與《不動產(chǎn)登記暫行條例》有關(guān)的兩個問題

某市登記機構(gòu)詢問：

一、《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十七條規(guī)定了：申請不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當“申請材料齊全、符合法定形式”，什么是“符合法定形式”？二、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）第一百一十一條規(guī)定：“異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當書面告知申請人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項，申請人申請繼續(xù)辦理的，應(yīng)當予以辦理，但應(yīng)當要求申請人提供知悉異議登記存在并自擔風(fēng)險的書面承諾”。是否只要申請人書面表示知道有異議登記存在并自愿承擔風(fēng)險，登記機構(gòu)就可以予以辦理？

金紹達：一、法律行為有要式法律行為和不要式法律行為，對于不要式法律行為，并不要求其具備特定的形式，如日常生活中即時結(jié)清的商品買賣，自然人之間數(shù)額很小的臨時借貸等。而對于要式的法律行為，就必須具備特定的形式，當法律規(guī)定或是當事人約定某一項法律行為必須采用某種形式時，這種形式就成為這一項法律行為的形式要件。在法律對某一法律行為應(yīng)當采用哪種形式作了具體規(guī)定時，當事人就必須遵從，否則這一法律行為就不能成立。

我國《民法通則》第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定是特定形式的，應(yīng)當依照法律規(guī)定”?！逗贤ā返谑畻l也規(guī)定了：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。如：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”（第四十條）、“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面合同”（第四十九條）；《繼承法》規(guī)定了“公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機關(guān)辦理”、“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日”（第十七條）。這些都是對形式的規(guī)定。所以，符合法律、行政法規(guī)要求的形式就是符合法定形式。

二、“異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護”（全國人大法工委編《中華人民共和國物權(quán)法釋義》第60頁）。所以，異議登記的作用是“阻斷登記的公信力”，即登記簿記載的某一不動產(chǎn)權(quán)利存在異議登記時，社會公眾對登記簿上所記載的權(quán)利就不能再予以信賴。某個當事人如因充分了解該權(quán)利的實際狀況或是權(quán)衡利弊后繼續(xù)要求申請登記的，法律并不禁止。因而，《征求意見稿》在第一百一十一條的表述比以往“在異議登記期間暫緩辦理權(quán)利人處分不動產(chǎn)申請登記”的規(guī)定更能體現(xiàn)《物權(quán)法》立法的本意。但由于申請人知悉異議登記存在，因此，一旦權(quán)屬糾紛發(fā)生，取得該不動產(chǎn)物權(quán)者就不能作為善意第三人。

《征求意見稿》的該條規(guī)定如果在今后作為正式規(guī)定并實施后，在申請人書面表示知道有異議登記存在并自愿承擔風(fēng)險后，登記機構(gòu)就可以予以辦理。

陳品祿/責(zé)任編輯