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    房產(chǎn)公司養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算及可行性分析

    2015-07-31 09:37:05李學(xué)敬
    關(guān)鍵詞:預(yù)算可行性

    摘要:隨著房地產(chǎn)改革的不斷深入,我國(guó)進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)冰川期,雖然推出一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策,但是收效甚微,房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)以此為契機(jī),改變思路,擴(kuò)展渠道,在房地產(chǎn)行業(yè)引入新的發(fā)展契機(jī)。文章基于此,在老齡化趨勢(shì)不斷加劇的條件下,提出我國(guó)房產(chǎn)公司養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算及可行性分析。同時(shí)通過(guò)模擬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式,對(duì)其投資的預(yù)算、預(yù)期效益、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行細(xì)致分析。

    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)公司 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 預(yù)算 可行性

    一、養(yǎng)老地產(chǎn)概述

    養(yǎng)老地產(chǎn),是復(fù)合型綜合地產(chǎn)業(yè)態(tài),是基于老齡化的住宅而在近年拓展出來(lái)新興的地產(chǎn)業(yè)態(tài),具有立體的多層次的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式,該業(yè)態(tài)復(fù)合了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和金融創(chuàng)新等屬性。隨著老齡化社會(huì)的日益加劇,養(yǎng)老地產(chǎn)是中國(guó)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等相結(jié)合,創(chuàng)新養(yǎng)老模式的有效載體和實(shí)現(xiàn)形式,將推動(dòng)和引導(dǎo)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    二、項(xiàng)目整體規(guī)劃

    (一)整體形象定位

    這是一個(gè)以北京市高端人士為主要消費(fèi)客群,輻射周邊人群的以健康養(yǎng)老為主題的休閑、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生綜合體,立足多元化的生活方式,以健康為中心,以“湖光”、“山色”為基礎(chǔ)。以人為本,以健康為中心,以周邊優(yōu)越的自然景觀為配套,通過(guò)多樣的產(chǎn)品組合,豐富的生活配套,各類層次的教育活動(dòng)組合,后期服務(wù)項(xiàng)目的提供,打造一種田園牧歌式的養(yǎng)老健康生活。

    (二)客戶定位

    項(xiàng)目無(wú)論從地理位置還是產(chǎn)品特性來(lái)說(shuō),都注定了該項(xiàng)目只能立足于高端。其服務(wù)對(duì)象是具有較高收入且養(yǎng)老觀念先進(jìn)的老年人群,如政府部門、事業(yè)單位和國(guó)企的退休干部、享受國(guó)家政策補(bǔ)助的專業(yè)人士、個(gè)人或其子女有較高收入的富裕階層、有在國(guó)外留學(xué)就業(yè)的子女的老年人群、在國(guó)內(nèi)留學(xué)工作的外籍人員的老年父母等,年齡在50歲以上的中老年人;可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度較高,且對(duì)健康生活方式、高品質(zhì)的老年生活有一定追求的老年人。

    (三)營(yíng)銷模式

    借鑒親和源的會(huì)員制模式。擬入住該項(xiàng)目的老人一次性繳納會(huì)費(fèi),通過(guò)合同擁有公寓的使用權(quán),這些會(huì)員可以通過(guò)合同實(shí)現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承。但入住公寓后每年還要繳納一定額度的年費(fèi),支付共用事業(yè)費(fèi)和額外收費(fèi)項(xiàng)目的費(fèi)用。本項(xiàng)目共設(shè)置可用于前期銷售的會(huì)員卡共分三類,分別是:

    A卡,20年公寓居住權(quán),會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為40萬(wàn)元,入住后額外收取年費(fèi)2萬(wàn)元至3.5萬(wàn)元不等,此卡可轉(zhuǎn)讓。B卡,終身制(即老年人去世之后即注銷,小戶型會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為40萬(wàn)元,大戶型會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為50萬(wàn)元,年費(fèi)在2萬(wàn)元左右。C卡,度假制,此卡有效期為5年,用于免費(fèi)享受每年20天的度假公寓居住權(quán),或可升級(jí)后享受健康療養(yǎng)中心的居住權(quán),會(huì)費(fèi)為5萬(wàn)元,適用于陪伴老人度假的子女或?qū)υ摻】弹燄B(yǎng)有一定需求的商務(wù)客戶。

    三、投資效益分析

    (一)投資估算

    項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月,運(yùn)營(yíng)期持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng),且涉及到的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容體系繁雜瑣碎,將在后期的專項(xiàng)研究中逐一細(xì)化,故本報(bào)告的投資估算僅涉及建設(shè)期。本項(xiàng)目建設(shè)總投資52255萬(wàn)元,其中前期費(fèi)用為2890萬(wàn)元,建安工程費(fèi)用為36550萬(wàn)元(包含部分二次裝修費(fèi)用),其中健康診療中心的二次裝修由健康診療服務(wù)機(jī)構(gòu)完成,工程其他費(fèi)用為7140萬(wàn)元,期間費(fèi)用(包含財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等)共計(jì)5675萬(wàn)元。

    (二)資金籌措

    項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入資金為52255萬(wàn)元,由以下幾部分組成:政府補(bǔ)貼安養(yǎng)教育學(xué)苑和健康診療中心資金為10000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)第一年到位2000萬(wàn)元,第二年到位3000萬(wàn)元,第三年到位3000萬(wàn)元,第四年到位2000萬(wàn)元。養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目扶持資金2000萬(wàn)元,第二與第三年分別到位1000萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金8000萬(wàn)元,其余剩余投入資金靠本項(xiàng)目銷售回籠。

    (三)財(cái)務(wù)評(píng)估

    1、銷售收入

    項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段主要依靠會(huì)員卡預(yù)售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售收入。A、B卡銷售均價(jià)按照40萬(wàn)元計(jì)算,截止項(xiàng)目落成預(yù)售數(shù)量為680張,則銷售收入合計(jì)為27200萬(wàn)元。C卡銷售均價(jià)即為5萬(wàn)元,截止項(xiàng)目落成預(yù)售數(shù)量為2400張,則銷售收入合計(jì)為12000萬(wàn)元。以上兩者合計(jì)共計(jì)為39200萬(wàn)元。

    2、盈利分析

    由于擁有了政府資金和第三方資金的支持,并較高地預(yù)估了會(huì)員卡的銷售市場(chǎng),所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期結(jié)束時(shí)能基本保障項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡,并略有盈利。項(xiàng)目投入使用后的運(yùn)營(yíng)期財(cái)務(wù)預(yù)算將另有專題報(bào)告進(jìn)行分析,不再在此進(jìn)行展開(kāi)。

    四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制

    (一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    該項(xiàng)目雖然通過(guò)渠道合作,引入了政府、保險(xiǎn)項(xiàng)目合作、服務(wù)商合作等資源,但是依然面臨資金投入要求高,需要依靠高昂的會(huì)員卡銷售回款支撐整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的良性運(yùn)作。

    1、盈虧平衡分析

    除去健康療養(yǎng)中心和安養(yǎng)教育學(xué)院,剩余部分的物業(yè)面積為65500平方米,其他資金收入主要用于建設(shè)健康療養(yǎng)中心和安養(yǎng)教育學(xué)院,故在考慮盈虧平衡分析時(shí),剔除該部分的成本和其他收入(財(cái)政和第三方資金因素),項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售額=固定成本/(1-變動(dòng)成本/銷售收入),項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售額=32304/(1-4602/39200)=36602,即會(huì)員卡銷售金額需達(dá)到36602萬(wàn)元,方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡。

    2、敏感性分析

    考慮到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中未知因素的各種變化,本研究就項(xiàng)目銷售收入和工程建設(shè)投入在+5%、-5%、+10%、-10%之間變化時(shí),對(duì)項(xiàng)目的盈利能力影響進(jìn)行敏感性分析。

    (二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

    一是研策階段詳實(shí)精準(zhǔn),爭(zhēng)取設(shè)計(jì)工程一步到位,不做浪費(fèi)的變更和調(diào)整;品牌推廣提早造勢(shì),強(qiáng)勢(shì)銷售;二是爭(zhēng)取更多政策扶持,比如利用健康療養(yǎng)中心產(chǎn)研教室等資源爭(zhēng)取專項(xiàng)資金等;三是加強(qiáng)合作資源之間的紐帶關(guān)系,利用合作資源的資金實(shí)力;四是提高運(yùn)營(yíng)效率,使運(yùn)營(yíng)期盡早盈利,維護(hù)項(xiàng)目良性運(yùn)作,提升項(xiàng)目品質(zhì)。

    五、小結(jié)

    現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,在一些大城市探索發(fā)展合適的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商、政府還是消費(fèi)者都具有積極的意義。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,在現(xiàn)有的激烈競(jìng)爭(zhēng)中尋找到新的發(fā)展方向和前景;對(duì)于政府而言引入民營(yíng)資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),可以部分解決現(xiàn)在公共資源不足的問(wèn)題,同時(shí)創(chuàng)新模式,打造多層次的養(yǎng)老架構(gòu);對(duì)于消費(fèi)者而言,可以有更多樣的模式的選擇;這是三贏的模式,因此值得推廣借鑒。

    參考文獻(xiàn):

    [1]陳金保,師春芳.美國(guó)和日本的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)[J].金融博覽(財(cái)富),2012(12):54—55

    [2]武甲曉.美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)啟示[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2011,432:11—12

    [3]孫秀娟.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究[D].北京交通大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011

    (李學(xué)敬,北京星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司)

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