投資性房地產(chǎn)公允價值計量及其應(yīng)用研究

張夏蓮

摘要：會計環(huán)境變化對歷史成本計量方式提出了挑戰(zhàn)，公允價值計量模式應(yīng)運而生，這一新的計量模式會對上市公司財務(wù)狀況產(chǎn)生許多影響，而在實際應(yīng)用中也存在很多的局限性。目前我國對投資性號地產(chǎn)后續(xù)計量采取成本模式和公允價值模式兩種方法進行計量的，不同計量方法，將對企業(yè)會產(chǎn)生不同的經(jīng)濟后果。本文以臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司為例，分析了在運用公允價值計量模式過程中產(chǎn)生的問題，提出了相關(guān)的改進建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量模式

一、引言

歷史成本原則是會計核算的基本原則之一。盡管這一原則得到廣泛的承認和采用，但隨知識經(jīng)濟時代的到來，特別是衍生金融工具的不斷涌現(xiàn)，出現(xiàn)了以歷史成本作為計量屬性無法真實公允反映財務(wù)狀況、經(jīng)營成果。眾所周知，會計的核心即是對會計要素進行客觀公正計量。我國對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采取成本模式和公允價值模式進行后續(xù)計量，但是由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不完善，所以，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的，我國企業(yè)通常采取成本模式，只有滿足特定情況才可采取公允價值模式。同時，準則規(guī)定同一企業(yè)只能采取一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采取兩種計量模式。近年來我國房地產(chǎn)價格一直呈上漲趨勢，許多公司對投資性房地產(chǎn)采取公允價值模式調(diào)增企業(yè)賬面利潤。結(jié)合我國投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計準則和財政部發(fā)布《企業(yè)會計準則39號—公允價值計量》的規(guī)定和我國特有的資本市場制度，對W公司進行深入分析，剖析企業(yè)采取投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量的經(jīng)濟后果，進而給出一些評價以及學習總結(jié)。

二、W公司采用公允價值計量對財務(wù)報表的影響

（一）公允價值計量對資產(chǎn)負債的影響

W集團年度報告顯示期末公司持有的可供出售金融資產(chǎn)公允價值增加，資本公積與存貨增加，這就會出現(xiàn)上市公司利用可供出售金融資產(chǎn)變動公司資產(chǎn)，同時公司的所有者權(quán)益也會增加，不會導致會計失衡。由表1關(guān)于W集團報告期末公司2011年——2013年主要的會計數(shù)據(jù)和財務(wù)指標可以看出，W公司本年度可供出售金融資產(chǎn)股票投資成本增加以及公允價值變動增加。公司在可供出售金融資產(chǎn)上利用公允價值達到公司資產(chǎn)增加的目的，雖然公司資產(chǎn)增加，但是其實際并未增加，只是計量手段上的把戲。

（二）公允價值計量對損益的影響

企業(yè)如果采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，也就意味著不存在計提折舊的有關(guān)問題。如果投資性房地產(chǎn)公允價值計量發(fā)生變動，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益，使得當年的利潤增加。因為該資產(chǎn)不計提折舊從而減少成本支出，也會增加當年的利潤。企業(yè)采用公允價值模式計量的，在稅法處理上投資性房地產(chǎn)計提折舊，使得當期的應(yīng)納稅所得額減少。W公司在2011年-2013年期間投資性房地產(chǎn)對當期的利潤影響金額的變化如表2W公司2011年-2013年公允價值變動損益情況所示，即可看出，投資性房地產(chǎn)的價值對于工資的整體利潤具有重要作用。

綜上，公允價值的這一會計概念的應(yīng)用對于上市公司有非常大的影響，將公允價值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，這對于上市公司而言會使得財務(wù)報表更能反映其實際的價值，給投資者更多的相關(guān)信息，使得上市公司的年報能夠起到真正作用，避免了無效信息。公允價值的實際意義與應(yīng)用價值可見一斑。

三、啟示與總結(jié)

投資性房地產(chǎn)的會計計量模式選擇對我國企業(yè)來說是一個很難以抉擇的問題，新企業(yè)會計準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式也可以采用公允價值模式。上市公司年報中采用公允價值的為數(shù)不多，這彰顯了我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值實務(wù)應(yīng)用的局限性。下面對我國投資性房地產(chǎn)以公允價值計量模式的采用提出幾點意見。

（一）加強對企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式轉(zhuǎn)換這一會計政策變更的監(jiān)督和管理。隨著我國各地房地產(chǎn)交易市場逐漸建立和完善，會有越來越多的企業(yè)會滿足按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的“條件”，甚至會有的企業(yè)為了使用公允價值計量而人為的“構(gòu)造條件”。這就需要監(jiān)管機構(gòu)與會計師事務(wù)所、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易市場、資產(chǎn)評估等中介機構(gòu)等有關(guān)部門相互配合，協(xié)力加強監(jiān)管，防止公允價值被某些公司惡意操縱，成為企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的手段。

（二）建立和完善相關(guān)制度，加強風險管控。應(yīng)當減少人為的為利益而耍手段的可能性，積極鼓勵企業(yè)根據(jù)具有職業(yè)資格且具有獨立性的評估師評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。同時，監(jiān)管部門也要提高自身管理水平，提高風險監(jiān)控意識。（作者單位：重慶理工大學）

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