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    中國房地產(chǎn)市場的泡沫問題研究

    2015-05-30 09:01:25王正清馬淑娜
    2015年47期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫研究

    王正清 馬淑娜

    作者簡介:王正清(1988-),男,漢族,山東德州人,碩士研究生在讀,蘭州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,國際金融專業(yè),研究方向:國際金融。

    馬淑娜(1992-),女,漢族,河南駐馬店人,碩士研究生在讀,西北師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,金融專碩專業(yè)。

    摘要:隨著中國經(jīng)濟的房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫問題且逐漸嚴(yán)重。本文通過理論結(jié)合實際,對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫進(jìn)行分析與研究,依據(jù)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的具體因素提出相關(guān)的建議和措施來降低或解決房地產(chǎn)泡沫給國民經(jīng)濟帶來的危害,找出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟繼續(xù)壯大的途徑。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟;泡沫;研究

    一、我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫問題的基本理論

    (1)什么是房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫就是房地產(chǎn)的價格與其真實價指之間有較大差距,而脫離其實際價值的差額便是泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的大小可以主要從房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長額之間的比率方面來衡量:經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)時期基本保持百分之十左右。目前我國房地產(chǎn)的投資率會較高,比率達(dá)到百分之十五到三十。

    (2)中國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的實質(zhì)。房地產(chǎn)泡沫之所以存在是因為經(jīng)濟發(fā)展的需求,同時也有一些其他因素,例如,土地價格、政府政策、金融支持、投機行為等。土地價格的高漲使得房地產(chǎn)的成本升高,同時泡沫的存在是房地產(chǎn)價格更高,形成惡性循環(huán)。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的支持使得房地產(chǎn)快速發(fā)展,帶動其他行業(yè)一同發(fā)展。房地產(chǎn)商品具有自己的特性,房地產(chǎn)的供給和需求在特定的時期內(nèi)不容易保持平衡,這個原因也是房地產(chǎn)泡沫存在的一個因素。房地產(chǎn)泡沫的存在還與城市居民對預(yù)期和現(xiàn)實市場的價格差距有關(guān),差距越大泡沫成分越高;反之,就會越少。金融行業(yè)的支持也是一個因素,房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),其有較強的增值能力,金融行業(yè)便會利用這個機會發(fā)放更多的貸款。這些因素都會引起我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫問題及現(xiàn)階段的發(fā)展進(jìn)程。

    二、我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生的原因

    (1)經(jīng)濟的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動。我國各個地方政府為發(fā)展本地經(jīng)濟開始對房地產(chǎn)進(jìn)行放寬政策。房地產(chǎn)形成泡沫的形式為房價的大幅波動,引起房地產(chǎn)大幅上漲的主要原因是長時期內(nèi)較低的貼現(xiàn)率。我國銀行降低貼現(xiàn)率,目的是為了提高我國經(jīng)濟的綜合實力,但是一定程度上對房地產(chǎn)造成了泡沫的影響。央行的貼現(xiàn)率是市場利率的決定因素,市場利率隨央行貼現(xiàn)率變動而變動,最終對銀行的房貸進(jìn)行控制。房地產(chǎn)市場日漸火熱,很多外界企業(yè)頻繁入駐和個人開始集資建房,引起房地產(chǎn)市場的價格混亂,嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。緊隨而來國家開始介入房地產(chǎn)市場,規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展秩序,打擊炒房者,抑制房價;出臺相關(guān)政策并且制定相應(yīng)措施來限制個人投機行為。雖然國家相關(guān)部門加大調(diào)控力度,但房價依然未降;這在一定程度上誤導(dǎo)了消費者,讓消費者進(jìn)入再不買房房價將會持續(xù)高漲的誤區(qū),反而加大了新房市場的市場需求。人們對房地產(chǎn)行業(yè)的需求也不斷增加,最終便產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

    (2)人們對房地產(chǎn)的投機行為是我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫出現(xiàn)的根源。投資者不會去分析房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫問題,他們一味的增加對房地產(chǎn)行業(yè)的投資已獲得額外的收益。不會去考慮其中的實質(zhì)風(fēng)險因素,這些投機行為帶來的市場泡沫增加房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險和價格。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠,法律法規(guī)制度不健全,容易引起房地產(chǎn)商的投機倒把,進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場秩序的混亂;地方政府與房地產(chǎn)商相勾結(jié),官商聯(lián)合,產(chǎn)生不正當(dāng)競爭,導(dǎo)致我國各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡;我國社會保障體系不健全,保障性住宅面積所占比重較少,無法保障民眾需求,這在一定程度上加劇了,民眾對商品房的需求,進(jìn)而引起房地產(chǎn)的火爆投資;我國貧富差距懸殊,在我國很多收入水平高的家庭和個人擁有多套房產(chǎn),這在一定程度上將加劇國內(nèi)的房地產(chǎn)投機,從而進(jìn)一步一起國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不平衡等。

    三、中國房地產(chǎn)泡沫破滅會帶來的影響

    (一)引發(fā)國內(nèi)金融體系的混亂。20世紀(jì)末期,我國南方部分城市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅現(xiàn)象,這期間房價快速下降同時房屋的需求也急劇降低,最終很多房地產(chǎn)投資者們出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象。很多人拋售房屋,一些金融機構(gòu)得到了貶值的房產(chǎn),對整個金融體系造成了嚴(yán)重的沖擊。就目前房地產(chǎn)而言泡沫的破滅使國內(nèi)銀行體系承擔(dān)了大部分的金融風(fēng)險。

    (二)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成惡劣影響。房地產(chǎn)具有很強的產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng),會形成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈,其上游產(chǎn)業(yè)鏈有建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸,等等。這些都是都是資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅,導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)鏈條的生產(chǎn)過剩,企業(yè)無法正常經(jīng)營,甚至破產(chǎn)。因此,房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅會帶來的危害是一條產(chǎn)業(yè)鏈斷裂的巨大風(fēng)險。如果國內(nèi)房地產(chǎn)崩盤,我國有經(jīng)濟發(fā)生危機風(fēng)險。

    (三)引發(fā)社會混亂。房地產(chǎn)泡沫破滅,會引發(fā)很多房產(chǎn)擁有者的破產(chǎn),引發(fā)家庭慘劇的發(fā)生,將引發(fā)群眾的恐慌,進(jìn)而導(dǎo)致社會混亂。另外,近幾年來隨著房地產(chǎn)的火熱發(fā)展,很多配套的服務(wù)業(yè)興起,創(chuàng)造了許多工作崗位,例如,房屋中介,物業(yè)管理等一系列服務(wù)業(yè),但是隨著房地產(chǎn)泡沫破滅,將會導(dǎo)致失業(yè)人數(shù)劇增,這必將引起社會混亂。

    (四)影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破滅,將會抑制其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,例如建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸?shù)龋涣硗?,房地產(chǎn)泡沫會破壞國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和比例,導(dǎo)致我國國民經(jīng)濟失衡,嚴(yán)重影響我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

    四、房地產(chǎn)泡沫問題的解決途徑

    房地產(chǎn)市場泡沫的存在,不僅會影響到我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展,而且影響我國人民的健康生活和收入水平的提高。因此,房地產(chǎn)問題的解決不僅需要政府支持,同時也需要房地產(chǎn)市場的主體進(jìn)行自我調(diào)整和秩序的完善。

    (一)加強政府的宏觀調(diào)控。政府要加大金融監(jiān)管力度,完善銀行的信貸體系,通過調(diào)控利率,縮小存貸利差,降低銀行擴張信貸的力度,減少信貸資金向房地產(chǎn)市場的流動;加強對土地的監(jiān)測與調(diào)控,規(guī)范土地交易與使用權(quán)的流轉(zhuǎn),嚴(yán)防不規(guī)范交易,導(dǎo)致不正當(dāng)競爭,引起房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格的混亂;規(guī)范地方政府的行為,嚴(yán)防為了政績盲目進(jìn)行城市建設(shè),大肆進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),嚴(yán)厲禁止和打擊官商結(jié)合,非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán);積極完善社會保障制度,縮小貧富差距,同時加大保障性住房的建設(shè)力度,讓一部分低收入人群也有房可住或者租賃。

    (二)加快我國房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)整。近年來,隨著國家對土地使用政策的放寬和銀行貸款業(yè)務(wù)的門檻降低,在一定程度上提升了的消費能力和市場需求,房地產(chǎn)進(jìn)入了一個飛速發(fā)展前進(jìn)的輝煌時期,土地的大規(guī)模開發(fā)和大量外資的引入,形成了群雄割據(jù)的激烈競爭局面;各種形式的建筑設(shè)施紛紛拔地而起。但隨著房地產(chǎn)市場的混亂發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題日益顯著的情況下,嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序,很多盲目發(fā)展的房企已經(jīng)倒在這次大浪潮下,在供需不平衡和激烈競爭的環(huán)境下,這就要求房地產(chǎn)市場的主體進(jìn)行自我調(diào)整,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的合并重組,由生產(chǎn)為導(dǎo)向,向以消費者和社會為導(dǎo)向進(jìn)行轉(zhuǎn)變,規(guī)范行業(yè)競爭秩序,減少盲目投資和開發(fā);另外,行業(yè)內(nèi)部可以建立一個房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展研討協(xié)會,定期進(jìn)行交流,根據(jù)自身企業(yè)的實際情況,進(jìn)行資金向其他行業(yè)的轉(zhuǎn)移,促進(jìn)國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的平衡發(fā)展。

    (三)消費者要理性消費和合理投資。消費者要保持理性消費,媒體、政府等等各種因素是消費者是否在現(xiàn)階段購房的參考,消費者不要盲目隨從他人進(jìn)行購房,不要把過多的資金流入到房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致大部分收入和貸款被房地產(chǎn)套牢。我國城鎮(zhèn)化的不斷加速導(dǎo)致了城市不斷擴張,部分投資者囤積房屋,開發(fā)商回籠資金再投資,推動地價上漲,加劇經(jīng)濟泡沫。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅,消費者手中的房屋就會貶值,并且無人接手,最終受害的還是廣大消費者,所以,消費者一定要理性消費和合理投資,可以防范房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破滅,維護(hù)自身的利益。(作者單位:1.蘭州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院;2.西北師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院)

    參考文獻(xiàn):

    [1]周亮.我國房地產(chǎn)泡沫化評估研究.[D]安徽工業(yè)大學(xué),2013

    [2]閆秀娟.上海市房地產(chǎn)泡沫的實證研究.東北財經(jīng)大學(xué)碩士論文.2010(10).

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