房?jī)r(jià)背后的人口結(jié)構(gòu)影響

楊燦

一、引言

近年來(lái)，房?jī)r(jià)成為熱議話題。自2008年美國(guó)“次貸危機(jī)”之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也遭受創(chuàng)傷，商品房銷售大幅下降，2008年9月政府下發(fā)減免稅收，購(gòu)房補(bǔ)貼，下調(diào)利率等擴(kuò)張型宏觀調(diào)控政策，同年11月對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平米及以下普通住房的，契約稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，免征收印花稅、土地增值稅，個(gè)人購(gòu)買滿兩年的住房對(duì)外銷售的，免征收營(yíng)業(yè)稅。房?jī)r(jià)再次攀升，2009年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高。2010年為抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府再次出臺(tái)“新國(guó)十條”緊縮性政策，并沒(méi)有取得成效，2013年以限購(gòu)、限貸為核心的“新國(guó)五條”出臺(tái)。2014年上半年地方政府紛紛自主出臺(tái)調(diào)整政策，集中在放松限購(gòu)、購(gòu)房落戶、提高公積金貸款額度等層面;對(duì)于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準(zhǔn)等手段“微刺激”以保障自住購(gòu)房信貸需求。

二、人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

第6次人口普查的結(jié)果表明，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占中國(guó)總?cè)丝诘?9.68%，2012年城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%，城市化水平的上升必然對(duì)住宅建設(shè)提出更高要求。一般來(lái)說(shuō)，中國(guó)住房需求的主要主體為25～35歲的婚齡人口，高波（2012）指出在1975年0-9歲的人口比重最大，如果買房的主要人口集中在25-35歲，那么意味著這批人口在2000年左右迎來(lái)買房的高峰期，而中國(guó)住宅需求的迅速增長(zhǎng)也正是在2000年以來(lái)開(kāi)始的。從圖二1987年中國(guó)人口金字塔可以看出，10-24歲的人口比重最大，這與1963-1973年“嬰兒潮”是極其吻合，并且1987年再次經(jīng)歷出生高峰，從圖三2012年中國(guó)人口金字塔可以清楚看到 20-30歲人口比重最大，這批人也到達(dá)婚齡，這也可以解釋商品房?jī)r(jià)格在2009年-2012年持續(xù)上升的原因。但圖五從商品房銷售面積增長(zhǎng)率的走勢(shì)看來(lái)，2008年金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響是短暫的，這也與政府出臺(tái)的一系列救市政策有關(guān)，2年內(nèi)投資4萬(wàn)億，降低貸款利率，圖四顯示，2009年房地產(chǎn)銷售面積迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也創(chuàng)歷史新高。2010年之后商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率回落，但是中國(guó)城鎮(zhèn)化水平低下，到2014年剛達(dá)到54.89%，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，房?jī)r(jià)并不會(huì)像有的專家所說(shuō)的在2015年會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

如圖五所示，我國(guó)少兒撫養(yǎng)比與普通住宅銷售價(jià)格成反比，而老年人撫養(yǎng)比與普通住宅銷售價(jià)格成正比，這與國(guó)際中撫養(yǎng)比與普通住宅價(jià)格成反比不相符，這是與中國(guó)市場(chǎng)化體制轉(zhuǎn)型以及階段性人口政策有關(guān)，1998年以前，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代采取住房分配政策，因此會(huì)選擇為孩子減輕壓力，幫助買房，所以在我國(guó)會(huì)出現(xiàn)老年人推高房?jī)r(jià)現(xiàn)象。

圖2 1987年中國(guó)人口金字塔 圖3 2012年中國(guó)人口金字塔

圖4 1998-2012年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格及其增長(zhǎng)率

圖5 1998-2012年中國(guó)商品房銷售面積及其增長(zhǎng)率

圖6 1998-2012年撫養(yǎng)比與普通住宅銷售價(jià)格的關(guān)系

三、總結(jié)

根據(jù)上述分析，短期內(nèi)人口老齡化并不會(huì)對(duì)住宅銷售市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面沖擊，一方面是因?yàn)榈诙巍皨雰撼薄?987-1990年出生的人現(xiàn)在正值24-27歲，面臨成家立業(yè)，對(duì)住宅需求強(qiáng)烈。另一方面，第一次“嬰兒潮”1963-1973年出生的人曾享有福利分房政策優(yōu)惠，他們的資金更多用于儲(chǔ)蓄，并且?guī)椭乱淮M(jìn)行購(gòu)房。因此，形成兩代人的積蓄用于購(gòu)買住房的現(xiàn)象，在住房?jī)r(jià)格上升的預(yù)期作用下，盡管老年人口撫養(yǎng)比例上升，房屋價(jià)格依舊被推高。但當(dāng)2050年，第一次“嬰兒潮”出生的人逝世，第二次“嬰兒潮”出生的人步入老年時(shí)，福利分房制度所帶來(lái)的“好處”也將隨之消失，人口老齡化將對(duì)中國(guó)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因此，政府應(yīng)當(dāng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，不能僅限于對(duì)現(xiàn)有房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，否則現(xiàn)在的政策對(duì)于未來(lái)商品房市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

1.轉(zhuǎn)變住房結(jié)構(gòu)。我國(guó)城市家庭結(jié)構(gòu)小型化，根據(jù)第六次人口普查，31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市平均每個(gè)家庭戶的人口為3.10，比2000年人口普查的3.44人減少了0.34人。這主要是由于我國(guó)生育水平不斷下降、遷移流動(dòng)人口增加、年輕人婚后獨(dú)立居住等原因的影響。因此，小型現(xiàn)代化住房的需求顯著增加，應(yīng)當(dāng)政策性引導(dǎo)房地產(chǎn)商構(gòu)建小戶型商品房。

2.限購(gòu)政策與保障房政策?，F(xiàn)在面臨第二次“嬰兒潮”出生的人成長(zhǎng)為購(gòu)房主體，如果放松限購(gòu)政策，那么購(gòu)房需求被激發(fā)，將再次推動(dòng)房?jī)r(jià)攀升，也會(huì)有更多的投機(jī)性購(gòu)房行為存在。

3.大力發(fā)展教育。加大對(duì)落后地區(qū)的發(fā)展，加強(qiáng)這些地區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的實(shí)施，尤其是發(fā)展教育，一線城市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高，重要的原因是因?yàn)閹熧Y力量集中在那一塊，國(guó)家應(yīng)該政策鼓勵(lì)高校教師進(jìn)入二三線城市，而不僅僅是降低招生標(biāo)準(zhǔn)，有名師的地方就可以培養(yǎng)高徒。

4.就地城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化率的提高，給城市帶來(lái)更多的勞動(dòng)力，與此同時(shí)也造成城市擁擠，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，人們生活質(zhì)量下降等問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)在全國(guó)推廣農(nóng)村居民就地城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，這樣即可以緩解城市人口密集的壓力，也可以充分利用資源。（作者單位：南京財(cái)經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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