探究房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中如何應(yīng)對金融危機的沖擊

鄧慧玲

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，在2008年爆發(fā)的全球性金融危機中，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展也受到了不小的沖擊。本文將就金融危機對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的沖擊，以及在經(jīng)濟管理過程中如何應(yīng)對金融危機的沖擊進行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；金融危機；對策

自全球一體化、經(jīng)濟全球化形成后，全球性金融危機對世界各國的各個行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展都造成了極大的影響。我國自從加入世貿(mào)組織以來，與世界各國的經(jīng)濟來往也日益密切，在這次爆發(fā)的次貸危機中，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟也受到了前所未有的沖擊。而房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作是企業(yè)在應(yīng)對金融危機時的一道保險門，經(jīng)濟管理人員的經(jīng)濟管理工作水平的高低，直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，甚至影響到房地產(chǎn)行業(yè)對金融危機的抵抗能力。

一、全球金融危機的概念

全球金融危機，又稱世界金融危機、次貸危機、信用危機，是指全球金融資產(chǎn)或金融機構(gòu)或金融市場的危機。具體表現(xiàn)為全球金融資產(chǎn)價格大幅下跌或金融機構(gòu)倒閉或瀕臨倒閉或某個金融市場如股市或債市暴跌等。2008年爆發(fā)的金融危機持續(xù)時間長，影響深遠，對全球的經(jīng)濟活動都產(chǎn)生了極大的沖擊。我國因為在2001年12月1日加入世界貿(mào)易組織（WTO），與世界各國的經(jīng)濟來往更加密切，也不可避免的受到了沖擊。但由于國家宏觀調(diào)控的作用，我國在應(yīng)對金融危機時，相比于其他國家，有了更多的手段和更好的效果。

二、金融危機對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響

1.降低投資增幅，加大管理難度

由于次貸危機的影響，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了一定打擊，這不僅增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理難度，也延緩了我國國民經(jīng)濟的發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展本來就存在一定的泡沫，金融危機的沖擊下，使得這一泡沫進一步破裂，房地產(chǎn)業(yè)進入低迷狀態(tài)。

2.失業(yè)人口增加，住房銷售量下降

房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，為我國提供了大量的工作崗位。它的發(fā)展受挫，導(dǎo)致很多企業(yè)為了生存不得不裁員，從而使得我國失業(yè)人口大大增加。經(jīng)濟學(xué)人信息部（EIU）根據(jù)其與國際貨幣基金組織（IMF）和國際勞工組織（ILO）聯(lián)合進行的研究報告估計，2014年中國的實際失業(yè)率超過了英國的6%和美國的6.2%，加上與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)的減員，失業(yè)人口的數(shù)量就更加龐大了。失業(yè)就會導(dǎo)致大眾購房能力下降。再加上很多房地產(chǎn)企業(yè)為了自身利益，不顧市場秩序的進行房價哄抬，也使得大眾的購房信心受挫。所以從全國來看，住房的銷售量是下降的。

3.資本外流，行業(yè)景氣受挫

近些年來，由于人民幣的升值以及中國人口紅利的下降，我國對外商投資的吸引力已經(jīng)逐漸下降了。加上金融危機的影響，導(dǎo)致外資對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不看好，所以出現(xiàn)了很多外資撤離資本的情況。與此同時，不止外資的投資信心不足，我國國內(nèi)投資商對國內(nèi)房地產(chǎn)投資環(huán)境也不看好，甚至轉(zhuǎn)移資本向國外其他行業(yè)投資。很多房地產(chǎn)企業(yè)由于急于轉(zhuǎn)移資本，就拋售樓盤，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)景氣受到影響。不僅讓經(jīng)濟管理人員的工作更加困難，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中應(yīng)對金融危機的對策

1.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

我國房地產(chǎn)泡沫在金融危機的沖擊下破裂時，我國的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品證券化鏈條太長，掩蓋了背后的風(fēng)險，以至于讓人們疏于防范。所以，只有在經(jīng)濟活動中，對原有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行大規(guī)模的創(chuàng)新發(fā)展，才能在可控風(fēng)險的范圍內(nèi)，預(yù)防金融危機的再次沖擊。抵押貸款債券化如今已經(jīng)成了房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的主流特征，經(jīng)濟管理機構(gòu)在進行管理工作中，必須不斷調(diào)整和發(fā)展全新的金融產(chǎn)品，必須在央行的幫扶下做好對不規(guī)范放貸行為的監(jiān)控和管制，這樣才能使高高在上的房價有所回落，才能確保創(chuàng)新的金融產(chǎn)品更加符合大眾需求。比如，綠地集團在2015年4月13日發(fā)布的國內(nèi)首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品——綠地地產(chǎn)寶。這款金融產(chǎn)品前期推出時就市場效應(yīng)濃烈，受到消費者的青睞和追捧，凸顯除了新產(chǎn)業(yè)格局。并且，因其安全性高、門檻低、收益率吸引力，“綠地地產(chǎn)寶”一經(jīng)上市，半日之內(nèi)就銷售一空。綠地集團董事長、總裁張玉良表示，這是綠地在金融業(yè)務(wù)方面的首度觸網(wǎng)，是對搭建連接個人投資者與中小房企資源配置平臺的積極探索，是對房企自主試水資產(chǎn)證券化的大膽創(chuàng)新，也是站在“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口上的順勢而為，更是為發(fā)展普惠金融所作的大力嘗試。與此同時，綠地金融投資控股集團通過將旗下交易所、第三方支付平臺、財富管理公司等進行整合，成立了互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)部， 全面啟動了互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

2.加大房地產(chǎn)信貸管理力度

房地產(chǎn)信貸作為我國銀行貸款中比例較高的一項，一直以來在信貸里作為不可或缺的角色存在。金融危機的爆發(fā)，往往和信貸風(fēng)險太大有著密不可分的關(guān)系。央行和銀監(jiān)會作為銀行的管理部門，必須通過政策法規(guī)對銀行信貸活動進行嚴格的規(guī)定，避免不規(guī)范信貸活動對金融風(fēng)險的加大。而作為經(jīng)濟管理人員，就更加要做好房地產(chǎn)信貸的科學(xué)管理。

3.擴大融資渠道，搞活房地產(chǎn)經(jīng)濟

任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都離不開資金的支持。而房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，就更加離不開龐大資金的支持。而房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中想要獲得足夠的資金，就必須擴大自己的融資渠道，多方面接受資金匯入。在我們國家，房地產(chǎn)業(yè)主要是通過貸款、企業(yè)墊資和銷售款來進行融資的。這樣的融資渠道過于狹窄，很大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，不但不利于經(jīng)濟管理，也不利于抵御金融危機的影響。2014年3月1日，我國首部金融地方性法規(guī)《溫州市民間融資管理條例實施細則》審議通過，并正式施行。《細則》中規(guī)定當“單筆借款金額300萬元以上”、“借款金額1000萬元以上”、“涉及的出借人30人以上”等時，借款人應(yīng)當向管理部門報備。在這一細則的頒布下，也正式宣告了民間借貸的合法化，房地產(chǎn)行業(yè)也和其他行業(yè)一樣，擁有了新的融資渠道和借貸方式。

4.理性引導(dǎo)消費，降低稅收抑制房價

房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因其保值增值性良好，使得在實際經(jīng)濟活動中，人們對于房地產(chǎn)投資普遍看好。正是由于這種盲目樂觀，導(dǎo)致了一種“集體無意識行為”的發(fā)生。很多消費者在沒有看清市場現(xiàn)狀的時候，聽從輿論的引導(dǎo)，盲目從眾投身炒房熱潮，不但抬高了房價，還使房地產(chǎn)業(yè)泡沫更加嚴重。為打擊和抑制不正確的投機需求，加快我國保障性住房建設(shè)，滿足中低收入人群需求，就必須做好正確的消費觀念引導(dǎo)。適度消費和理性消費一直是我們所提倡的，盲目消費和過度的超前消費應(yīng)該堅決予以抵制[4]。2008年11月5日修訂通過，于2009年1月1日正式施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》，對與資金密集型企業(yè)的稅負有了很大程度的減輕。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把握好享受稅收政策的福利，減少在建樓過程中的成本消耗，并降低房屋售價。

四、結(jié)束語

綜上所述，可以看出在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中，還有很多的措施可以采取，只有做好了這些方面，讓房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，在面對經(jīng)濟危機襲來時，國家的宏觀調(diào)控才能更有成效，才能避免更多的損失。作為經(jīng)濟管理人員，必須要開闊自己的眼界，從世界范圍內(nèi)觀察總結(jié)出更多更好的應(yīng)對經(jīng)濟危機的措施。筆者在這里也希望更多的專業(yè)人士能投入到該課題研究中，針對文中存在的不足，提出指正建議，為提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作效率和推動我國房地產(chǎn)市場又快又好發(fā)展做出重要的貢獻。

參考文獻：

[1]姜濤，薛紅燕，張光等.基于金融危機形勢下穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的策略探析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2011（18）：154-155.

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[3]張洪軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對金融危機的策略“還本售房”是促銷和籌資的應(yīng)急措施[J].全國商情·理論研究，2011（16）：116-118.

[4]游榮.金融危機背景下房地產(chǎn)企業(yè)生存策略的探討與實證研究[D].中南大學(xué)，2010.