蔡為眾
摘 要:隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷提升,人們的生活水平以及生活理念也發(fā)生了一定的轉(zhuǎn)變,同時(shí)也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了更多的機(jī)遇,本文主要講述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀以及銀行如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)防范等內(nèi)容。
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);融資模式;銀行風(fēng)險(xiǎn)控制
隨著我國對整個地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控相應(yīng)政策的逐漸突出,以往我國地產(chǎn)相應(yīng)公司使用的各種融資渠道需要滿足比較嚴(yán)格的融資條件等,這對于地產(chǎn)的開發(fā)帶來了非常大的資金壓力,特別是對于商業(yè)地產(chǎn)而言,需要比較大的資金需求量,因此,融資問題也逐漸成為了商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的重要問題。
一、商業(yè)地產(chǎn)整體的開發(fā)現(xiàn)狀
自從進(jìn)入到了二十一世紀(jì),商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨(dú)立的房地產(chǎn)形式,逐漸在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)并發(fā)展。從我國商業(yè)地產(chǎn)具體的發(fā)展歷程進(jìn)行分析,可以首先分為三個主要階段。第一階段是二十世紀(jì)九十年代中期階段,在這一歷史時(shí)期,我國并沒有比較獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn),只是城市配套公建的具體形式。第二個階段主要是在二十世紀(jì)九十年代的中后期一直到二十一世紀(jì)的初期階段,這一時(shí)期主要在我國的廣州地區(qū)以及北京等城市,逐漸出現(xiàn)了一些比較獨(dú)立的各種商業(yè)地產(chǎn),但是仍然沒有比較完善的商業(yè)地產(chǎn)概念等。第三階段主要是在二十一世紀(jì)一直到現(xiàn)在,在這一時(shí)期中,正式出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念,并且在全國的大范圍內(nèi)逐漸出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)市場。但是,商業(yè)地產(chǎn)整個發(fā)展的的歷程仍然比較短,在二十一世紀(jì)初才出現(xiàn)真正的全國商業(yè)地產(chǎn),我國的商業(yè)地產(chǎn)目前仍然處于發(fā)展的最初階段。
雖然現(xiàn)正迅速發(fā)展,但是這種迅速發(fā)展的背存在著一定的非理性因素,大部分商業(yè)地產(chǎn)的具體項(xiàng)目都是利用住宅,并且在建成以后,進(jìn)行分割銷售的這種運(yùn)營方式,最終的結(jié)果導(dǎo)致大部分商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目都因?yàn)榫唧w的后期產(chǎn)權(quán)大量分散,導(dǎo)致經(jīng)營非常困難,最后甚至走向了倒閉。此外,商業(yè)地產(chǎn)使用的各種融資通道都比較單一,主要是銀行貸款,如果一些非理性的各種開發(fā)運(yùn)營的實(shí)際項(xiàng)目出現(xiàn)某些困難,最終難以償還所有的資金貸款,這也為銀行帶來了非常大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),并嚴(yán)重影響了我國社會的金融安全。出現(xiàn)這些問題其中重要的原因主要有兩點(diǎn):第一,商業(yè)地產(chǎn)屬于一種比較獨(dú)立的房地產(chǎn),并且,在我國出現(xiàn)的時(shí)間仍然比較短,人們對于相應(yīng)的理論概念以及具體的實(shí)踐都并不熟悉。影響導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際的開發(fā)運(yùn)營并不夠科學(xué)合理。第二,缺乏針對商業(yè)地產(chǎn)具體融資的相應(yīng)模式以及科學(xué)合理的體系,這也將無法滿足商業(yè)地產(chǎn)提出的具體融資要求等,甚至直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)迷失正確的方向。
這就導(dǎo)致融資渠道非常單一,并且銀行存在的風(fēng)險(xiǎn)比較集中。對商業(yè)地產(chǎn)的融資方式仍然處于發(fā)展的最初階段,商業(yè)地產(chǎn)融資仍然存在較多的問題。
想要解決相應(yīng)的問題,首先需要保證商業(yè)地產(chǎn)能夠可持續(xù)發(fā)展,其次,在充分了解商業(yè)地產(chǎn)自身本質(zhì)以后,尋找各種適合商業(yè)地產(chǎn)的具體融資模式。
二、銀行面對商業(yè)地產(chǎn)融資需制定的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1.建立風(fēng)險(xiǎn)防范的內(nèi)部控制制度
為了能夠有效的防范商業(yè)地產(chǎn)融資存在的各種風(fēng)險(xiǎn),銀行需要建立商業(yè)地產(chǎn)融資科學(xué)合理的內(nèi)部控制體系,從各個環(huán)節(jié)逐漸加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)防范。加強(qiáng)對各個融資項(xiàng)目的相應(yīng)控制,建立獨(dú)立的內(nèi)部審核機(jī)制,從而有效的保障內(nèi)部控制制度具體的實(shí)施。具體的實(shí)際操作主要有以下幾個方面。第一,做好各種項(xiàng)目融資前的詳細(xì)貸款調(diào)查,并不斷完善貸前制定的風(fēng)險(xiǎn)分析制度等,對實(shí)際融資授信額度進(jìn)行非常嚴(yán)格的審核工作,保證控制所有的操作風(fēng)險(xiǎn)。第二,注重貸時(shí)的審查工作以及相應(yīng)的管理工作等,即實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制。第三,建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)考核制度,并對監(jiān)督的內(nèi)容以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格全面分析處理等工作。第四,建立健全信息管理相應(yīng)系統(tǒng),完善控制制度等。
2.嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)融資具體的控制制度
銀行對于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)中具體的操作風(fēng)向主要是業(yè)務(wù)人員自身各種不規(guī)范操作行為導(dǎo)致的,應(yīng)當(dāng)逐漸規(guī)范融資業(yè)務(wù)實(shí)際的操作行為,結(jié)合不同的融資項(xiàng)目以及不同的融資種類,將具體的業(yè)務(wù)操作變得更加的公開化以及系統(tǒng)化,逐漸形成一種科學(xué)有效的業(yè)務(wù)運(yùn)行制度等,保證商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)業(yè)務(wù)能夠順利的完成。
3.提高銀行從事商業(yè)地產(chǎn)融資項(xiàng)目業(yè)務(wù)人員自身的綜合素質(zhì)
商業(yè)融資業(yè)屬于一項(xiàng)知識面比較廣,專業(yè)技術(shù)性比較強(qiáng)同時(shí)操作非常復(fù)雜的綜合業(yè)務(wù),因此,銀行需要對從事相關(guān)工作業(yè)務(wù)人員自身的綜合業(yè)務(wù)水平提出更加嚴(yán)格的要求。第一,加強(qiáng)對目前從事商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)工作人員的專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn),還可以聘請一些國外銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的工作人員進(jìn)行專業(yè)授課,派送一些專業(yè)的融資人員進(jìn)行出國深造等,加強(qiáng)銀行實(shí)際操作的相關(guān)培訓(xùn)。第二,引進(jìn)業(yè)務(wù)素質(zhì)水平比較高并且有豐富經(jīng)驗(yàn)的人才,這一措施能夠節(jié)約大量的專業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用。第三,建立穩(wěn)定信貸相應(yīng)的認(rèn)識管理機(jī)制從而有效的避免人才的流失。從事商業(yè)抵償融資的相關(guān)工作人員不僅需要擁有較強(qiáng)的理論知識依據(jù),同時(shí)需要擁有更加豐富的經(jīng)驗(yàn),因此,從事商業(yè)地產(chǎn)融資相關(guān)工作人員的相對穩(wěn)定性具有非常重要的作用。第四,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識,有效提升相關(guān)工作人員自身具有的防偽能力,不斷防范并且及時(shí)化解出現(xiàn)的各種融資風(fēng)險(xiǎn)。第五,提升工作人員自身的道德修養(yǎng)。培養(yǎng)銀行人員正確的價(jià)值觀。
綜上所述,本文主要講述了商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀,并分析了銀行加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施,只有避免各種融資風(fēng)險(xiǎn)才能有效的促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)融資的迅猛發(fā)展。
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