)稱，截至6月11日，通州區(qū)累計未售新建商品房13947套，按照近6個月每月成交680套計算，至少需20個月才能消化目前庫存。

還有報道稱，進(jìn)入6月份以來，通州個別樓盤成交量出現(xiàn)明顯增長。以通州華業(yè)東方玫瑰為例，該項目4月和5月的認(rèn)購金額都在5億元上下，截至目前，該樓盤總認(rèn)購額已達(dá)21億元。

不過，一位接近該項目開發(fā)商的有關(guān)人士向《新產(chǎn)經(jīng)》記者表示，“認(rèn)購不等同網(wǎng)簽”，也就是說網(wǎng)簽是在政府職能部門網(wǎng)站中有據(jù)可查，數(shù)據(jù)真實客觀權(quán)威。而認(rèn)購則屬內(nèi)部認(rèn)籌，相關(guān)數(shù)據(jù)唯有開發(fā)商才能掌握，其他渠道是查不到數(shù)據(jù)真?zhèn)蔚?。這樣一來，就會為少數(shù)地產(chǎn)商虛報數(shù)據(jù)粉飾業(yè)績提供可乘之機(jī)。該人士還告訴記者，該項目6月的銷售基本與5月同期持平。其中，完成認(rèn)購額約4億元，簽約金額約1億元。實際上，該項目所宣稱的成交量的激增在6月份并沒有過多體現(xiàn)。

雖然持續(xù)不斷的利好因素，促使剛需和改善性購房需求積極入市，讓北京樓市整體去化率都有明顯提升。但伴隨眾多豪宅項目的相繼涌入，必然增加產(chǎn)品競爭壓力，這對樓市未來去庫存化依然不容樂觀。

通州區(qū)新城沿濱河北路向南500米路東，一處名為“長安運河”的地產(chǎn)項目是由富華東方地產(chǎn)打造的高端企業(yè)會所項目，整個項目的21棟獨立式會所正在現(xiàn)房發(fā)售，每棟會所建筑面積從2000至4000平方米不等，按照高達(dá)8萬元/平方米的售價標(biāo)準(zhǔn)計算，每棟售價在1.6億元至3億元之間。

如此售價不菲的高端樓盤，能否找到買家成為市場銷售不容回避的難題。據(jù)了解，雖然該樓盤正式開盤已有數(shù)月之久，但前去咨詢的消費者甚少，而有意購買的消費者更是少得可憐。據(jù)記者現(xiàn)場了解，21棟會所至今無一確定買主。

據(jù)了解，目前北京郊區(qū)市場上單價超過7萬元/平方米的地產(chǎn)項目已達(dá)數(shù)十個，由于部分豪宅需求已提前消耗，后期恐難有對等的需求量來維持現(xiàn)有市場熱度。同時，北京市場超級豪宅的集中入市，致使市場競爭進(jìn)入白熱化，項目間的成交量會有較大分化。更為重要的是，豪宅項目魚貫入市，已使供應(yīng)遠(yuǎn)超市場承載能力，中長期庫存去化堪憂。