物業(yè)管理酬金制與包干制比較

劉政

一、物業(yè)服務(wù)的兩種計(jì)費(fèi)方式

由國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》自2004年1月1日起施行，其中明確，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可采取包干制或者酬金制形式。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的前提是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對(duì)有政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制，但是當(dāng)業(yè)主方對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算和市場(chǎng)行情不甚明了時(shí)，往往對(duì)包干的額度把握不定，此時(shí)不宜實(shí)行包干。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所繳納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

酬金制實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)制，物業(yè)管理企業(yè)按照雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。在這種模式下，物業(yè)管理企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預(yù)定提取比例或固定額度）。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制物業(yè)服務(wù)支出不應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅金。

二、包干制和酬金制優(yōu)、缺點(diǎn)分析

1.包干制的優(yōu)點(diǎn)

首先，包干制執(zhí)行起來(lái)較為簡(jiǎn)單，適合小型的物業(yè)管理公司。

其次，在業(yè)主委員會(huì)成員專(zhuān)業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實(shí)行包干制避免了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)等工作，簡(jiǎn)便易行。

最后，由于包干制中節(jié)省的開(kāi)支可能成為物業(yè)公司的利潤(rùn)，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。

2.包干制的缺點(diǎn)

首先，在包干制中，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤(rùn)，物業(yè)管理企業(yè)可能會(huì)收到錢(qián)不花或者少花，往往導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)為了降低管理成本而對(duì)工作草率了事。

其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)管理企業(yè)對(duì)需要進(jìn)行及時(shí)維修的工作，往往產(chǎn)生拖延或小修小補(bǔ)，不做徹底解決，對(duì)物業(yè)的使用壽命和價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生一定影響。

最后，實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在費(fèi)用不足時(shí)，只有依靠多元化經(jīng)營(yíng)維持企業(yè)的利潤(rùn)，不利于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化。

3.酬金制的優(yōu)點(diǎn)

首先，酬金制費(fèi)用更加透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理。

其次，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)支出的多少對(duì)企業(yè)利潤(rùn)沒(méi)有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營(yíng)，有利于企業(yè)專(zhuān)利的專(zhuān)業(yè)化。

最后，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主“管家”式的服務(wù)關(guān)系，減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾。

4.酬金制的缺點(diǎn)

首先，酬金制需要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)，要求業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有較高的認(rèn)識(shí)水平和專(zhuān)業(yè)水平。

其次，物業(yè)管理企業(yè)處于利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，可能會(huì)提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務(wù)支出。由于業(yè)主在專(zhuān)業(yè)知識(shí)方面處于相對(duì)劣勢(shì)地位，所以很難找到有理、有利、有效壓縮開(kāi)支的根據(jù)，由此可能帶來(lái)物業(yè)管理費(fèi)用的攀升。

三、兩種收費(fèi)方式比較

1.兩種收費(fèi)方式各有利弊

從上述分析可看出，包干制簡(jiǎn)便易行，對(duì)業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會(huì)存在很多的非市場(chǎng)行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

酬金制則更體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化水平的提高，但是酬金制對(duì)業(yè)主的要求較高。從目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的階段來(lái)看，兩種收費(fèi)方式都有其存在的理由和必要性。

2.酬金制是物業(yè)收費(fèi)方式的發(fā)展方向

物業(yè)管理目的之一是提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值、增值，所以從兩種收費(fèi)方式的特點(diǎn)來(lái)看，酬金制是日后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的發(fā)展方向。在物業(yè)管理發(fā)展成熟的國(guó)家和地區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用酬金制。實(shí)行酬金制的前提是物業(yè)管理企業(yè)會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行定期培訓(xùn)，讓廣大業(yè)主更多了解物業(yè)管理知識(shí)，既便于和物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通，也有利于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的行為。

由于我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還未完全成熟，專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)僅限于行業(yè)內(nèi)部，而針對(duì)業(yè)主的幾乎沒(méi)有，所以很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)較為表面化。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的不足使得普通的居民很難實(shí)現(xiàn)和物業(yè)管理企業(yè)的正確溝通以及對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，所以目前在國(guó)內(nèi)全面推行酬金制并不現(xiàn)實(shí)。

3.包干制仍然有存在的必要性

雖然包干制相對(duì)來(lái)說(shuō)存在更多的非市場(chǎng)因素，從服務(wù)的周到有效，到對(duì)物業(yè)的保值、增值等方面都不如酬金制具有優(yōu)勢(shì)，但目前我國(guó)大部分小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)方式仍然采用包干制。這種收費(fèi)方式存在較大市場(chǎng)的原因是，我國(guó)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的承受能力不高，在業(yè)主專(zhuān)業(yè)水平較低的情況下，包干制的收費(fèi)方式省去了賬目審計(jì)等監(jiān)督工作，尤其對(duì)于中低檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理知識(shí)水平的限制以及包干制收費(fèi)的相對(duì)低廉更加具有吸引力。

四、完善酬金制

雖然酬金制更加透明、合理、市場(chǎng)化，但是，在我國(guó)推行酬金制從理論到實(shí)踐還有很長(zhǎng)的路要走。我們必須通過(guò)明確和完善實(shí)施細(xì)則，解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問(wèn)題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾?？偟目磥?lái)，仍然需要完善以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。

1.對(duì)物業(yè)服務(wù)成本支出的抑制辦法

酬金制的企業(yè)利潤(rùn)直接取決于物業(yè)服務(wù)支出，所以采用酬金制收費(fèi)，應(yīng)該給物業(yè)管理公司注入控制和減低成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力?？梢杂蓸I(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商制定獎(jiǎng)懲措施，在物業(yè)管理企業(yè)努力提高管理水平、減少管理成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力下，給予物業(yè)管理企業(yè)一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。這樣，既體現(xiàn)了公平與公正，又有利于管理方法的不斷改進(jìn)，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏(yíng)。

2.物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的核定問(wèn)題

由于酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，所以在預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)用中，除了支付給物業(yè)管理企業(yè)的酬金部分，其余都不是物業(yè)管理企業(yè)的收入，不應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅等相應(yīng)稅金。如果硬性要其以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為基數(shù)繳納，稅費(fèi)勢(shì)必會(huì)被列入直接支出，最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。對(duì)業(yè)主的集體消費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅既不合情也不合理，所以推行酬金制，應(yīng)從法規(guī)上明確物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的確定細(xì)則。

3.對(duì)業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)

酬金制的推廣仍然有賴(lài)于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的認(rèn)知，提高業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的管理能力，這樣才能做到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，如果業(yè)主完全依賴(lài)每年一度的外部審計(jì)工作，則會(huì)減少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督效力。同時(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的匱乏，容易讓物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙，可以建立物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的培訓(xùn)機(jī)制，這樣對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有一定的推動(dòng)作用。

4.政府主管部門(mén)監(jiān)控機(jī)制的建立問(wèn)題

物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，如果推行酬金制，則拒絕繳納費(fèi)用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個(gè)業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)作為受“雇傭”一方，無(wú)權(quán)干涉業(yè)主之間的利益問(wèn)題，但是如果這類(lèi)問(wèn)題嚴(yán)重，勢(shì)必會(huì)影響到整個(gè)物業(yè)的健康、有序管理，所以需要出現(xiàn)第三方（政府主管部門(mén)或社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)）來(lái)解決這些矛盾糾紛。我們可以通過(guò)法規(guī)，推行協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來(lái)解決類(lèi)似問(wèn)題。

除此之外，要保證物業(yè)管理酬金制的良性運(yùn)行，還要解決其他一些層面的問(wèn)題。比如物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)信用問(wèn)題、物業(yè)管理企業(yè)和其他行業(yè)的協(xié)調(diào)配合問(wèn)題等。盡管這些問(wèn)題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個(gè)社會(huì)各個(gè)方面能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業(yè)管理酬金制會(huì)逐步得到完善，并成為物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主流模式。

陳品祿/責(zé)任編輯