北京市居民以房養(yǎng)老現(xiàn)狀的調(diào)查研究

張璋　羅彤　張立業(yè)

[摘 要]隨著家庭規(guī)模的不斷縮小、家庭養(yǎng)老功能的弱化以及我國(guó)的養(yǎng)老資金缺口的日益擴(kuò)大，養(yǎng)老問(wèn)題已逐漸成為政府和社會(huì)的巨大挑戰(zhàn)。我國(guó)城市居民的家庭資產(chǎn)主要為住房，這為以房養(yǎng)老實(shí)施的可行性與必要性提供了基礎(chǔ)。本文調(diào)研了北京市居民以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀和意愿，分析了其推行的難點(diǎn)，并為促進(jìn)以房養(yǎng)老的實(shí)施提出了政策建議。

[關(guān)鍵詞]以房養(yǎng)老；養(yǎng)老保險(xiǎn)；意愿

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.46.120

早在2006年2月，全國(guó)老齡辦發(fā)布的《中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》指出我國(guó)老年人口數(shù)已居世界第一，但我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)，提早步入老齡社會(huì)，可謂“未富先老”（范雪蕾等，2009）。2011年第六次人口普查顯示：60歲及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93個(gè)百分點(diǎn)。隨著我國(guó)老齡化趨勢(shì)的日益嚴(yán)重，養(yǎng)老壓力開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。盡管目前我國(guó)已初步建立了以基本養(yǎng)老金為第一支柱、企業(yè)年金為第二支柱和以商業(yè)保險(xiǎn)為第三支柱的三支柱模式為基本框架的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，但目前第二、三支柱的比重較小。單純地依靠現(xiàn)有的社會(huì)保障制度和家庭養(yǎng)老模式，短期內(nèi)已很難滿足現(xiàn)實(shí)中的養(yǎng)老需求，我國(guó)政府因此嘗試開(kāi)辟新的養(yǎng)老道路，2013年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，將以北京、上海、廣州、武漢作為以房養(yǎng)老政策試點(diǎn)，試點(diǎn)工作將持續(xù)至2016年3月31日。本文對(duì)北京市居民以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀和意愿進(jìn)行了調(diào)研，以期為北京市以房養(yǎng)老的實(shí)施提供政策建議。

1 北京市居民以房養(yǎng)老現(xiàn)狀調(diào)查

本文調(diào)研時(shí)間為2015年2月至8月，調(diào)研區(qū)域?yàn)楸本┦泻５韰^(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、昌平區(qū)，共發(fā)放問(wèn)卷1200份，回收問(wèn)卷1180份，其中有效問(wèn)卷1165份，問(wèn)卷的有效回收率達(dá)98.73%。北京市居民以房養(yǎng)老現(xiàn)狀調(diào)研如下。

1.1 養(yǎng)老能力弱，收入水平普遍較低

個(gè)人收入和家庭財(cái)產(chǎn)是決定個(gè)人是否參與以房養(yǎng)老的重要因素。調(diào)查顯示，北京市居民中高收入水平（月收入10000元及以上）的市民明顯偏少（僅占所有調(diào)查對(duì)象的25.89%），且工資收入、生意收入是受訪者的主要收入來(lái)源（約44.5%的受訪者將工資收入與生意收入排在首位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他收入），而房產(chǎn)收入、股票收益等一些高收益、快回報(bào)的收入來(lái)源占比較低。日常生活開(kāi)支、子女教育、自住住房、贍養(yǎng)老人在家庭支出中還占較大比重，僅16.07%的受訪者認(rèn)為醫(yī)藥治療費(fèi)用占月收入的比重很小，17.86%的受訪者感覺(jué)自己家人的健康狀況很不錯(cuò)。絕大多數(shù)人認(rèn)為自己的儲(chǔ)蓄或退休收入不足以保障老年生活（僅7.14%的受訪者非常認(rèn)同自己的儲(chǔ)蓄或退休收入足以保障老年生活）。

1.2 對(duì)以房養(yǎng)老認(rèn)知不足

北京市民的住房自有率較高，調(diào)查顯示，58.93%的北京市居民都擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的大面積住宅，這為以房養(yǎng)老提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。以房養(yǎng)老中售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老的方式在我國(guó)已有出現(xiàn)，以房養(yǎng)老中住房逆抵押貸款方式雖在國(guó)外較普遍，但在我國(guó)還未真正出現(xiàn)。調(diào)查顯示，相當(dāng)一部分人（約22.32%）對(duì)住房逆抵押貸款方式有一定的興趣，但僅有少數(shù)北京市民（僅占受訪者的9.82%）對(duì)以房養(yǎng)老有一定的了解，說(shuō)明對(duì)以房養(yǎng)老的認(rèn)識(shí)還不是很普及。

1.3 養(yǎng)老觀念呈現(xiàn)年齡差異

中國(guó)傳統(tǒng)文化的實(shí)質(zhì)是一種家族文化，在家族關(guān)系上遵循著長(zhǎng)者權(quán)威和子承父業(yè)，家庭財(cái)產(chǎn)繼承成為社會(huì)生產(chǎn)傳遞的主要方式。而在社會(huì)飛速發(fā)展的今天，年輕人思想觀念迅速變化，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式被打破，但家的思想仍深深根植于老年人的觀念中，特別是將遺產(chǎn)留給自己所信任的人更是其典型特征。溫伯寅（2012）的研究顯示，老年人比較多的選擇以養(yǎng)老金為主的社會(huì)養(yǎng)老，以子女照顧為主的家庭養(yǎng)老。然而，許多中年人開(kāi)始愿意接受一些全新的非傳統(tǒng)的做法，許多人愿意選擇以房養(yǎng)老的方式為自我養(yǎng)老。絕大多數(shù)的市民（約66.96%）愿意選擇銀行等可靠度高的機(jī)構(gòu)辦理以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，以房養(yǎng)老的模式可能會(huì)是未來(lái)的一種主要養(yǎng)老模式。

2 北京市居民以房養(yǎng)老面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

2.1 以房養(yǎng)老的觀念尚未被民眾所廣泛熟悉和接受

中國(guó)是“家文化”十分成熟的國(guó)家，幾千年來(lái)，人們的消費(fèi)觀念都是圍繞著“家”為中心進(jìn)行的，56.25%的受訪者非常認(rèn)同養(yǎng)兒防老和家庭養(yǎng)老的模式，如果老年人選擇自我養(yǎng)老，子女也會(huì)面臨社會(huì)上的輿論壓力，且許多子女會(huì)將父母的房產(chǎn)視為自己的財(cái)產(chǎn)之一，以房養(yǎng)老可能導(dǎo)致家庭內(nèi)部不和諧，僅8.04%的受訪者非常認(rèn)同百年之后沒(méi)有必要為孩子留下房產(chǎn)。在國(guó)外，老年人一般都是自我養(yǎng)老，以房養(yǎng)老是一種很普通的選擇，1989—2002年，美國(guó)申請(qǐng)住房逆抵押貸款的人數(shù)超過(guò)了 70000（王媛，2010）；在英國(guó)，有超過(guò)1/3的人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老資金，大約20%的50歲以上的老年人打算采用住房逆抵押貸款方式養(yǎng)老。

人們除了受到傳統(tǒng)思想的束縛之外，對(duì)住房逆抵押貸款的有關(guān)知識(shí)了解不多也是阻礙以房養(yǎng)老在我國(guó)普遍推行的重要原因。許多受訪者表示出對(duì)以房養(yǎng)老的種種疑慮：第一，人們首次聽(tīng)說(shuō)住房逆抵押貸款，會(huì)把焦點(diǎn)集中在“貸款”二字上，第一反應(yīng)是提前消費(fèi)，卻沒(méi)有注意到它與一般貸款的區(qū)別；第二，住房逆抵押貸款操作中住房?jī)r(jià)值的大小是關(guān)鍵，人們擔(dān)心在房?jī)r(jià)不斷攀升的情況下，參加住房逆抵押貸款將導(dǎo)致自己無(wú)法分享房屋的增值收益。

2.2 以房養(yǎng)老的參與主體少且缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)

以房養(yǎng)老模式是一項(xiàng)操作復(fù)雜的住房金融產(chǎn)品，目前在我國(guó)還僅僅停留在理念上，缺乏實(shí)質(zhì)性的操作，選取哪些經(jīng)營(yíng)主體作為推行以房養(yǎng)老模式的實(shí)施機(jī)構(gòu)還有待于商榷。以房養(yǎng)老是一種反向抵押的年金產(chǎn)品，由借款人將房產(chǎn)抵押給銀行，然后用抵押的貸款現(xiàn)金進(jìn)行以房養(yǎng)老。這種模式運(yùn)作的前提條件是貸款機(jī)構(gòu)實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司還是社保機(jī)構(gòu)，都不適合單獨(dú)開(kāi)展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

此外，以房養(yǎng)老的運(yùn)作需要房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行、律師事務(wù)所等中介服務(wù)組織的配合。如保險(xiǎn)市場(chǎng)，由于以房養(yǎng)老的貸款期限較長(zhǎng)，為規(guī)避住房?jī)r(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，需要住房?jī)r(jià)值保險(xiǎn)，但我國(guó)目前住房保險(xiǎn)市場(chǎng)匱乏，而且保險(xiǎn)費(fèi)和費(fèi)率不合理。如房產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性對(duì)于開(kāi)展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)十分重要，這就要求房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有一支高素質(zhì)的評(píng)估師隊(duì)伍、統(tǒng)一的評(píng)估行業(yè)管理辦法和規(guī)范有效的評(píng)估程序。諸如此類(lèi)技術(shù)層面的難題使得以房養(yǎng)老的操作面臨諸多挑戰(zhàn)。

2.3 以房養(yǎng)老可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)制約其發(fā)展

以房養(yǎng)老涉及的市場(chǎng)主體較多，貸款期限較長(zhǎng)，累計(jì)金額大，受政策、制度及其他環(huán)境因素影響大，因此面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就較大、較復(fù)雜。第一，房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)得以實(shí)施的平臺(tái)和載體，是保證實(shí)物住房能夠轉(zhuǎn)化成貨幣的重要環(huán)節(jié)，與國(guó)外較成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)比較不發(fā)達(dá)。第二，個(gè)人壽命無(wú)法精確計(jì)算的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人壽命對(duì)以房養(yǎng)老的貸款成本和收益影響較大，如果貸款人無(wú)法設(shè)計(jì)出較準(zhǔn)確的符合借款人余命的計(jì)劃，借款人的壽命長(zhǎng)于預(yù)期，則會(huì)使貸款人受損，而借款人的壽命短于預(yù)期，又會(huì)損害貸款人的利益。第三，操作風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó)，由于缺乏這方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和熟悉該領(lǐng)域的人才，可能會(huì)導(dǎo)致以房養(yǎng)老方式在操作方面出現(xiàn)較多失誤，使得借款人對(duì)該方式失去信心。第四，利率風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)以房養(yǎng)老如果想借鑒美國(guó)的資產(chǎn)債券化的模式，就勢(shì)必要考慮到利率風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 以房養(yǎng)老的相關(guān)制度法規(guī)缺失

以房養(yǎng)老源于美國(guó)，由于各國(guó)法律環(huán)境不一樣，難免和我國(guó)現(xiàn)行的一些法律產(chǎn)生沖突，如《繼承法》、《土地法》等。住房逆抵押貸款會(huì)涉及房地產(chǎn)抵押，住房逆抵押貸款中房地產(chǎn)抵押是老年人在不轉(zhuǎn)移占有的方式以其合法的住房作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款。我國(guó)土地使用權(quán)出讓規(guī)定居住用地最高年限為70年，期滿土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得，因此，很有可能在老人過(guò)世之后，金融機(jī)構(gòu)獲得住房時(shí)，土地使用權(quán)年限所剩無(wú)幾，金融機(jī)構(gòu)難以獲利。

3 推進(jìn)北京市以房養(yǎng)老的政策建議

3.1 加大以房養(yǎng)老宣傳力度

在北京市發(fā)展住房逆抵押貸款的初期，政府要起主導(dǎo)的作用。政府應(yīng)通過(guò)基層組織、媒體等渠道向老年消費(fèi)者進(jìn)行住房逆抵押貸款產(chǎn)品的宣傳和教育，鼓勵(lì)非營(yíng)利性組織為老年人提供免費(fèi)的咨詢(xún)服務(wù)，包括以房養(yǎng)老各類(lèi)產(chǎn)品之間的區(qū)別、房屋所有權(quán)的歸屬、各項(xiàng)優(yōu)惠政策及其運(yùn)作等相關(guān)內(nèi)容，提高公眾認(rèn)知度，引導(dǎo)改變老人“家庭養(yǎng)老”、“養(yǎng)兒防老”等陳舊觀念和對(duì)代際財(cái)富傳遞的看法，樹(shù)立以房養(yǎng)老的新理念。

3.2 制定并完善相關(guān)法律法規(guī)

完善相關(guān)法律法規(guī)，針對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)開(kāi)展的需要，完善房屋抵押、保險(xiǎn)投資和遺產(chǎn)處理等與之配套的法律法規(guī)。健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和監(jiān)管制度，建立資格審核和信用評(píng)估制度程序，明確以房養(yǎng)老借款人、貸款機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格條件，把好“入門(mén)關(guān)”。加強(qiáng)對(duì)貸款、中介、評(píng)估等機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，通過(guò)規(guī)定貸款機(jī)構(gòu)必須披露利率、費(fèi)用等信息確保其公開(kāi)透明，通過(guò)認(rèn)證體系和監(jiān)控環(huán)節(jié)保證中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格監(jiān)控制度的執(zhí)行情況，及時(shí)受理并反饋老年人的投訴。

3.3 積極試點(diǎn)，穩(wěn)妥推廣

對(duì)于以房養(yǎng)老模式，采取“試點(diǎn)先行，逐步推廣”的策略。在北京市中選擇具備以房養(yǎng)老基本條件的區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，尤其是對(duì)于當(dāng)前以房養(yǎng)老模式推行中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題，探索并形成一套切實(shí)可行的操作路徑，為該模式的推廣夯實(shí)基礎(chǔ)。

3.4 改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)

由于不同老年人在收入水平、年齡結(jié)構(gòu)、房屋價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)承受能力及貸款用途等方面都存在許多差異，這就決定了借款人的需求是分層次的。因此，只有住房反向抵押貸款的產(chǎn)品具有多樣性，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能夠滿足老年人的不同層次需求，才能占領(lǐng)市場(chǎng)、擴(kuò)大銷(xiāo)售，繼而贏得市場(chǎng)。

3.5 建立激勵(lì)機(jī)制

激勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)積極參與住房反向抵押貸款，對(duì)于反向抵押貸款的住房，其增值收益部分可實(shí)行減免稅收的優(yōu)惠政策，提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性；鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司為貸款業(yè)務(wù)提供保險(xiǎn)，防范、化解貸款風(fēng)險(xiǎn)等；通過(guò)補(bǔ)貼、稅收減免等措施對(duì)個(gè)人進(jìn)行引導(dǎo)，吸引老年人參與以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)；嘗試推行遺產(chǎn)稅，減少來(lái)自子女的阻力，減輕老人顧慮，以此增強(qiáng)以房養(yǎng)老的吸引力。

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