保障性住房建設(shè)中的融資現(xiàn)狀與建議

高玉成

摘要：近幾年，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊，中國(guó)政府提出了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)增長(zhǎng)的應(yīng)對(duì)措施，加快保障性住房建設(shè)就是其中之一。為了解決該項(xiàng)問題，政府在近幾年一直加快保障性住房的建設(shè)，且在不斷擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)規(guī)模。隨著保障性住房建設(shè)力度的加大，建設(shè)資金的問題也越發(fā)凸顯。短期內(nèi)大規(guī)模建設(shè)保障房，各地都面臨較大的資金壓力。保障性住房資金有幾個(gè)顯著的特點(diǎn)：一是資金需求量大；二是資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)；三是流動(dòng)性差等。文章對(duì)我國(guó)保障性住房融資現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行了分析，并結(jié)合保障性住房資金的來源，提出了相關(guān)的對(duì)策建議，以期為保障性住房建設(shè)融資提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：保障性住房；融資問題；對(duì)策建議

住房問題是重要的民生問題，加大保障性住房建設(shè)力度，是改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧的重要舉措，是利國(guó)惠民的重大民生工程。我國(guó)已形成了以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃住房等為主的多層次保障住房供應(yīng)體系。并且依據(jù)建保[2013]178號(hào)文件，自2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。按照規(guī)劃“十二五”期間，我國(guó)將新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，累計(jì)資金需求將超5萬億元，面對(duì)如此大的資金壓力，這就需要由中央和地方各級(jí)政府籌集。在財(cái)政投入不斷增加的基礎(chǔ)上，這就需要各地不斷創(chuàng)新融資模式，多渠道籌集資金。

一、我國(guó)保障性住房建設(shè)資金融資現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)有的保障性住房建設(shè)資金融資存在的主要問題

1. 資金來源渠道單一，大部分資金來源于財(cái)政資金?，F(xiàn)階段我國(guó)還處于發(fā)展中國(guó)家，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度也不高，資本市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，金融體系還欠發(fā)達(dá)，也很少利用信托、證券等融資工具，融資效率低下，資金來源渠道單一，形成了過度依賴政府投入的局面。

2. 地方政府財(cái)力不足也同時(shí)制約保障房建設(shè)，地方政府在很大程度上依靠土地出讓金作為支持地方發(fā)展支柱，加大保障性住房建設(shè)力度上明顯力不從心，使得地方政府不得不被迫靠發(fā)行地方政府債券來支持保障房事業(yè)。這也同時(shí)給地方政府在其他社會(huì)事業(yè)方面造成不同程度影響。

二、保障性住房建設(shè)資金主要來源

（一）政府財(cái)政預(yù)算資金

一是公共預(yù)算安排資金，主要是中央補(bǔ)助、省級(jí)補(bǔ)助、市縣公共預(yù)算和地方政府債券安排資金。二是政府性基金預(yù)算安排資金，主要是土地出讓凈收益和住房公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后的余額（全部用于廉租住房建設(shè)）。

（二）自籌資金及社會(huì)機(jī)構(gòu)提供資金

社會(huì)機(jī)構(gòu)提供資金目前主要依靠銀行貸款、公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)資金以及地方政府或投融資平臺(tái)通過商業(yè)銀行貸款、信托、債券，各類基金等融入的資金。

三、完善我國(guó)保障性住房建設(shè)融資的對(duì)策建議

對(duì)于保障性住房建設(shè)大規(guī)模的資金需求，就需要采取多種形式的融資策略，以保證保障性住房的建設(shè)和融資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。因此，需要從多個(gè)方面關(guān)注。

（一）加強(qiáng)融資力度，實(shí)施融資創(chuàng)新

面對(duì)大規(guī)模融需求，創(chuàng)新融資方式加大融資力度，通過培育多元化的融資主體，多種形式的融資方式，拓寬融資渠道，加強(qiáng)重點(diǎn)，建立“以政府為主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作方式”為主體的保障房融資體系。政府部門還應(yīng)積極探索債權(quán)、股權(quán)以及投資基金等多種融資模式，保證保障性住房資金來源的多樣化，鼓勵(lì)各種資本參與保障性住房建設(shè)。

（二）構(gòu)建保障性住房金融體系，可以有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)

建議成立專門保障性住房融資（貸款擔(dān)保或保險(xiǎn)）機(jī)構(gòu)，如：河北省各地市均成立了專門的保障房融資平臺(tái)，這樣既能為各市融資提供貸款保證，又可以為保障性住房項(xiàng)目融資提供融資服務(wù)，以最大限度地確保保障性住房政策的有效執(zhí)行，有效減少金融機(jī)構(gòu)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為房地產(chǎn)證券化的一種手段，是通過發(fā)行基金的方式募集公共投資者資金。這種投資發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，可以有效疏導(dǎo)社會(huì)資金流動(dòng)性過剩的現(xiàn)狀。鑒于廉租房不租不售，現(xiàn)金回流小，但租金收益相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)，可采取REITs的運(yùn)作方式。信托資金擁有成熟的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以與保障房的承建方合作設(shè)立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)保障房建設(shè)，建成后由政府管理中心進(jìn)行回購(gòu)，項(xiàng)目公司收回投資，信托資金退出。

（四）引導(dǎo)保險(xiǎn)基金參與保障房融資

依據(jù)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)可以采用股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)以及債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等不同方式。保障性住房作為政府為民、利民的安居工程，土地為政府劃撥，并且不以盈利為目的。保險(xiǎn)資金投資保障性住房，宜采取債權(quán)形式，即僅為保障性住房的建設(shè)提供資金，物權(quán)、股權(quán)形式目前暫不具備操作條件。如太平洋保險(xiǎn)上海公租房項(xiàng)目均采取的就是債權(quán)形式。即：保險(xiǎn)資金與地方政府合作，向地方政府委托的承建主體提供資金，還款來源為保障性住房的出售或出租收益（包括政府回購(gòu)款項(xiàng)、保障性住房?jī)攤?、租金收入和出售收入等），政府融資平臺(tái)或大型國(guó)企作擔(dān)保。

（五）設(shè)立地方政府融資平臺(tái)，并進(jìn)一步完善各級(jí)融資平臺(tái)

保障性住房投融資平臺(tái)一般是由地方政府主導(dǎo)設(shè)立，具備專業(yè)化運(yùn)作能力的國(guó)有非盈利投融資公司。目的主要是為政府保障性住房融資，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供有效載體，其實(shí)質(zhì)在于調(diào)動(dòng)多方資源，通過整合運(yùn)作，解決地方政府在保障性住房的資金籌集，足額配套以及建設(shè)管理等方面的難題，并將圍繞保障性住房建設(shè)的一系列問題常態(tài)化有效管理的一種機(jī)制平臺(tái)。建議地方政府加強(qiáng)投融資平臺(tái)公司的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管控，做好風(fēng)險(xiǎn)防范，確保資本金充足以及公司治理結(jié)構(gòu)的完善等。

（六）利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)

為保障性住房提供融資支持。住建部等部門于2010年6月28日頒布了《利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目貸款管理辦法》，住房公積金支持保障性住房建設(shè)，確立了住房公積金作為住房保障制度中重要融資平臺(tái)的地位，住房公積金建設(shè)貸款作為保障性住房融資方式，為保障性住房提供政策性支持。

四、結(jié)語

對(duì)于當(dāng)前的形勢(shì)，保障房建設(shè)是解決城鄉(xiāng)中低收入家庭住房改善問題的最佳途徑。保障性住房供給不足，并不是建設(shè)能力有限，而是缺乏建設(shè)資金，地方政府財(cái)力不足。隨著保障性住房制度建設(shè)的日益完善，我們應(yīng)該讓更多的銀行等金融機(jī)構(gòu)、各類基金、各類信托機(jī)構(gòu)、地方政府融資平臺(tái)及利用住房公積金貸款等進(jìn)入保障房建設(shè)中去，多方籌資，打造一個(gè)政府主導(dǎo)、多方參與的投融資平臺(tái)，解決融資難的問題，實(shí)現(xiàn)多贏。

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（作者單位：衡水市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心）